Οι προβλέψεις του Ν 5005/2022 για την κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή - Μια νομοθετική δυσαρμονία για την αντιμετώπιση των αναγκών της πράξης

Α. Εισαγωγή στην προβληματική
“Ένα «χριστουγεννιάτικο δώρο» περιέχει ο Ν 5005/2022 για χιλιάδες εγκλωβισμένους συνιδιοκτήτες”. Ένας τίτλος δημοσιογραφικής είδησης για «αλίευση επισκεψιμότητας» (click bait) και μόνο θα μπορούσε θα είναι αντάξιος μιας αμφίβολης νομικής συνέπειας και νομοθετικής ποιότητας ρύθμισης, η οποία αποτελεί νόμο του κράτους πλέον. Μια ρύθμιση η οποία εξουδετερώνοντας σε επικίνδυνο βαθμό γενικές αρχές του (εμπραγμάτου) δικαίου, έρχεται όχι μόνο να ρυθμίσει για το μέλλον έννομες σχέσεις, αλλά και να διαταράξει υφιστάμενες προ πολλού ρυθμισμένες νομοθετικά και διαπλασμένες νομολογιακά, λόγω της ευρύτατης και προβληματικής της διατύπωσης, εν είδει μιας υπεραπλουστευτικής θεώρησης της φύσης του εξωτερικού και εσωτερικού συστήματος του δικαίου ως τυχαίου συνόλου διατάξεων και απαξιωτικής αντιμετώπισης της πάγιας νομολογίας της τελευταίας εικοσαετίας.
Τι προβλέπει αυτή η ρύθμιση; Ότι παρά τις γενικές αρχές του εμπραγμάτου δικαίου περί της έννοιας ενός «πράγματος» που δύναται να τύχει εξουσιάσεως, εμφανίζοντας τα χαρακτηριστικά του ενσώματου και του αυθύπαρκτου, και παρά τα όσα συμπληρωματικά ρυθμίζονται από το Ν 960/1979 και γίνονται δεκτά μέχρι σήμερα έχοντας αποκρυσταλλωθεί στη νομολογία των δικαστηρίων μας, με αποκορύφωμα την ΟλΑΠ 23/2000, ότι δηλαδή μια ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή μιας πολυκατοικίας δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο κεχωρισμένου εμπραγμάτου δικαιώματος ούτε δύναται να αντιμετωπιστεί ως διαιρεμένη ιδιοκτησία, με το άρθρο 46 του ως άνω νόμου προστίθεται νέα παρ. 5Α στο άρθρο 1 του νόμου 960/1979, δυνάμει του οποίου, εισάγονται τρεις αυτοτελείς ρυθμίσεις (όχι ενίοτε αντιφατικές μεταξύ τους), τις οποίες θα αναλύσουμε στη συνέχεια, στον πυρήνα των οποίων αποτελεί η παραδοχή ότι μια θέση στάθμευσης στην πιλοτή, τον ακάλυπτο χώρο πολυκατοικίας, έχει αυθύπαρκτο νομικά χαρακτήρα και δύ
Σελ. 192ναται να αποτελέσει (για την ακρίβεια, αποτελεί ήδη εν τη γενέσει της) αυτοτελές εμπράγματο δικαίωμα. Η παραδοχή αυτή προκύπτει λόγω της διατύπωσης του νέου νόμου, αφού αναφέρεται ότι «… ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας, που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία…» και παρά την τελευταία περίοδο της ακριβώς προηγούμενης παραγράφου του άρθρου 5 του Ν 960/1979, στην οποία αναφέρεται ότι «αι τυχόν δημιουργούμεναι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (PILLOTIS) κατά τας ισχυούσας διατάξεις, δεν δύνανται να αποτελέσουν διηρημένας ιδιοκτησίας.».
Η υπό αξιολόγηση διάταξη του ως άνω άρθρου 46 πάσχει εξ επόψεως δογματικής και αξιολογική υπόστασης και νομοτεχνικής διατύπωσης και μάλλον πρόκειται να δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα από όσα (ενδεχομένως, αγαθώς) διώκει να ρυθμίσει. Με την παρούσα μελέτη επιχειρείται μια πρώτη κριτική της αποτίμηση – πριν ακόμη στεγνώσει το μελάνι των συντακτών της – για να αναδείξουμε τα νομικά αδιέξοδα και τις αξιολογικές αντινομίες στις οποίες κατατείνει. Τα οποία μπορούν, προκαταβολικώς, να συνοψιστούν, στο κάτωθι ερώτημα.
