Αστικές διαστάσεις της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, ιδίως μετά τον Ν 4759/2020 - Ζητήματα άρσης και επανεπιβολής

1. Η επαναδιοργάνωση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης υπό τον Ν 4759/2020 – τα ζητήματα άρσης απαλλοτρίωσης
Ο Ν 4759/2020 επέφερε μία σειρά αλλαγών στην πολεοδομική νομοθεσία. Ανάμεσα σε αυτές συγκαταλέγονται: Αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση, στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, στη Μεταφορά του Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), αλλά και στις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις κ.λπ.
Το Κεφάλαιο Η΄ του νόμου (άρθρα 87-93) επανοργανώνει τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις. Ο νέος νόμος δεν αφορά την κήρυξη της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ούτε τόσο την καθ’ αυτή συντέλεσή της, αλλά κυρίως τα ζητήματα άρσης και επανεπιβολής της.
Όπως εμφαίνεται από την αιτιολογική έκθεση του νόμου, το κύριο βάρος του συγκεκριμένου νόμου εστιάζεται στην εκτός σχεδίου δόμηση και στις αλλαγές στον ΝΟΚ.
Ωστόσο, και στην περίπτωση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, το νομικό πλαίσιο αποσαφηνίζεται και απλοποιείται. Φέρει δε φιλοπεριβαλλοντική σφραγίδα, χωρίς να προσβάλλει την ιδιοκτησία του ατόμου ως συνταγματικό δικαίωμα.
Σκοπός της παρούσης συμβολής είναι να παραθέσει κριτικά τις ρυθμίσεις του νέου νόμου, αλλά και να διαλευκάνει τον ρόλο του Πράσινου Ταμείου σε ζητήματα ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων.
Α) Ορισμοί
Το πρώτο σημαντικό σημείο που εισάγει ο νόμος είναι ο ευθύς ορισμός των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων και άλλων εννοιών που τις αφορούν, για τις ανάγκες ασφαλώς του εν λόγω κεφαλαίου:
α) ρυμοτομική απαλλοτρίωση
Πρόκειται για απαλλοτρίωση που επιβάλλεται επί ακινήτων κατά την έγκριση ρυμοτομικού σχεδίου στη διαδικασία πολεοδομικού σχεδιασμού, με σκοπό να δημιουργηθούν επ’ αυτών οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι που προβλέπονται στο οικείο σχέδιο ή την εφαρμογή αυτού. Εάν, κατά την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου, επιβλήθηκε στα ακίνητα εισφορά σε γη, ωςρυμοτομικήαπαλλοτρίωση νοείται η ρυμοτόμηση του κάθε ακινήτου στον βαθμό που υπερβαίνει την εισφορά σε γη που του αναλογεί. Ωστόσο, έχει ειπωθεί από τη θεωρία ότι και στις περιπτώσεις εισφοράς σε γη, η ρυμοτόμηση του ακινήτου για τη δημιουργία κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων δεν παύει να αποτελεί ρυμοτομική απαλλοτρίωση, όταν δεν προσδιορίζονται τα τμήματα της εισφοράς και πρέπει να εξοβελιστεί. Τούτο διότι τα ακίνητα που βρίσκονται σε οικιστική περιοχή υπό διαμόρφωση/αναμόρφωση
Σελ. 1176 συμμετέχουν αναγκαστικά σε αυτές και το «αντάλλαγμα» που αυτά λαμβάνουν είναι η οικονομική ωφέλεια στο διατηρούμενο υπόλοιπο ακίνητο.

Συνεπώς, η πολεοδομική απαλλοτρίωση και δη η ρυμοτομική είναι η απαλλοτρίωση η επιβαλλόμενη για πολεοδομικούς σκοπούς. Αποσκοπεί ορισμένως στη δημιουργία ή διαπλάτυνση κοινόχρηστων χώρων (π.χ. οδοί, πλατείες, κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου κ.λπ.) καθώς και σε κοινωφελείς σκοπούς (με τη δημιουργία κοινωφελών χώρων), ενώ μπορεί να αποβλέπει και στην εκτέλεση έργων υποδομής ή στην απόκτηση οικοδομήσιμων χώρων για την ανοικοδόμηση σε Ζώνη Ενεργού Πολεοδομίας (ΖΕΠ) ή στον σχηματισμό αποθέματος γης για μελλοντικούς σκοπούς ή στην απόκτηση ακινήτου στο οποίο υπάρχει κτήριο/μόνιμη εγκατάσταση που ο προορισμός τους αντίκειται στις χρήσεις που καθορίζονται στην απόφαση έγκρισης του ΓΠΣ και στην απόκτηση ακινήτου του οποίου η κατά προορισμό χρήση δεν είναι δυνατό να αναπροσαρμοστεί βάσει του άρθρου 16 παρ. 1 εδ. β΄ Ν 947/1979, όπως και για άλλους σκοπούς.
β) κήρυξη/επιβολή ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης
«Κήρυξη ή επιβολή τηςρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης»: Η δέσμευση επί ενός ακινήτου που επέρχεται με την έκδοση της διοικητικής πράξης, που εγκρίνει το ρυμοτομικό σχέδιο, χαρακτηρίζει τους κοινόχρηστους ή κοινωφελείς χώρους και εγκρίνει τιςρυμοτομικέςγραμμές που καθορίζουν τη θέση και την ειδικότερη χρήση τους, ή άλλης διοικητικής πράξης, διά της οποίας καθορίζεται ότι ένα ακίνητο θα αξιοποιηθεί, εν όλω ή εν μέρει, για τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων.
Στη νομολογία γίνεται διάκριση κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων ως προς την κήρυξη της απαλλοτρίωσης. Για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων η απαλλοτρίωση κηρύσσεται με μόνη την πράξη έγκρισης/τροποποίησης/επέκτασης του σχεδίου (που δημοσιεύεται στο ΦΕΚ), χωρίς καμία άλλη ενέργεια. Αυτό γίνεται καταρχήν με ΠΔ, γιατί δεν μπορεί να θεωρηθεί ειδικότερο θέμα ή θέμα τοπικού/τεχνικού/λεπτομερειακού χαρακτήρα.
Όπως ήδη ειπώθηκε και ισχύει ασφαλώς και με τον Ν 4759/2020, η πράξη κήρυξης ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης προσβάλλεται ακυρωτικά στο ΣτΕ, εντός 60 ημερών από τη δημοσίευση στο ΦΕΚ, εκτός αν είναι εντοπισμένη, οπότε κρίνεται σε σχέση με την έκταση που καταλαμβάνει η όλη ρύθμιση.

Εν αντιθέσει, για τους κοινωφελείς χώρους δεν αρκεί η πρόβλεψη αυτών στο σχέδιο πόλεως, αλλά δημιουργείται δυνατότητα της Διοίκησης να εκδώσει ιδιαίτερη διοικητική πράξη για την κήρυξη της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.

γ) άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης
«Άρσηρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης»: Η άρση του ρυμοτομικού βάρους ή δέσμευσης που έχει επιβληθεί στο ακίνητο, λόγω παρέλευσης εύλογου χρόνου, χωρίς να καταβληθεί αποζημίωση.
Η άρση τηςρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης γίνεται είτε αυτοδικαίως είτε κατόπιν δικαστικής απόφασης.
δ) επανεπιβολή ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης
«Επανεπιβολήρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης»: Ο επαναχαρακτηρισμός ως κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου του συνόλου ή μέρους ενός ακινήτου μετά από την άρση της απαλλοτρίωσης αυτού, ο οποίος επιτρέπεται μόνο λόγω της αυξημένης πολεοδομικής αναγκαιότητας του χώρου και υπό την προϋπόθεση ότι ο φορέας υπέρ ου η απαλλοτρίωση έχει αποδεδειγμένα τη δυνατότητα να καταβάλει άμεσα τη σχετική αποζημίωση.
Β) Η αυτοδίκαιη άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης υπό τον Ν 4759/2020
Ο νόμος προβλέπει πλέον την αυτοδίκαιη άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, χωρίς να απαιτείται η έκδοση σχετικής διαπιστωτικής πράξης, εάν παρέλθουν:
α. Δεκαπέντε (15) έτη από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου, με το οποίο αυτή επιβλήθηκε για πρώτη φορά ή
β. πέντε (5) έτη από την κύρωση της σχετικής πράξης εφαρμογής ή πράξης αναλογισμού ή
γ. δεκαοκτώ (18) μήνες από τον καθορισμό τιμής μονάδας, σύμφωνα με τα άρθρα 18 έως 20 του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων (Ν 2882/2001).
Τα ως άνω τίθενται διαζευκτικά, για λόγους προφανείς.
Η γ. περίπτωση είναι καινούρια και δεν συναντάται στον Ν 4315/2014.
Πρόκειται για τη νομοθετική έκφραση της πάγιας νομολογίας του ΣτΕ και γενικά των δικαστηρίων για την άρση μη συντελεσμένης απαλλοτρίωσης ως προς την υπέρβαση των «εύλογων ορίων». Ωστόσο, παρατηρείται εύστοχα ότι η νομολογία του ΣτΕ ομιλεί για την πάροδο «10 ετών», «13 ετών» ή «14 ετών», πάντως όχι 15 ετών και κατά τούτο η διάταξη αυτή κείται εκτός της πάγιας νομολογίας του.
Μετά από την άρση τηςρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης ο ιδιοκτήτης, με αίτηση προς τον οικείο Δήμο, δύναται να ζητήσει την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, προκειμένου η ιδιοκτησία του να καταστεί οικοδομήσιμη. Η αίτηση, στην οποία γίνεται συνοπτική περιγραφή τηςρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης, πρέπει να συνοδεύεται από δικαιολογητικά που αποδεικνύουν την κυριότητα του αιτούντος επί του ακινήτου. Πάντως, το προϊσχύσαν άρθρο 32 ΝΟΚ απαιτούσε μια σειρά δικαιολογητικών, τα οποία κάποιοι Δήμοι εξακολουθούν να αιτούνται από τους διοικουμένους. Το ορθότερο είναι να προσκομίζεται και σχετικό τοπογραφικό διάγραμμα συνταχθέν κατά το άρθρο 57 παρ. 3 περ. β΄ Ν 4759/2020. Επίσης, οι προϋποθέσεις που έθετε το άρθρο 32 του Ν 4067/2012, δηλαδή η υποβολή αίτησης από τον ιδιοκτήτη ή το 66% των συνιδιοκτητών, η κατάθεση συγκεκριμένων δικαιολογητικών και άλλων στοιχείων που αποδεικνύουν την κυριότητα και την πραγματική
Σελ. 1177κατάσταση του ακινήτου, δεν έπρεπε να καταργηθούν, γιατί δημιουργείται εύλογη απορία για το ποιος δύναται να υποβάλει την αίτηση του άρθρου αυτού.
Δηλ. εδώ επιβεβαιώνεται η πρότερη νομολογία του ΣτΕ, σύμφωνα με την οποία μετά την έκδοση απόφασης βεβαίωσης της άρσης επιβάλλεται αντίστοιχη (υποχρεωτική) τροποποίηση του σχεδίου πόλεως, ώστε να επανέλθει στην προτέρα κατάσταση το ακίνητο και να καταστεί εκ νέου οικοδομήσιμο. Ωστόσο, δεν καθίσταται αυτομάτως οικοδομήσιμο το ακίνητο, αλλά επιβάλλεται η προτέρα τροποποίηση του σχεδίου.

Το οικείο Δημοτικό Συμβούλιο εντός προθεσμίας έξι (6) μηνών (αποκλειστική προθεσμία) από την κατάθεση της σχετικής αίτησης είτε αποδέχεται την αίτηση και εκκινεί τη διαδικασία τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου είτε προτείνει στον οικείο Περιφερειάρχη την εκ νέου επιβολή της αρθείσαςρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης για τον ίδιο σκοπό ή τη μερική επανεπιβολή της.
Η σχετική εγγραφή δαπάνης στον προϋπολογισμό του οικείου Δήμου γίνεται ταυτοχρόνως με εγγραφή ισόποσου εσόδου από χρηματοδότηση προερχόμενη από το Πράσινο Ταμείο, εφόσον αυτή έχει εγκριθεί εντός της προθεσμίας της παρούσας.
Τα παραπάνω εφαρμόζονται αναλογικώς και στην περίπτωση που η απαλλοτρίωση γίνεται για τη δημιουργία κοινωφελούς χώρου και ο αρμόδιος φορέας είναι άλλος, πλην του Δήμου.
Εναλλακτικά, το Δημοτικό Συμβούλιο μπορεί, σταθμίζοντας τις πολεοδομικές ανάγκες και τις οικονομικές δυνατότητες του Δήμου, είτε να προτείνει τη μερική επανεπιβολή της αρθείσας απαλλοτρίωσης είτε να αποφασίσει την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, σύμφωνα με την αίτηση του ιδιοκτήτη. Το Δημοτικό Συμβούλιο έχει τη δυνατότητα να προτείνει την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου μετά από αυτοδίκαιη άρση τηςρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης, ακόμη κι εάν δεν έχει προηγηθεί αίτηση του ιδιοκτήτη του ακινήτου, όταν κρίνει ότι δεν συντρέχουν σοβαροί πολεοδομικοί λόγοι που επιβάλλουν τη διατήρηση του ακινήτου ή μέρους αυτού ως κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου.
Εάν ο αρμόδιος για την απαλλοτρίωση είναι άλλος, πλην του Δήμου, φορέας και δεν έχει την οικονομική δυνατότητα για άμεση καταβολή της προσήκουσας αποζημίωσης, εάν ο Δήμος κρίνει ότι υφίστανται σοβαροί πολεοδομικοί λόγοι για τη διατήρηση του ακινήτου ως κοινωφελούς χώρου, δύναται, μετά από έγκριση του αρμόδιου φορέα, να καταβάλει τη σχετική δαπάνη από τον προϋπολογισμό του και εν συνεχεία να την αναζητήσει από τον αρμόδιο φορέα.
Η προσβολή άρνησης άρσης ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης εκδικάζεται από το αρμόδιο Τριμελές Διοικητικό Πρωτοδικείο.

Επί προσφυγής κατά παράλειψης της Διοίκησης να άρει απαλλοτρίωση, επιβληθείσα με την έγκριση σχεδίου πόλεως προς δημιουργία κοινοχρήστων χώρων, ο ενδιαφερόμενος για τη διατήρηση της απαλλοτρίωσης ΟΤΑ δεν είναι κύριος διάδικος, ακόμη και όταν η προσφυγή στρέφεται κατ' αυτού, έχει, όμως, δικαίωμα να ασκήσει παρέμβαση.

Η έκδοση δικαστικής απόφασης η οποία βεβαιώνει την ανάκληση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης έχει ως συνέπεια την αποδυνάμωση του ρυμοτομικού σχεδίου κατά το μέτρο που ρυμοτομούσε το ακίνητο του ιδιοκτήτη που επέτυχε την έκδοσή της, οι δε πράξεις εφαρμογής του χάνουν το νόμιμο έρεισμά τους. Υφίσταται υποχρέωση της Διοίκησης να προβεί σε ρητή ανακλητική πράξη με αντίστοιχη τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου.

Εφόσον η αίτηση άρσης αναγκαστικής απαλλοτρίωσης υποβλήθηκε σε αναρμόδια Αρχή χωρίς να διαβιβασθεί στον αρμόδιο για την ανάκλησή της Υπουργό, δεν κινείται η τρίμηνη προθεσμία προς επιχείρηση της αξιούμενης ενέργειας ούτε υφίσταται παράλειψη του Υπουργού να προβεί σε οφειλόμενη νόμιμη ενέργεια.