Αφού μια θέση αναγνωρίζεται ως αυτοτελές εμπράγματο δικαίωμα, γιατί να καταφύγει ένας ιδιοκτήτης στη λύση της «μετατροπής» (sic) κατά το γράμμα του νόμου του εμπράγματου δικαιώματος σε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και να μη διατηρήσει το εμπράγματο δικαίωμά του επ’ αυτής; Αλλά πριν εξετάσουμε το ανωτέρω – μάλλον ρητορικό – ερώτημα και τα λοιπά ερμηνευτικά ζητήματα που απορρέουν από τη διάταξη αυτή, ας την δούμε στο σύνολό της.
Β. Το άρθρο 46 του Ν 5005/2022
Αναλυτικότερα, με το άρθρο 46 του Ν 5005/2022 (ΦΕΚ Α’ 236/21.12.2022), με τίτλο «Ενίσχυση δημοσιότητας και διαφάνειας στον έντυπο και ηλεκτρονικό Τύπο – Σύσταση ηλεκτρονικών μητρώων εντύπου και ηλεκτρονικού Τύπου - Διατάξεις αρμοδιότητας της Γενικής Γραμματείας Επικοινωνίας και Ενημέρωσης και λοιπές επείγουσες ρυθμίσεις», εισάγεται ως – κατά τον τίτλο του νόμου – επείγουσα μια ρύθμιση με διαφορετικό πλήρως αντικείμενο σε σχέση με το βασικό περιεχόμενο του νόμου, που αφορά στην ιδιοκτησιακή κατάσταση των θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή των πολυκατοικιών. Πράγματι, το τιτλοφορούμενο «Κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή - Προσθήκη παρ. 5Α στο άρθρο 1 του ν. 960/1979» άρθρο 46 του εν λόγω νομοθετήματος, προβλέπει ότι στο άρθρο 1 του ν. 960/1979 (Α’ 194), μετά την παρ. 5 προστίθεται νέα παρ. 5Α η οποία έχει εξής:
«5Α. α) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας, που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
β) Ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και επί της οποίας δεν έχει εμπράγματο δικαίωμα ιδιοκτήτης επί οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας δύναται να μεταβιβαστεί κατ’ εξαίρεση και μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης της οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
γ) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας, στον οποίο μεταβιβάστηκε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί ανοικτής θέσης στάθμευσης στην πιλοτή ή θέσης στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας πολυκατοικίας, στην οποία θέση, σύμφωνα με την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας, έχει συσταθεί αυτοτελές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χωρίς να συνδέεται με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία-χώρο κύριας χρήσης της πολυκατοικίας, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να αντιστοιχήσει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης της πιλοτής ή του ακάλυπτου χώρου ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
Οι ανωτέρω παράγραφοι εγείρουν ερμηνευτικά ζητήματα από την διατύπωσή τους και προβληματίζουν για τη δυνατότητα εφαρμογής τους στην πράξη. Πριν τις αξιολογήσουμε όμως, ας θυμηθούμε συνοπτικά τι προβλεπόταν μέχρι την εισαγωγή της διάταξης αυτής και τι γίνεται νομολογιακά δεκτό.
Γ. Η κατάσταση μέχρι σήμερα
1. Η αρχική πρόβλεψη του Ν 960/1979
Ευλόγως διερωτάται κανείς ποια ήταν η «occasio legis», δηλαδή εκείνη η ρυθμιστική ανάγκη που επέβαλλε την παρέμβαση του νομοθέτη για την εισαγωγή των ανωτέρω προβλέψεων. Και τούτο, διότι το ιδιοκτησια
Σελ. 193κό καθεστώς των θέσεων στάθμευσης σε ανοιχτούς χώρους – πιλοτές ενός κτιρίου αλλά και στους λοιπούς (περίκλειστους ή και στεγασμένους) χώρους ενός κτιρίου κάθε άλλο παρά άγνωστο ήταν.