Η άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης σε συμμόρφωση με δικαστική απόφαση και η επιβολή νέας αναγκαστικής απαλλοτρίωσης γεννά ακυρωτική διαφορά και υπάγεται στο ΣτΕ.

Τέλος, ενδιαφέρον παρουσιάζει το άρθρο 32Α ΝΟΚ, που αφορά τη δυνατότητα διατήρησης της απαλλοτρίωσης, παρά την αυτοδίκαιη άρση της, με αίτηση του ιδιοκτήτη. Ειδικότερα, σε ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, στις οποίες έχει επέλθει αυτοδίκαιη άρση λόγω παρέλευσης της δεκαοκτάμηνης προθεσμίας από τον δικαστικό καθορισμό τιμής μονάδας, οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες μπορούν να υποβάλουν προς τον υπόχρεο φορέα καταβολής της αποζημίωσης, με κοινοποίηση στην αρχή που κήρυξε την απαλλοτρίωση, αίτηση και υπεύθυνη δήλωση για τη διατήρηση της απαλλοτρίωσης και την καταβολή της δικαστικά καθορισμένης προσωρινής ή οριστικής αποζημίωσης μέχρι και τις 31.12.2024. Αν το αίτημα γίνει δεκτό από τον ως άνω υπόχρεο φορέα καταβολής αποζημίωσης με απόφασή του, μόνο τότε υποχρεούται στην καταβολή της αποζημίωσης και δεν επιτρέπεται η καθ' οιονδήποτε τρόπο αύξηση της δικα
Σελ. 1178 στικώς καθορισθείσας τιμής της αποζημίωσης ή η αναζήτηση τόκων υπερημερίας.

2. Οι ρυθμίσεις του Ν 4759/2020 για την επανεπιβολή ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης
Η διάταξη αυτή προβλέπει τη διαδικασία της επανεπιβολής και πρέπει να διαβάζεται συνδυαστικώς με την προηγούμενη.
Όπως ήδη ειπώθηκε, το οικείο Δημοτικό Συμβούλιο εντός προθεσμίας έξι (6) μηνών (αποκλειστική προθεσμία) από την κατάθεση της σχετικής αίτησης είτε αποδέχεται την αίτηση και εκκινεί τη διαδικασία τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου είτε προτείνει στον οικείο Περιφερειάρχη την εκ νέου επιβολή της αρθείσαςρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης για τον ίδιο σκοπό ή τη μερική επανεπιβολή της. Οι αρμοδιότητες αυτές του Δημοτικού Συμβουλίου ορίζονται περιοριστικά.
Κομβικό σημείο είναι η ακόλουθη πρόβλεψη του νόμου περί επανεπιβολής της απαλλοτρίωσης: Έτσι, η ολική ή μερική επανεπιβολή τηςρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης είναι δυνατή μόνο, όταν συντρέχουν σωρευτικά οι ακόλουθες προϋποθέσεις (περιοριστικώς αναφερόμενες):
α) Σοβαροί πολεοδομικοί λόγοι επιβάλλουν τη διατήρηση του ακινήτου ή μέρους αυτού ως κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου. Η προϋπόθεση αυτή τάσσεται ως αυτονόητο τμήμα της αιτιολογίας της απόφασης επανεπιβολής. Η επανεπιβολή πρέπει κατά νόμο να αφορά τον ίδιο σκοπό με την αρθείσα απαλλοτρίωση και
β) ο οικείος Δήμος διαθέτει την οικονομική δυνατότητα για την άμεση καταβολή της προσήκουσας αποζημίωσης στους δικαιούχους, που αποδεικνύεται με την εγγραφή της προσήκουσας αποζημίωσης σε ειδικό κωδικό στον προϋπολογισμό του οικείου Δήμου. Ως προσήκουσα αποζημίωση ορίζεται η υπολογιζόμενη με βάση το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά το ημερολογιακό έτος υποβολής της αίτησης.

Η πρόταση της παρ. 3 του άρθρου 88 του Δημοτικού Συμβουλίου διαβιβάζεται στον αρμόδιο Περιφερειάρχη. Εάν δι’ αυτής προτείνεται η ολική ή μερική επανεπιβολή της απαλλοτρίωσης, ο Περιφερειάρχης λαμβάνει απόφαση εντός τριών (3) μηνών από την ημερομηνία της συνεδρίασης του Δημοτικού Συμβουλίου. O πρωτοβάθμιος ΟΤΑ έχει εν περιπτώσει κίνησης της πολεοδομικής διαδικασίας εγκρίσεως ή τροποποίησης του σχεδίου μόνο γνωμοδοτική αρμοδιότητα και δεν μπορεί να παρακάμψει τη σχετική διαδικασία, να επανεπιβάλει ρυμοτομική απαλλοτρίωση, αλλ’ απλώς υποβάλλει πρόταση. Η απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου αυτή στερείται εκτελεστότητας και δεν προσβάλλεται παραδεκτώς.
Η απόφαση περιλαμβάνει το εμβαδόν του ρυμοτομούμενου τμήματος της ιδιοκτησίας, προκειμένου να καθορισθεί η αποζημίωση και δημοσιεύεται, χωρίς άλλες διατυπώσεις, στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Ο τύπος είναι συστατικός. Κατά την ορθότερη άποψη, η τρίμηνη προθεσμία αυτή αφορά στη δημοσίευση της απόφασης, διότι παρατηρείται το φαινόμενο εκπρόθεσμων δημοσιεύσεων επανεπιβολών, επαρκές χρονικό διάστημα μετά το τρίμηνο, γεγονός που ουδόλως συνεισφέρει στην ασφάλεια δικαίου.
Ζήτημα αναφύεται στην περίπτωση που η απόφαση επανεπιβολής αφορά εντοπισμένες τροποποίησης σχεδίων σε προστατευόμενες περιοχές, οπότε επισημαίνεται στη θεωρία πως ορθότερη είναι η απαίτηση προεδρικού διατάγματος.

Μετά από την έκδοση της απόφασης επανεπιβολής της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ο οικείος Δήμος είτε παρακαταθέτει, εντός προθεσμίας δύο (2) μηνών, την προσήκουσα αποζημίωση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων υπέρ δικαιούχου, σύμφωνα με όσα ορίζονται στο άρθρο 8 του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων, είτε εκδίδει χρηματικό ένταλμα πληρωμής της προσήκουσας αποζημίωσης στον ιδιοκτήτη. Ωστόσο, η ρύθμιση αυτή είναι άκρως προβληματική, διότι κατά το άρθρο 17 παρ. 4 του Συντάγματος, απαιτείται η αποζημίωση να ορίζεται από τα αρμόδια δικαστήρια, ενώ πριν καταβληθεί η οριστική/προσωρινή αποζημίωση, διατηρούνται ακέραια όλα τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη και δεν επιτρέπεται κατάληψη του χώρου. Αντιθέτως, θα έπρεπε να προβλέπεται ότι ο οικείος Δήμος διαθέτει προθεσμία είτε απευθείας αγοράς του ακινήτου με απόφασή του (άρθρο 191 ΚΔΚ) είτε για την υποβολή αίτησης για τον προσδιορισμό της αποζημίωσης στα πολιτικά δικαστήρια. Ως έχει σήμερα η διάταξη, επιρρίπτει το βάρος στον ιδιοκτήτη να κινήσει ετεροχρονισμένα τη σχετική διαδικασία.
Περαιτέρω, παράβαση οποιασδήποτε από τις παραπάνω προθεσμίες (δηλ. τόσο του τριμήνου, όσο και του διμήνου) έχει ως συνέπεια την αυτοδίκαιη οριστική άρση τηςρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης. Η παράβαση αυτή μπορεί να διαπιστώνεται με πράξη του συντονιστή της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης, μετά από σχετικό αίτημα του ενδιαφερομένου. Η πράξη αυτή εκδίδεται κατά δέσμια αρμοδιότητα.
Είχε παλαιόθεν κριθεί πως είναι δυνατή και σύμφωνη με την ΕΣΔΑ και το Σύνταγμα η επανεπιβολή απαλλοτρίωσης σε ακίνητο στο οποίο η προηγούμενη απαλλοτρίωση έχει αρθεί ή ανακληθεί. Δέον για την επανεπιβολή όπως προκύπτει η σοβαρή πολεοδομική ανάγκη διατήρησης του επίδικου κοινόχρηστου χώρου, ο οποίος μάλιστα (στην υπόθεση αυτή) βρίσκεται στο στερούμενο ελεύθερων χώρων πρασίνου κέντρο της πόλης, στο δε ισχύον (τότε) ΓΠΣ του Δήμου ο χώρος αυτός προβλέπεται ήδη ως χώρος πρασίνου. Απαιτείται επίσης η εκδήλωση πρόθεσης και δυνατότητας για άμεση κατά νόμο απαλλοτρίωση.