Πράγματι, στις σχετικές ρυθμίσεις θετικού δικαίου θα συναντήσουμε στις δύο τελευταίες περιόδους της παρ. 5 του άρθρου 1 του Ν 960/1979, ορίζεται ότι επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση της κυριότητος των επί των χώρων σταθμεύσεως διηρημένων ιδιοκτησιών, προς οιονδήποτε ακόμη και αν δεν έχει σχέση με το εξυπηρετούμενο ακίνητο, τηρουμένων των διατάξεων της παρ. 3 του εν λόγω άρθρου. Επίσης, ότι οι τυχόν δημιουργούμενες θέσεις σταθμεύσεως στον ελεύθερο ισόγειο χώρο του κτιρίου όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (PILLOTIS) σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, δεν μπορούν να αποτελέσουν διηρημένες ιδιοκτησίας.
2. Η «τριττή» διάκριση των χώρων στάθμευσης
Όπως είχαμε την ευκαιρία να αναλύσουμε σε άλλη θέση, ως προς τους κλειστούς χώρους στάθμευσης γινόταν δεκτό ότι είτε βρίσκονται στο ισόγειο της πολυκατοικίας - πρόκειται περί των λεγόμενων περίκλειστων θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων στην πιλοτή – είτε βρίσκονται στο υπόγειο και ήταν απλώς στεγασμένες, μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας, και άρα δεν ήταν κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της οικοδομής. Άλλωστε, ο ίδιος ο νόμος 960/1979, στην ως άνω πρώτη από τις δύο τελευταίες περιόδους του άρθρου 5 παρ. 1, προβλέπει ότι μπορούν να αποτελέσουν οριζόντιες ιδιοκτησίες ελεύθερα διαθέσιμες σε τρίτους, χωρίς κανένα περιορισμό ως προς την μίσθωση ή τη μεταβίβασή τους ακόμη και σε μη ήδη συνιδιοκτήτες αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών.
Συναφώς, ως προς τους «υπόγειους» - στεγασμένους χώρους στάθμευσης, που περιλαμβάνουν στεγασμένες απλώς θέσεις στάθμευσης, π.χ. θέσεις με διαγραμμίσεις στο υπόγειο της πολυκατοικίας, επίσης κρίθηκε μπορούν να αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες και επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση αυτών και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με το κτίριο. Με τις ίδιες ως άνω διατάξεις, αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων που δεν είναι περίκλειστοι, αλλά απλώς στεγασμένοι, κατ’ εξαίρεση του κανόνα, ότι αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων ή διαμερισμάτων.
Αντίθετα, ως προς τους ανοικτούς χώρους στάθμευσης, ο ΑΠ, ήδη με την ανωτέρω αναφερθείσα απόφαση ΟλΑΠ 23/2000 έκρινε δεν είναι δυνατή η αντιμετώπισή τους ως χωριστών αντικειμένων δεκτικών σύστασης επ’ αυτών διαιρεμένων εμπράγματων δικαιωμάτων – και τούτο λόγω της φύσης των κανόνων του Ν 3741/1929, οι οποίοι αναφέρονται σε «όροφο» ή «διαμέρισμα ορόφου» ως τα μόνα διακριτά τμήματα μιας οικοδομής που έχει υπαχθεί στο σύστημα της οροφοκτησίας τα οποία μπορούν να αποτελούν αντικείμενα οριζόντιας ιδιοκτησίας. Δηλαδή, ο Άρειος Πάγος ήδη προ εικοσαετίας είχε κρίνει ότι ανεξαρτήτως των προβλέψεων του άρθρου 1 παρ. 5, τελευταία περίοδος, του Ν 960/1979, ουδέποτε μια θέση στάθμευσης στην πιλοτή θα μπορούσε να αποτελεί περιεχόμενο μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας, αφού έρχεται σε αντίθεση με την τελεολογία και το πνεύμα του Ν 3741/1929. Συγκεκριμένα το Ακυρωτικό Δικαστήριο της χώρας μας έχει κρίνει ότι «από το πνεύμα των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από τον σκοπό αυτών, ο οποίος, όπως προκύπτει από την εισηγητική έκθεση του Ν 3741/1929 και είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ’ ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα εκ της κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας, συνάγεται, ότι «όροφος» ή «διαμέρισμα ορόφου» είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά, διαιρετά ή αδιαίρετα, τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο ή ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή εν γένει οικιστική χρήση. Μόνον δε οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, υπό την ανωτέρω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από τον νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από την στέγη μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας».
3. Το μείζον επιχείρημα της κρατούσας γνώμης – περιεχόμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας μπορεί να είναι μόνο «όροφος» ή «διαμέρισμα ορόφου»
Κατά την κρατούσα λοιπόν γνώμη σε θεωρία και νομολογία, οποιαδήποτε δικαιοπραξία συστατική διηρημέ
Σελ. 194 νης αυτοτελούς ιδιοκτησίας ή άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος στο χώρο της πιλοτής είναι άκυρη, κατά το άρθρο 174 του ΑΚ, ως ευθέως αντικειμένη στο νόμο, είτε αυτή είχε καταρτιστεί πριν, είτε μετά την ισχύ των νόμων 960/1979 και 1221/1981, λόγω της φύσης των χώρων που μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο τέτοιας αντιμετώπισης και πρέπει να είναι «κλειστοί» ή έστω «στεγασμένοι». Χώρος στάθμευσης στην πιλοτή είναι εξ ορισμού ανοικτός και συνεπώς ισχύουν γι’ αυτόν όσα αναφέρθηκαν παραπάνω, δηλαδή η συμφωνία των οροφοκτητών να συστήσουν, σε τμήματα της πυλωτής που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιοκτησίες, θα είναι άκυρη, ως αντικείμενη στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας (άρθρ. 174 ΑΚ) και συνακόλουθα τα τμήματα αυτά είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα. Αν, όμως, προβλέπεται στην άνω συμφωνία ότι στα πιο πάνω τμήματα της πυλωτής θα κατασκευαστούν κλειστοί χώροι, δημιουργούνται έγκυρα διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους που θα κατασκευαστούν, παρά το γεγονός ότι η κατασκευή τους επάγεται τυχόν υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστή δόμησης και είναι πάντως αντίθετη προς τις ανωτέρω του οικοδομικού δικαίου, που ορίζουν ότι ο χώρος της πυλωτής αφήνεται εξολοκλήρου κενός- αφού η παραβίαση των διατάξεων αυτών συνεπάγεται μόνο διοικητικές κυρώσεις και δεν θίγει το κύρος της μεταξύ των οροφοκτητών συμφωνίας
Κατά τον Άρειο Πάγο λοιπόν, γνώμη που έκτοτε ακολουθείτε από σύσσωμη την ελληνική νομολογία, δεν είναι δυνατό να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 ΑΚ). Επίσης, ότι αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του Ν 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα «superficies solo cedit», που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. Α` ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ` εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται για αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου.
Αυτή η ερμηνευτική παραδοχή για την έννοια των διατάξεων για την οροφοκτησία, δεν είναι αντίθετη, αλλ` επιβεβαιώνεται ουσιαστικά από τις ειδικές ρυθμίσεις του άρθρου 1 παρ. 5 του Ν 960/1979 για τις θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων, κατά την κρατούσα στη νομολογία θέση όπως χαράχθηκε με την ανωτέρω απόφαση της ΟλΑΠ. Έγινε δεκτό ότι οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. α’ και β’ του Ν 960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 1 του Ν 1221/1981, προβλέπουν ότι προκειμένου για θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση σταθμεύσεως αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με το κτίριο. Με τις διατάξεις αυτές, δηλαδή, αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων σταθμεύσεως αυτοκινήτων που δεν είναι περίκλειστοι, αλλά απλώς στεγασμένοι, κατ’ εξαίρεση του κανόνα ότι αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων ή διαμερισμάτων. Ειδικά όμως για την πυλωτή, η τελευταία περίοδος της παρ. 5 του άνω άρθρου 1 ορίζει ότι οι δημιουργούμενες στην πυλωτή θέσεις σταθμεύσεως δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Οι παραπάνω ρυθμίσεις, σύμφωνα με την πλειοψηφήσασα γνώμη στην ως άνω απόφαση, θα ήταν ασφαλώς περιττές, αν ήταν δυνατό, με βάση τις ισχύουσες μέχρι τότε διατάξεις, να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία επί ορισμένων ανοικτών χώρων του κοινού ακινήτου για να χρησιμοποιηθούν ως θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων.