Η άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης σε συμμόρφωση με δικαστική απόφαση και η επιβολή νέας αναγκαστικής απαλλοτρίωσης γεννά ακυρωτική διαφορά και υπάγεται στο ΣτΕ.

Η απαγόρευση δεύτερης (ή επόμενης) επανεπιβολής στοιχεί με την πάγια νομολογία του ΣτΕ. Ωστόσο, δεν αποκλείει την καταχρηστική άσκηση της εξουσίας επανεπιβολής της απαλλοτρίωσης και μάλιστα χωρίς να υπάρχει η υποχρέωση απο
Σελ. 1179 ζημίωσης του ιδιοκτήτη για τα 10 ή 15 έτη που υπήρχε μη συντελεσμένη απαλλοτρίωση.

Η πράξη τροποποίησης σχεδίου πόλεως δέον όπως καταρχήν αιτιολογείται νομίμως ως προς την αναγκαιότητα διατήρησης των συγκεκριμένων πολεοδομικών ρυθμίσεων βάσει πολεοδομικών κριτηρίων. Ο Δήμος δεν είναι αρμόδιος να τροποποιήσει το σχέδιο πόλης αφ’ εαυτού και όφειλε να διαβιβάσει το αίτημα των αιτούντων ιδιωτών για την τροποποίηση του σχεδίου πόλης προς άρση ρυμοτομικού βάρους επί της ιδιοκτησίας τους στην αρμόδια για την τροποποίηση του σχεδίου αρχή. Για τον λόγο αυτόν, ο οποίος καθ’ ερμηνεία του δικογράφου προβάλλεται, είναι ακυρωτέα η παράλειψη του Δήμου να διαβιβάσει την αίτηση των αιτούντων στο αρμόδιο για την τροποποίηση του σχεδίου πόλης όργανο της Διοίκησης.

Είχε παλαιόθεν κριθεί πως είναι δυνατή και σύμφωνη με την ΕΣΔΑ και το Σύνταγμα η επανεπιβολή απαλλοτρίωσης σε ακίνητο στο οποίο η προηγούμενη απαλλοτρίωση έχει αρθεί ή ανακληθεί.

Προκύπτει, επίσης, όχι μόνον η καταρχήν πρόθεση και η δυνατότητα της Διοίκησης να αποζημιώσει τη θιγόμενη από τη ρυμοτομική απαλλοτρίωση αιτούσα, ιδιοκτήτρια του εν λόγω χώρου, αλλά και η παρακαταθήκη εκ μέρους του Πράσινου Ταμείου συγκεκριμένου χρηματικού ποσού υπέρ του παρεμβαίνοντος Δήμου Καβάλας προς τον σκοπό καταβολής της αποζημίωσης που οφείλεται στην αιτούσα λόγω της ένδικης απαλλοτρίωσης. Η δε κρίση της Διοίκησης περί συνδρομής των κατά νόμο προϋποθέσεων για την επανεπιβολή της απαλλοτρίωσης, με τον χαρακτηρισμό του επίδικου ακινήτου εκ νέου ως κοινόχρηστου χώρου πρασίνου, ευρίσκει έρεισμα στα στοιχεία του φακέλου. Μετά την εκ των υστέρων ακύρωση της πράξης απαλλοτρίωσης ακινήτου, κλονίζεται η αιτιολογία της προσβαλλόμενης πράξης αναφορικά με την πρόθεση και τη δυνατότητα του Δήμου να προβεί στην άμεση κατά νόμο συντέλεση της απαλλοτρίωσης με την καταβολή της οφειλόμενης αποζημίωσης, οπότε είναι ακυρωτέα. Δεδομένου δε ότι, όπως έχει κριθεί σε συναφή υπόθεση που αφορά έτερη ιδιοκτησία εντός του ίδιου χώρου, η εν λόγω τροποποίηση, συνιστά πολεοδομική παρέμβαση με ευρύτερες επιπτώσεις στην πολεοδομική οργάνωση του Δήμου καθόσον πρόκειται για έκταση στο κεντρικό πάρκο της πόλης. Η Διοίκηση εάν θεωρήσει ότι μπορεί νομίμως να επανέλθει, κρίνοντας ότι συντρέχουν οι κατά το νόμο απαιτούμενες προϋποθέσεις για την επανεπιβολή της επίμαχης ρυμοτομικής δέσμευσης, δύναται να προβεί στην επίμαχη ρύθμιση με την έκδοση προεδρικού διατάγματος.

Με το παλιό καθεστώς, η προθεσμία για την κήρυξη νέας απαλλοτρίωσης διαμορφώνεται ως εξής: δεν γίνεται να επανεπιβληθεί απαλλοτρίωση πριν την πάροδο εξαμήνου από την άρση/ανάκληση της προηγούμενης απαλλοτρίωσης. Εάν η άρση/ανάκληση επαναληφθεί, τότε η προθεσμία διπλασιάζεται και κατά τα διαστήματα αυτά η Διοίκηση δεν κωλύεται να προχωρήσει στις αναγκαίες προκαταρκτικές ενέργειες για την απαλλοτρίωση. Προσοχή όμως: Τα ως άνω δεν ισχύουν επί απαλλοτριώσεων προς εφαρμογή σχεδίου πόλεως, για ανέγερση νοσοκομείων/σχολικών κτηρίων και απαλλοτρίωση υπέρ του Δημοσίου, των ΟΤΑ κλπ. Η υποχρέωση τεκμηρίωσης της δυνατότητας καλύψεως της δαπάνης των απαλλοτριώσεων που θεσπίζεται με τα άρθρα 17 παρ. 2 του Συντάγματος και 3 παρ. 7 του Ν 2882/2001 δεν καταλαμβάνει τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις.