Κάθε λοιπόν πράξη με την οποία συστήνεται οριζόντια ιδιοκτησία σε χώρο της πιλοτής, σύμφωνα με το ισχύον δίκαιο, θέση που δεν φαίνεται να αναιρείται από τις προβλέψεις του υπό αξιολόγηση νόμου, είναι άκυρη. Την απόλυτη αυτή ακυρότητα δύναται να προτείνει οποιοσδήποτε έχει έννομο συμφέρον, όπως είναι οι ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, οι οποίοι, ως συγκύριοι του κοινόκτητου και κοινόχρηστου χώρου της πιλοτής, μπορούν να αντλήσουν όφελος από τη χρήση του. Με τη συστατική, όμως, πράξη της οροφοκτησίας ή μετά από αυτήν, με συμφωνία όλων των ιδιοκτητών που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, μπορεί εγκύρως, κατά τις διατάξεις των άρθρων 5 και 13 του ν. 3741/1929, να παραχωρηθεί η χρήση του χώρου αυτού της πιλοτής ή τμήματος αυτού αποκλειστικά σε ένα ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος της οικοδομής, στην οποία υπάρχει ο χώρος αυτός. Από τα παραπάνω συνάγεται ότι η νομίμως μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη, με την οποία η πιλοτή ή τμήματα αυτής κατέστησαν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες είναι, για το λόγο που προαναφέρθηκε, άκυρη, μπορεί, όμως, να ισχύσει στο σημείο της αυτό, με τη συνδρομή της διατάξεως του άρθρου 200 του ΑΚ, κατά
Σελ. 195 μετατροπή (άρθρο 182 ΑΚ) της συμβάσεως, ως πράξη παραχωρήσεως δικαιώματος αποκλειστικής χρήσεως επί της πιλοτής ή των τμημάτων αυτής στον συνιδιοκτήτη της οικοδομής που αναφέρεται ως δικαιούχος αυτών, ενόψει και του ότι το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσεως σαφώς εμπεριέχεται στο δικαίωμα της αποκλειστικής κυριότητας, συναρτώμενο με συγκεκριμένη ή συγκεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες της οικοδομής, με τη μορφή του περιορισμού της κυριότητας στην οροφοκτησία. Ο περιορισμός της αποκλειστικής χρήσεως του χώρου της πιλοτής ή τμημάτων αυτής από τους λοιπούς οροφοκτήτες έχει απλώς τον χαρακτήρα δουλείας (άρθρο 13 παρ. 3 ν. 3741/1929), χωρίς, όμως, να είναι πραγματική δουλεία με τη στενή, τεχνική έννοια του όρου των άρθρων 1118 και 1119 του ΑΚ και χωρίς να απαιτείται και ως προς αυτήν πρόσθετη μεταγραφή, αλλά με την έννοια ότι δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων και αντιτάσσεται κατά των τρίτων. Στην περίπτωση αυτή, οι θέσεις σταθμεύσεως στην πιλοτή δεν είναι αυθύπαρκτες, αλλά έχουν παρακολουθηματικό χαρακτήρα της οριζόντιας ιδιοκτησίας και, συνεπώς, δεν είναι δυνατή ούτε η αυτοτελής διάθεση τούτων, ούτε η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσεώς τους σε τρίτο, μη ιδιοκτήτη, κατά την κρατούσα γνώμη.

Ενόψει αυτών γίνεται φανερό, κατά τη γνώμη που επικράτησε στην ολομέλεια, ότι ο χώρος της πυλωτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού δεν ήταν δυνατό ούτε πριν από τους Ν 960/1979 και 1221/1981, να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και συνεπώς οι χώροι της πυλωτής ανήκαν και τότε στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπορούσε μόνο να παραχωρηθεί, με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής (άρθρ. 4 παρ. 1 και 13 Ν 3741/1929).».
Συνολικά λοιπόν, τα ανοικτά τμήματα της πολυκατοικίας, όπως στον ακάλυπτο χώρο της, και οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στην πιλοτή της οικοδομής δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας, ούτε, όπως δέχεται η νομολογία, είναι δεκτικά σύστασης οποιουδήποτε άλλου εμπράγματου δικαιώματος, θέση που εξακολουθεί να ισχύει και στο νέο καθεστώς που χαράσσεται από το νέο νόμο. Συνεπώς, οι ανοικτοί αυτοί χώροι της πιλοτής ανήκουν στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής. Ως εκ τούτου, ιδιοκτήτης διαμερίσματος ορόφου πολυκατοικίας δικαιούται κατ’ αρχάς να σταθμεύει το αυτοκίνητό του στην πιλοτή της πολυκατοικίας ως κοινόχρηστου χώρου, στην οποία βρίσκεται το διαμέρισμα (οριζόντια ιδιοκτησία) της κυριότητάς του, εφ’ όσον υπάρχει προς τούτο διαθέσιμος χώρος. Μάλιστα, προσφάτως κρίθηκε, ότι η μη πρόβλεψη διαδρόμων διέλευσης οχημάτων και η μη οριοθέτηση συγκεκριμένων χώρων για τη στάθμευσή τους ακάλυπτο χώρο, δεν σημαίνει ότι δεν επιτρέπεται η διέλευση και στάθμευσή τους, αρκεί να γίνεται με τρόπο που δεν βλάπτονται οι λοιποί συνιδιοκτήτες σε όμοια χρήση και δεν καθίσταται χειρότερη η θέση τους.

Επομένως, η συμφωνία των οροφοκτητών για κατάργηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα της πιλοτής και η μεταβίβαση του χώρου αυτής σε τρίτους κατά διαιρεμένες ιδιοκτησίες, είναι άκυρη. Και αυτό γιατί παραβιάζει την ως άνω διάταξη, η οποία είναι αναγκαστικού δικαίου, μέσω της επιδίωξης του απαγορευμένου και αθέμιτου αποτελέσματος της κάλυψης του υποχρεωτικώς από το νόμο ακαλύπτου ισογείου χώρου ή τη μεταβίβαση αυτού σε τρίτους κατ’ αποκλειστική τους ιδιοκτησία κατά το άρθρο 174 ΑΚ.

Σελ. 196Πώς λοιπόν, με βάση το ανωτέρω δεδομένο, έρχεται ο ίδιος ο νομοθέτης και αναγνωρίζει ότι κάτι που αποτελεί από τη φύση του είναι άκυρο, εν τέλει με νεότερη διάταξη αναγνωρίζεται ως έγκυρο; Τι γίνεται, επίσης, με τυχόν νέες στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας, δηλαδή θέσεις για τις οποίες συστήνεται "εμπράγματο δικαίωμα" μετά την εισαγωγή της άνω διάταξης που αποτελεί αντικείμενο ανάλυσης στην παρούσα μελέτη;
Δ. Μια πιο κοντινή ματιά στις τρεις επιμέρους ρυθμίσεις και κριτική αυτών
Αν δούμε προσεκτικότερα την υπό αξιολόγηση ρύθμιση θα δούμε ότι το νέο άρθρο 5Α του Ν 960/1979, που εισήχθη με την υπό αξιολόγηση διάταξη, περιέχει τρεις παραγράφους, με τις οποίες εισάγονται αντίστοιχοι κανόνες δικαίου, στον πυρήνα των οποίων βρίσκεται η παραδοχή ότι κάθε θέση στάθμευσης στην πιλοτή μιας πολυκατοικίας όχι μπορούσε να αποτελεί, αλλά ήδη αποτελεί αντικείμενο αυτοτελούς εμπραγμάτου δικαιώματος. Τις τρεις αυτές περιπτώσεις μπορούμε να τις ταξινομήσουμε στην «ενσωμάτωση» της θέσης στάθμευσης – περ. (α), τη «μεταβίβαση» της θέσης στάθμευσης – περ. (β) και την «προσάρτηση» της θέσης στάθμευσης – περ. (γ).
1. Η «ενσωμάτωση» της θέσης στάθμευσης – περ. (α)
Με την πρώτη περίπτωση (α) της νέας παραγράφου 5Α του άρθρου 1 του Ν 960/1979 «επιβεβαιώνεται» ότι μια θέση στάθμευσης στην πιλοτή αναγνωρίζεται ως αυτοτελές ιδιοκτησιακό δικαίωμα «on a standalone basis», ήτοι ως αυθύπαρκτο και δεκτικό εξουσιάσεως. Η διατύπωση του νόμου δεν αφήνει κανένα περιθώριο στο να μην εξαχθεί το συμπέρασμα ότι πάντοτε μια θέση στάθμευσης στην πιλοτή θα μπορούσε να είναι αντικείμενο «εμπραγμάτου δικαιώματος», αφού το γράμμα της αναφέρεται σε ιδιοκτήτη οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας, ήτοι αντιμετωπίζεται ως προδεδομένη και καθόλα επιτρεπτή η δημιουργία εμπραγμάτου δικαιώματος σε μία θέση στάθμευσης και πριν την εισαγωγή του υπό αξιολόγηση Νόμου, και φυσικά ανεξαρτήτως της τελευταίας περιόδου του άρθρου 1 παρ. 5 του Ν 960/1979.