Περαιτέρω, βάσει του άρθρου 33 παρ. 9 β ΝΟΚ και του άρθρου 148 παρ. 2 του Ν 4495/2017 υπόχρεοι για την αποζημίωση των ρυμοτομουμένων ιδιοκτησιών είναι κατά 70% οι κύριοι ή νομείς ιδιοκτησιών σε απόσταση 250 μ. και κατά 30% ο Δήμος.
Δεν αποσαφηνίζονται τα κάτωθι:
Στις περιοχές που έχει εφαρμογή το ΝΔ του 1923 ο δικαιούχος της αποζημίωσης μπορεί να ασκήσει αίτηση για τον προσδιορισμό τιμής μονάδας, χωρίς να υπάρχει πράξη αναλογισμού, σύμφωνα με το άρθρο 17 Ν 2882/2001;
Στις περιοχές που έχει εφαρμογή το ΝΔ του 1923 ποια διαδικασία θα ακολουθηθεί σε περίπτωση επανεπιβολής σε κοινωφελή χώρο, δεδομένου ότι για την αποζημίωση του κοινωφελούς χώρου απαιτείται ιδιαίτερη πράξη κήρυξης της απαλλοτρίωσης;
Στις περιοχές που έχει εφαρμογή το ΝΔ του 1923 σε περίπτωση επανεπιβολής απαλλοτρίωσης (μερικής ή ολικής) αφού ο Δήμος καταβάλει την αποζημίωση και αποκτήσει την κυριότητα του ρυμοτομούμενου ακινήτου, στη συνέχεια τη διεκδικεί από τους παρόδιους ιδιοκτήτες συντάσσοντας πράξη αναλογισμού ή καταργείται η ωφέλεια λόγω παροδιότητας; (Ν 5269/1931, ΒΔ 7/13-5-36, ΝΔ 80/1941, ΝΔ 1411/1942, Ν 625/1968, Ν 653/1977).
Σε περίπτωση επανεπιβολής της ρυμοτομίας πώς καθορίζεται η τιμή της αποζημίωσης των επικειμένων (π.χ. περιφράξεις, φυτείες, ακίνητες εγκαταστάσεις), για τα οποία υπόχρεος είναι ο Δήμος και δεν υπάρχει αντικειμενικός προσδιορισμός;
Όταν δεν παρίσταται επαρκής η αιτιολογία, η επιχειρούµενη με την προσβαλλόμενη πράξη τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δεν είναι νόμιμη. Η πράξη τροποποίησης σχεδίου πόλεως δέον όπως καταρχήν αιτιολογείται νομίμως ως προς την αναγκαιότητα διατήρησης των συγκεκριμένων πολεοδομικών ρυθμίσεων βάσει πολεοδομικών κριτηρίων.

Για το ζήτημα της επανεπιβολής της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, ο Ν 4759/2020 συνάδει απόλυτα με τα νομολογηθέντα και από το ΕΔΔΑ περί της οικονομικής δυνατότητας καταβολής της αποζημίωσης.

3. Η τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου σε περίπτωση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης
Επαναλαμβάνεται ότι, εάν το Δημοτικό Συμβούλιο προτείνει προς τον αρμόδιο Περιφερειάρχη την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, σύμφωνα με την αίτηση της παρ. 2 του άρθρου 88 ή τη μερική επανεπιβολή της απαλλοτρίωσης, ο Δήμος κινεί υποχρεωτικά τη διαδικασία τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου, προκειμένου να καταστεί οικοδομήσιμο το ακί
Σελ. 1180νητο ή το μέρος αυτού που δεν είναι πλέον υπό απαλλοτρίωση ή για το οποίο δεν συντρέχει περίπτωση επανεπιβολής της απαλλοτρίωσης. Η πρόβλεψη υποχρεωτικής κίνησης της τροποποίησης του σχεδίου σκοπεί στην άμβλυνση των αρνητικών συνεπειών της δέσμευσης της ιδιοκτησίας.
Εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία η απαλλοτρίωση ήρθη ή επανεπιβλήθηκε μερικώς, η αρμόδια υπηρεσία συντάσσει τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο στο σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87, στο οποίο αποτυπώνονται τα όρια της ιδιοκτησίας που βρίσκεται υπόρυμοτομικήαπαλλοτρίωση και οριοθετημένα ή μη υδατορέματα, εγκεκριμένοι αρχαιολογικοί χώροι, οριογραμμές αιγιαλού, παραλίας, παλαιού αιγιαλού, όχθης, παρόχθιας ζώνης και παλαιάς όχθης και δουλείες διέλευσης εναέριων γραμμών υψηλής τάσης ΔΕΗ ή αγωγού φυσικού αερίου και όλα τα απαραίτητα στοιχεία και τις προδιαγραφές των διαγραμμάτων της τροποποίησης ρυμοτομικών σχεδίων, καθώς και την πρόταση τροποποίησης του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, προκειμένου το ακίνητο να καταστεί οικοδομήσιμο. Εάν προκύπτει η ύπαρξη μη οριοθετημένου υδατορέματος, το διάγραμμα συνοδεύεται από πρόταση καθορισμού οριογραμμών υδατορεμάτων, σύμφωνα με τον Ν 4258/2014. Το τοπογραφικό δηλ. απεικονίζει όλα τα ευαίσθητα οικοσυστήματα, αλλά και την κατ’ ιδίαν πρόταση τροποποίησης.
Πάντως, επισημαίνεται ότι στην παρ. 1 πρέπει να προβλεφθεί χρονικό διάστημα, από την κατάθεση της αίτησης της παρ. 2 του άρθρου 70, που να δεσμεύει τον Δήμο να εισάγει το θέμα άμεσα στο Δημοτικό Συμβούλιο για λήψη απόφασης. Επίσης, στην παρ. 3 θα πρέπει να προβλεφθεί χρονικό διάστημα για την αναθεώρηση του ρυμοτομικού σχεδίου και μάλιστα να υπάρχει ρητά πρόβλεψη για την αποζημίωση του αιτούντος, άμεσα και με μεγάλο χρηματικό ποσό, χωρίς την προσφυγή σε δικαστήρια αλλά με διοικητική πράξη προϊστάμενης αρχής.
Σε περίπτωση άπρακτης παρέλευσης της ανωτέρω προθεσμίας, το τοπογραφικό συντάσσεται με επιμέλεια του αιτούντος, ο οποίος δικαιούται να εισπράξει από τον δήμο την καταβολή της σχετικής δαπάνης. Το τοπογραφικό θεωρείται από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία ως προς την ισχύ των αναγραφόμενων στοιχείων του ρυμοτομικού σχεδίου.
Με βάση την προτεινόμενη τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, που συνοδεύει το διάγραμμα της παρ. 2, ο δεσμευμένος χώρος μετατρέπεται σε οικοδομήσιμο, τηρώντας τη διαδικασία αναθεώρησης ρυμοτομικού σχεδίου της παρ. 1 του άρθρου 31 του ΝΟΚ.
Τέλος, αποσαφηνίζεται ότιειδικώς σε περιπτώσεις σχεδίων πόλεως που εγκρίθηκαν με τις διατάξεις του από 17.7/16.8.1923 ΝΔ, η εισφορά σε γη που επιβάλλεται κατά την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, προκειμένου το ακίνητο να καταστεί οικοδομήσιμο για πρώτη φορά, υπολογίζεται σύμφωνα με την περ. β΄ της παρ. 2 του άρθρου 20 του Ν 2508/1997.
Έχει κριθεί ότι αόριστη δήλωση του οικείου ΟΤΑ περί αδυναμίας αποζημίωσης των θιγομένων ιδιοκτητών δεν αρκεί για τη μετατροπή του ακινήτου σε οικοδομήσιμο χώρο.
Και για την άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ύστερα από ακυρωτική απόφαση πρέπει να τηρείται η εκ του άρθρου 154 του ΚΒΠΝ διαδικασία.
Δεν απαγορεύεται η μείωση κοινοχρήστων χώρων με τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου σε συμμόρφωση προς ακυρωτική απόφαση.

Γενικότερα, οι τροποποιήσεις ρυμοτομικών σχεδίων πρέπει να αιτιολογούνται με βάση πολεοδομικά κριτήρια, ενώ λαμβάνονται επιβοηθητικώς υπόψη ιδιωτικά δίκαια και συμφέροντα. Αν προβληθεί κατ’ ένσταση η μη συνδρομή πολεοδομικών κριτηρίων, απαιτείται αιτιολογημένη απάντηση στους σχετικούς ισχυρισμούς. Η επίδικη τροποποίηση αιτιολογείται νομίμως, λόγω της ανάγκης αυξήσεως των κοινοχρήστων χώρων. Είναι προτιμότερη η δημιουργία ευρέων κοινοχρήστων χώρων, σε αντίθεση με τον χαρακτηρισμό πολλών μικρών σε διαφορετικά σημεία.

Σε περίπτωση μη δημοσίευσης στο ΦΕΚ των διαγραμμάτων που συνοδεύουν την τροποποίηση του σχεδίου, οι πράξεις τροποποίησης ρυμοτομικού σχεδίου δεν αποκτούν νόμιμη υπόσταση και το χρονικό διάστημα κατά το οποίο η πράξη παρέμεινε ανυπόστατη δεν συνυπολογίζεται στην διαδρομή του ευλόγου χρόνου.

4. Το πρόβλημα εφαρμογής του Ν 4759/2020 επί των ειδικών περιπτώσεων
Δεν υπάγονται στις διατάξεις των άρθρων 87 έως 89 ιδιοκτησίες που χαρακτηρίσθηκαν ως κοινόχρηστοι χώροι από το ρυμοτομικό σχέδιο ή μεταγενέστερα αναγνωρίσθηκαν ή υπήχθησαν σε ειδικό καθεστώς που απαγορεύει τη μετατροπή τους σε οικοδομήσιμο χώρο, όπως το προβλεπόμενο σε διατάξεις περί ρεμάτων, αιγιαλού και παραλίας, ζωνών προστασίας και αστικών αλσών. Η σκιώδης αυτή διάταξη πρέπει να ερμηνευτεί ούτως ώστε να συμπεριλάβει μόνο τα ειδικά προστατευτικά καθεστώτα και τους σε αυτά υπαγόμενους κοινόχρηστους χώρους.
Δεν υπάγονται στις διατάξεις των άρθρων 87 έως 89 ρυμοτομούμενα τμήματα ιδιοκτησιών που παραχωρήθηκαν άτυπα και διανοίχθηκαν επ’ αυτών εν τοις πράγμασι κοινόχρηστοι δρόμοι, προκειμένου να καταστεί οικοδομήσιμο το υπόλοιπο τμήμα της ιδιοκτησίας, με αποτέλεσμα είτε να εκδοθεί οικοδομική άδεια είτε να μεταβιβασθεί ως άρτιο και οικοδομήσιμο. Ως προς τα ακίνητα αυτά εφαρμόζεται το άρθρο 28 του N 1337/1983. Ομοίως, δεν υπάγονται τμήματα ιδιοκτησιών που παραχωρήθηκαν με συμβολαιογραφική πράξη στον οικείο δήμο, προκειμένου να διανοιγεί δρόμος, αλλά αυτός δεν διανοίχθηκε. Στις περιπτώσεις αυτές, οι θιγόμενοι ιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα αποζημίωσης μόνο για τη στέρηση της ιδιοκτησίας τους.
Συνεταιρισμοί που επέσπευσαν ρυμοτομικά σχέδια, οι κοινόχρηστοι χώροι των οποίων περιήλθαν αυτοδίκαια στους Δήμους, σύμφωνα με το ΝΔ 690/1948, είναι υπόχρεοι για την αποζημίωση ιδιοκτητών των οποίων οι ιδιοκτησίες εντάχθηκαν στο σχέδιο ως κοινόχρηστοι χώροι, για τη στέρηση της ιδιοκτησίας τους. Εάν ο συνεταιρισμός έχει διαλυθεί, στις υποχρεώσεις του υπεισέρχεται ο οικείος Δήμος.