Ωστόσο, η διατύπωση της διάταξης αυτής δεν δίνει απάντηση στο μείζον ερώτημα, ποια η σχέση της διάταξης αυτής με την τελευταία περίοδο του άρθρου 1 παρ. 5 του Ν 960/1979..Ν. 960/1979, στην οποία αναφέρεται ότι «(α)ι τυχόν δημιουργούμεναι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (PILLOTIS) κατά τας ισχυούσας διατάξεις, δεν δύνανται να αποτελέσουν διηρημένας ιδιοκτησίας.». Δηλαδή, δεν μπορεί με κανένα τρόπο να εξηγηθεί πως η μια παράγραφος του νόμου προβλέπει ρητά ακυρότητα και πώς η ακριβώς επόμενη διάταξη νόμου προβλέπει εγκυρότητα και μάλιστα σε πλήρη αναγνώριση. Φυσικά, δεν δίδεται απάντηση στο γιατί χρησιμοποιούνται στον ίδιο νόμο διαφορετικές διατυπώσεις, αφού στην παρ. 5 αναφέρονται θέσεις στάθμευσης στον ελεύθερο ισόγειο χώρο του κτιρίου όταν κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων, ενώ στο άρθρο 5Α γίνεται αναφορά σε «ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας».
Αν διαβάσουμε προσεκτικά το γράμμα της διάταξης, μετά την πανηγυρική αναγνώριση, για την ακρίβεια επιβεβαίωση, του κύρους των δικαιοπραξιών με τις οποίες έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία σε θέσεις στάθμευσης πιλοτής, διαπιστώνουμε ότι το κανονιστικό της περιεχόμενο περιλαμβάνει μια νομοθετική επιταγή, να προβεί ο «ιδιοκτήτης» της θέσης στάθμευσης, στην οποία έχει «εμπράγματο δικαίωμα» σε μια συγκεκριμένη πράξη. Πράγματι, από τη διατύπωση του νόμου στον οποίο αναφέρεται σε οριστική πτώση ότι ο «ιδιοκτήτης» προβαίνει, γίνεται αντιληπτό ότι περιεχόμενο της διάταξης έγκειται σε μια επιταγή προς τον ιδιοκτήτη, να προχωρήσει σε μονομερή τροποποίηση της διέπουσας την οικεία πολυκατοικία πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ώστε να μετατραπεί το δικαίωμα επί αυτής από «εμπράγματο δικαίωμα» (δεν προβλέπει ο νόμος τι ειδικότερο δικαίωμα θα μπορούσε να είναι) σε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, χωρίς να υποχρεούται να ζητήσει τη σύμπραξη ή έστω συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, προκειμένου να «μετατρέψει» (sic) τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή (προφανώς, όχι τον ίδιον το χώρο, αλλά το δικαίωμα επ’ αυτού!) ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να «μεταφέρει» τα «χιλιοστά της» - το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή – στη δικιά του ιδιοκτησία. Δηλαδή, φαίνεται ότι δημιουργείται μια εκ του νόμου υποχρέωση προς τον ιδιοκτήτη να «μετατρέψει» (sic) τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή (το δικαίωμα επ’ αυτού) ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του - χώρου κύριας χρήσης (κατά το γράμμα του νόμου) και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Η ερμηνευτική αυτή εκδοχή περί «νομοθετικής υποχρέωσης» προκύπτει από το γράμμα του νόμου, όπου αναφέρεται ότι ιδιοκτήτης (προφανώς εννοείται ο κύριος) ενός τέτοιου
Σελ. 197δικαιώματος «προβαίνει» σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας. Δεν αναφέρεται ότι «δύναται» να προβαίνει, ώστε με τη διάταξη αυτή να εισαγόταν ένα γνήσιο δικαίωμα του «ιδιοκτήτη». Ο ιδιοκτήτης «προβαίνει», άρα υποχρεούται να προβεί, με ρητή πρόβλεψη του νόμου.