Σελ. 11815. Το Επιχειρησιακό Σχέδιο για την εξασφάλιση κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων κατά τον Ν 4759/2020
Κομβική θεωρείται και η πρόβλεψη για εκπόνηση επιχειρησιακού σχεδίου για την εξασφάλιση κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων. Για τον προγραμματισμό της ολοκλήρωσης της εφαρμογής του σχεδίου πόλης και την απόκτηση των χαρακτηρισμένων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, οι Δήμοι καταρτίζουν επιχειρησιακό σχέδιο, στο οποίο καταγράφονται και κατηγοριοποιούνται οι χαρακτηρισμένοι από το σχέδιο πόλης κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι. Οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι των οποίων δεν έχει συντελεσθεί η απαλλοτρίωση ιεραρχούνται, ανά δήμο ή Δημοτική Ενότητα ή δημοτική κοινότητα, ως προς την αναγκαιότητα υλοποίησής τους, βάσει της πολεοδομικής σημασίας τους για την πόλη.
Οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι, για τους οποίους δεν έχει συντελεσθεί η απαλλοτρίωση διακρίνονται σε:
α. Χώρους για τους οποίους έχει αρθεί ηρυμοτομικήαπαλλοτρίωση δυνάμει δικαστικής απόφασης,
β. χώρους για τους οποίους έχει υποβληθεί αίτηση άρσης τηςρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης ή εκκρεμεί η έκδοση δικαστικής απόφασης περί της άρσης,
γ. χώρους για τους οποίους έχει αυτοδικαίως αρθεί ηρυμοτομικήαπαλλοτρίωση, αλλά δεν έχει κατατεθεί αίτηση για την τροποποίηση του σχεδίου,
δ. λοιπούς χώρους, που δεν εμπίπτουν στις ανωτέρω περιπτώσεις.
Τα ανωτέρω στοιχεία αντλούνται από την πλατφόρμα της Ηλεκτρονικής Πολεοδομικής Ταυτότητας Δήμου του άρθρου 65 του N 4495/2017 ή, εφόσον αυτή δεν έχει ακόμη συμπληρωθεί, λαμβάνονται από τις αρμόδιες υπηρεσίες του Δήμου.
Για τις ανάγκες σύνταξης του επιχειρησιακού σχεδίου του παρόντος, το νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου με την επωνυμία «Ελληνικό Κτηματολόγιο», που έχει συσταθεί με τον N 4512/2018, παρέχει προς τους Δήμους την αναγκαία πρόσβαση στη βάση δεδομένων του Συστήματος Πληροφοριών Εθνικού Κτηματολογίου.
Οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι, μετά την κατάταξή τους σύμφωνα με την παρ. 2, ιεραρχούνται με βάση την αναγκαιότητά τους για τον ευρύτερο πολεοδομικό σχεδιασμό του οικείου Δήμου, δημοτικής ενότητας ή δημοτικής κοινότητας, λαμβανομένου υπόψη και του χρόνου που έχει παρέλθει από την επιβολή τηςρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης. Η ιεράρχηση θεωρείται σημαντική ρύθμιση του Ν 4759/2020, καθώς αναγνωρίζει ότι δεν έχουν όλοι οι κοινόχρηστοι χώροι την ίδια βαρύτητα. Αυτό όμως φαίνεται και προβληματικό, διότι δεν αποσαφηνίζονται τα κριτήρια υπό τα οποία θα λάβει χώρα.
Το επιχειρησιακό σχέδιο εγκρίνεται με απόφαση της Επιτροπής Ποιότητας Ζωής του οικείου Δήμου.
Περαιτέρω, τεχνικές οδηγίες δόθηκαν με την με Α.Π.: οικ. ΥΠΕΝ/∆ΕΣΕ∆Π/57771/774, 14/06/2021 εγκύκλιο του ΥΠΕΝ. Αντικείμενο των τεχνικών οδηγιών είναι η παροχή κατευθύνσεων για τη διαμόρφωση των παραδοτέων που συντάσσονται σε εφαρμογή του άρθρου 92 του Ν 4759/2020. Το Επιχειρησιακό Σχέδιο για την Εξασφάλιση των Κοινόχρηστων και Κοινωφελών Χώρων ειδικότερα στοχεύει αποκλειστικά στη συλλογή, καταγραφή, οργάνωση και αξιολόγηση των σχετικών στοιχείων των Δήμων, καταλήγοντας στην ιεράρχηση όλων των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων που κινδυνεύουν να απολέσουν τον κοινόχρηστο – κοινωφελή χαρακτήρα τους, εντός μιας πολεοδομικής ενότητας λόγω άρσης ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης. Στο πλαίσιο αυτό καταγράφονται όλα τα οικοδομικά πολύγωνα που προσδιορίζουν κοινόχρηστες και κοινωφελείς χρήσεις γης και που δύναται να επηρεάσουν τα πολεοδομικά μεγέθη μιας περιοχής λόγω άρσης ή μη ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης. Το Επιχειρησιακό Σχέδιο αφορά ιδίως σε γενική υπηρεσία συμβουλευτικού χαρακτήρα κατά το άρθρο 2 παρ. 1, περ. 9 β του Ν 4412/2016, καθώς α) έχει ως αντικείμενο τον σχεδιασμό, προγραμματισμό και οργάνωση του κοινόχρηστου και κοινωφελούς χώρου ενός ΟΤΑ με στόχο την αστική αναζωογόνηση και λειτουργική επάρκεια του χώρου, β) δεν έχει ως αντικείμενο την εκπόνηση μελετών και την παροχή τεχνικών και λοιπών συναφών επιστημονικών υπηρεσιών κατά την έννοια των στοιχείων α΄ και β΄ αντίστοιχα της περίπτωσης 6 της παραγράφου 3 και δεν εμπίπτει στις κατηγορίες, όπως αυτές ορίζονται στο Παράρτημα I του Προσαρτήματος Γ΄ του Ν 4412/2016, εκτός αν άλλως συνάγεται εκ του περιεχομένου της σύμβασης. Σε κάθε περίπτωση εφαρμόζονται οι διατάξεις του Ν 4412/2016. Κατά την υλοποίηση των Υπηρεσιών για τη σύνταξη ΕΣΕΚΚ πραγματοποιείται η συλλογή και η αξιολόγηση των στοιχείων του Δήμου και εν τέλει η εξαγωγή συμπερασμάτων με κύριο στόχο την καταγραφή των Κοινόχρηστων και Κοινωφελών Χώρων.
6. Το πεδίο ισχύος του Ν 4759/2020
Σύμφωνα με τις μεταβατικές του διατάξεις,οι διατάξεις των άρθρων 86 έως 89 εφαρμόζονται και επί ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων που έχουν κηρυχθεί πριν από τη δημοσίευση του Ν 4759/2020. Άρα, ο νόμος καθιστά σαφή την εφαρμογή τους στις κηρυχθείσες αλλά μη συντελεσθείσες ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις.
Οι διατάξεις των άρθρων 86 έως 89 εφαρμόζονται και σε περίπτωση άρσης τηςρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης, σε συμμόρφωση με δικαστική απόφαση που έχει εκδοθεί πριν από τη δημοσίευση του παρόντος ή που θα εκδοθεί επί προσφυγής με αίτημα την άρσηρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης που έχει κατατεθεί και συζητηθεί πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος. Η παραίτηση του προσφεύγοντος από υποθέσεις που δεν έχουν συζητηθεί ακόμη και έχουν ως αντικείμενο την άρσηρυμοτομικήςαπαλλοτρίωσης δεν κωλύει την άσκηση του δικαιώματός του να υποβάλει την αίτηση που προβλέπεται στην παρ. 2 του άρθρου 87.
7. Οι ερμηνευτικές αμφισημίες και τα τεχνικά και πρακτικά προβλήματα εφαρμογής του Ν 4759/2020 από τη Διοίκηση και τον διοικούμενο
Παρά τις ομολογουμένως «ευγενείς» προθέσεις του νομοθέτη του Ν 4759//2020 και παρά την παρέλευση ήδη ικανού χρονικού διαστήματος από τη θέσπισή του, υφίστανται ορατές δυσκολίες πρακτικής εφαρμογής της άρσης απαλλοτρίωσης.
Καταρχάς, η αυτοδίκαιη άρση της απαλλοτρίωσης που ο νέος νόμος εισάγει δεν εφαρμόζεται το ίδιο αυτόματα και στη νομική πράξη. Ειδικότερα, de facto επισημάνθηκαν οι εξής «αρρυθμίες» εφαρμογής του νέου νόμου:
Η εξακολούθηση της απαίτησης δικαστικής διάγνωσης, λόγω de facto αργοπορίας της διαδικασίας. Η αυτοδίκαιη άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης προσκρούει στην άγνοια ή την άρνηση της Διοίκησης να ερμηνεύσει και εφαρμόσει τον Ν 4759/2020, οδηγώντας τον διοικούμενο σε προσφυγή ενώπιον του Διοικητικού Πρωτοδικείου για τη διάγνωση της αυτοδίκαιης άρσης.
Σελ. 1182Η απόφαση αυτή των Διοικητικών Δικαστηρίων προκαλεί περαιτέρω καθυστερήσεις στην περάτωση της διαδικασίας, αφού η υπόθεση παραπέμπεται και πάλι στη Διοίκηση για την άρση της απαλλοτρίωσης. Απαιτείται δε ένα κόστος εκπόνησης των απαιτούμενων σχεδίων και μελετών, το οποίο κατά κανόνα στην πράξη επωμίζεται ο διοικούμενος.
Η επανεπιβολή της απαλλοτρίωσης αποφασίζεται, δίχως να συντρέχουν οι προϋποθέσεις απόφασής της που ο Ν 4759/2020 τάσσει. Έτσι, συναντώνται δικαστικές εμπλοκές των ΟΤΑ για θέματα, όπως οι προϋπολογισμοί επιβολής της απαλλοτρίωσης κ.λπ., όπου και παραπέμπουμε στη γνωστή νομολογία του ΕΔΔΑ Βλαστάρης κατά Ελλάδας, στην οποία μάλιστα το Δημόσιο καλείται να καταβάλει αποζημίωση 620.000€, αν δεν υλοποιηθεί άμεσα η άρση της πολεοδομικής δέσμευσης.

8. Οι προβλέψεις του Ν 4495/2017 για τα ρυμοτομούμενα ακίνητα
Ο Ν 4759/2020 επέφερε σειρά αλλαγών σε καίρια νομοθετήματα του πολεοδομικού δικαίου, αφού τροποποίησε τον Ν 4067/2012, τον Ν 4447/2016 και τον Ν 4495/2017. Μία από τις νέες διατάξεις που προσέθεσε στον Ν 4495/2017 είναι αυτή του άρθρου 41 Α (Αλλαγή χρήσης εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων-Εξουσιοδοτική διάταξη).
Ο νόμος, όμως, αυτός μεριμνά και σε άλλα σημεία για τα λεγόμενα «ρυμοτομούμενα» ακίνητα, τα οποία αποτελούν πραγματικά ευρέως διαδεδομένη κατηγορία ακινήτων.
α) Η έννοια του ρυμοτομούμενου τμήματος ακινήτου
Ρυμοτομούμενο τμήμα είναι το τμήμα ιδιοκτησίας (οικοπέδου ή κτηρίου) που βρίσκεται εντός εγκεκριμένων κοινόχρηστων χώρων του ρυμοτομικού σχεδίου, όπως δρόμους, πλατείες. Ο ορισμός αυτός αποτελεί και τη βάση των παρακάτω.
β) Αλλαγή χρήσης σε ρυμοτομούμενα με την πάροδο 10ετίας
Σύμφωνα με την παρ. 1 της διάταξης, εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης, κατά τις κείμενες διατάξεις επί ρυμοτομούμενων ακινήτων της παρ. 77 του άρθρου 2 του Ν 4067/2012 (ΝΟΚ).
Ως προϋπόθεση προβλέπεται η πάροδος 10 ετών από την κήρυξη, αλλά μη πραγματοποίηση της απαλλοτρίωσης. Συνεπώς, η νέα διάταξη «ξεμπλοκάρει» τυχόν αλλαγές που ήθελαν να πραγματοποιήσουν οι ιδιοκτήτες δεσμευμένων ακινήτων, πλην όμως δεν μπορούσαν μέχρι πρότινος.
Η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται, σύμφωνα με τις ισχύουσες στην περιοχή του ακινήτου χρήσεις γης, με εξαίρεση τα ρυμοτομούμενα κτίσματα εντός των κηρυγμένων χώρων για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων πρασίνου, πάρκων και αλσών επί των οποίων υφίστανται νομίμως κτίσματα, στα οποία επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης μόνο για κατοικία. Άρα, η διάταξη διαφοροποιεί την περίπτωση ύπαρξης κοινόχρηστου χώρου πρασίνου ή αλσών ή πάρκων από τις λοιπές περιπτώσεις ρυμοτομούμενων ακινήτων.
γ) Αναγκαίες εργασίες σε ρυμοτομούμενα
Περαιτέρω, ορίζεται ότι ανεξαρτήτως του κριτηρίου της παρέλευσης δεκαετίας, σε ρυμοτομούμενα κτήρια επιτρέπονται οι αναγκαίες επισκευές για λόγους χρήσης και υγιεινής, όπως εργασίες επισκευής, αποκατάστασης, αλλαγής φέροντος οργανισμού ή πλήρης αντικατάσταση αυτού, διαρρύθμισης, ριζικής ανακαίνισης (που δεν φθάνει όμως μέχρι βαθμού ολοσχερούς κατεδάφισης και ανοικοδόμησής του), αντικατάστασης στέγης, καθώς και κοπής δέντρων σε ρυμοτομούμενα ακίνητα για λόγους επικινδυνότητας.
Είναι σαφές ότι οι εργασίες αυτές δεν φτάνουν μέχρι του σημείου να επεμβαίνουν δραστικά στο ρυμοτομούμενο, ενώ αντιθέτως παρίστανται ως απολύτως αναγκαίες για τη διατήρηση αυτού σε μία ικανοποιητική κατάσταση.
δ) Οικοδομική άδεια για τις αναγκαίες εργασίες σε ρυμοτομούμενα
Η οικοδομική άδεια για την αλλαγή χρήσης σε ρυμοτομούμενα ακίνητα, κάθε άλλη μεταγενέστερη ειδική αδειοδότηση, όπως π.χ. άδεια λειτουργίας, καθώς και η εκτέλεση των απαιτουμένων για την αλλαγή χρήσης εργασιών ή των εργασιών της παρ. 2 δεν επηρεάζουν το κύρος και τη διαδικασία της απαλλοτρίωσης.
Πάντως, ορίζεται και μία εξαίρεση: Σε κάθε περίπτωση, τα αυθαίρετα ρυμοτομούμενα κτίσματα, καθώς και οι εργασίες που πραγματοποιούνται δυνάμει του παρόντος σε ρυμοτομούμενο τμήμα του ακινήτου (οικοπέδου κτηρίου) δεν αποζημιώνονται.
ε) Κατηγορία 1 τρόπου έκδοσης οικοδομικών αδειών
Ως γνωστόν, ο τρόπος έκδοσης οικοδομικών αδειών κατηγοριοποιείται, ανάλογα με την περιοχή, τη θέση, τη χρήση, το μέγεθος και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα του κτηρίου που πρόκειται να ανεγερθεί ως εξής:…1) Κατηγορία 1: περ. ι) περιφράξεις γηπέδων με πρόσωπο σε διεθνή, εθνική ή επαρχιακή οδό ή σερυμοτομούμεναοικόπεδα. Συνεπώς, σε αυτή την κατηγορία υπάγονται τα ρυμοτομούμενα.
στ) Κατ’ εξαίρεση επιτρεπτή εκτέλεση εργασιών μικρής κλίμακας και απώτατο όριο το ρυμοτομούμενο
Επιτρέπεται η εκτέλεση εργασιών μικρής κλίμακας σε κτήρια νομίμως υφιστάμενα, καθώς και σε κτήρια ή τμήματα κτηρίων τα οποία έχουν εξαιρεθεί της κατεδάφισης ή έχουν υπαχθεί σε οποιονδήποτε νόμο εξαίρεσης από την κατεδάφιση ή τακτοποίησης ή ρύθμισης αυθαίρετων κατασκευών, εφόσον:
α) Δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις,
Σελ. 1183β) τα οικόπεδα, τα γήπεδα ή τα κτίσματα στα οποία εκτελούνται δεν βρίσκονται σε δάσος, ρέμα, αιγιαλό ή παραλία, σε καθορισμένο αρχαιολογικό χώρο όπου απαγορεύεται η δόμηση, σε περιοχή απολύτου προστασίας, σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης ή του οικισμού, σε κτήρια που είναι στατικά επικίνδυνα, πριν αρθεί η επικινδυνότητα, σε τμήμα κτηρίου που έχει κατασκευαστεί μετά τη θεσμοθέτηση παρόδιας στοάς και εμπίπτει σε αυτήν, καθώς και σερυμοτομούμενακτήρια, παρά το όριο διεθνών, εθνικών, επαρχιακών, δημοτικών ή κοινοτικών οδών εντός ζώνης πλάτους πενήντα τοις εκατό (50%) των οριζόμενων από τη νομοθεσία για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας.
ζ) Τα Ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης στη διαδικασία Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ)
Τα ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης είναι μεταξύ άλλων και ακίνητα επί των οποίων έχει επιβληθεί απαλλοτρίωση είτε μέσω του ρυμοτομικού σχεδίου ή με πράξη κήρυξης απαλλοτρίωσης, με σκοπό τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων που προβλέπονται στο αντίστοιχο ρυμοτομικό σχέδιο, ακόμη και όταν περιέχουν κτήρια των περ. β΄ και γ΄ (ήτοιακίνητα στα οποία έχουν επιβληθεί όροι ή περιορισμοί δόμησης, σύμφωνα με το άρθρο 6 του Ν 4067/2012 ή άλλες αντίστοιχες διατάξεις και ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού τα οποία χαρακτηρίζονται, σύμφωνα με τα άρθρα 6, 10 και 13 του Ν 3028/2002 ή άλλες διατάξεις της νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και γενικώς της πολιτιστικής κληρονομιάς, αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι και για τα οποία έχουν τεθεί περιορισμοί στην εξάντληση του συντελεστή δόμησης ή στα οποία απαγορεύεται τελείως η δόμηση).
Οπότε, μέσω του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης είναι δυνατή και η αξιοποίηση των ρυμοτομούμενων ακινήτων.
Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης, εξάλλου, πραγματοποιείται από ακίνητο προσφοράς συντελεστή σε ακίνητο υποδοχής, που βρίσκεται εντός Ζώνης Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ).
9. Συμπεράσματα - με το βλέμμα στο μέλλον
Ως καταληκτικές παρατηρήσεις της παρούσης ενότητας αναφέρονται οι κάτωθι, συναποτελώντας και προτάσεις βελτίωσης του ισχύοντος πλαισίου:
Επισημαίνεται από τους νομικούς η πρόταση απλοποίησης – αποσαφήνισης Ν 4759/2020. Ιδίως, οι προβληματικές εξαιρέσεις που εισάγει στο άρθρο 91 καθίστανται μελετητέες και αναθεωρητέες προς την κατεύθυνση της αποκάθαρσης από ασάφειες.
Η αδυναμία υλοποίησης από τις ΥΔΟΜ, ένεκα της έλλειψης ενιαίου χαρακτήρα της εφαρμογής του νέου νομικού πλαισίου και της άγνοιας των υπηρεσιών, δύναται να επιλυθεί με την έκδοση εγκυκλίων εφαρμογής του νόμου αυτού, αλλά κυρίως με την εκπαίδευση και επιμόρφωση του προσωπικού τους.
Οι δικαστικές διαμάχες υπό αμφίβολο καθεστώς, λόγω και της έλλειψης νομολογίας για τον Ν 4759/2020 αποτελούν πάντοτε σοβαρό ζήτημα, που θέτει επί τάπητος τις ρυθμίσεις του νέου νόμου και προτείνει επαρκείς αλλαγές στις διατάξεις του που πάσχουν στην εφαρμογή τους.
Το μέλλον θα κρίνει την αποτελεσματικότητα εφαρμογής του νέου πλαισίου, καθώς και το ποιες αναθεωρήσεις του θα λάβουν χώρα.