Βέβαια, αυτή η διάταξη εμφανίζεται εν τέλει ατελής ως προς τις έννομες συνέπειες. Δεν αναφέρεται τι γίνεται αν ο ιδιοκτήτης παραβιάζει αυτή τη νομοθετική πρόβλεψη που τον «επιτάσσει» να προβαίνει στη μονομερή τροποποίηση, ούτε όμως εισάγονται και κυρώσεις ή άλλης φύσεως έννομες συνέπειες για την περίπτωση που «αρνείται» ή «αργεί» στο να προβαίνει σε αυτή τη μονομερή τροποποίηση. Ποια θα είναι η συνέπεια; Η κατάργηση του εμπράγματου δικαιώματος; Η απαγόρευση άσκησής του; Η μετατροπή του εμπράγματου δικαιώματος σε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης αυτόματα; Η απώλεια του δικαιώματος αναγνώρισης, κατά μετατροπή – ΑΚ 182 – κατά τα άνω ότι το δικαίωμα αυτό έχει τη φύση της «αποκλειστικής χρήσης» ενός κοινόκτητου πράγματος;
Και προχωρώντας ένα βήμα κατωτέρω, τι «εμπράγματο δικαίωμα» θα μπορούσε να έχει ο ιδιοκτήτης, το οποίο θα μπορεί να «μετατρέψει»; Εμπράγματο Δικαίωμα ουσίας ή αξίας; Αν πρόκειται για περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα αξίας δικαίωμα – και όχι δικαίωμα το περιεχόμενο του οποίου συνίσταται στην άντληση ωφελειών από την ουσία του πράγματος – τα πράγματα περιπλέκονται σε υπερθετικό βαθμό. Έστω ότι ο «ιδιοκτήτης» έχει εμπράγματο δικαίωμα αξίας, δηλαδή υποθήκη ή προσημείωση αυτής. Μπορεί (για την ακρίβεια και όσα έγιναν δεκτά ανωτέρω, υποχρεούται) και ένας τέτοιος υποθηκικός ή προσημειούχος δανειστής να τροποποιήσει μονομερώς την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας που διέπει την υπό εξέταση θέση στάθμευσης; Μπορεί δηλαδή μια τράπεζα υπέρ της οποίας έχει συσταθεί προσημείωση υποθήκης να προχωρήσει μονομερώς σε τροποποίηση μιας πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ώστε να «εντάξει» την κρίσιμη θέση στάθμευσης στην αποκλειστική χρήση ενός διαμερίσματος στην ίδια πολυκατοικία, ανεξαρτήτως του αν υφίσταται βάρος υπέρ της και επί τούτου;
Από την άλλη, αν υφίσταται περίπτωση περιορισμένου εμπράγματου δικαιώματος δουλείας, π.χ. επικαρπία ή οίκηση επί της θέσης στάθμευσης, ποιος θα είναι εκείνος ο οποίος θα υποχρεούται να προβεί στην τροποποίηση; Ο επικαρπωτής ή ο ψιλός κύριος; Και τι θα γίνει αν ο ένας αρνείται ή αδρανεί; Θεωρείται απλώς ως «λοιπός συνιδιοκτήτης», του οποίου η σύμφωνη γνώμη θα τεκμαίρεται; Ή ειδικά στην περίπτωση που υπάρχουν περισσότερα δικαιώματα πάνω στην ίδια θέση στάθμευσης θα βρεθούμε και πάλι προ αδιεξόδου, αφού δεν ορίζεται τι θα γίνεται αν ο δουλειούχος ή ο κύριος θα αρνούνται;
Τέλος, η περ. (α) αναφέρεται σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας, που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία. Όμως, δεν λύνεται το ζήτημα των θέσεων στάθμευσης που δεν αποτελούσαν κατά τη σύσταση, αλλά κατόπιν τροποποίησης αυτής, αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Πρέπει να οδηγηθούμε στο συμπέρασμα, για αυτές, ότι εξαιρούνται της νέας νομοθετικής πρόβλεψης, και άρα εξακολουθούν να μην θεωρούνται ως δεκτικές σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας επ’ αυτών, ή να θεωρήσουμε ότι η λέξη «σύσταση» κατά τα άνω καταλαμβάνει όχι μόνο την αρχική πράξη σύστασης οριζόντων ιδιοκτησιών, αλλά και κάθε μεταγενέστερη τροποποίηση αυτής;
2. Η «μεταβίβαση» της θέσης στάθμευσης – περ. (β)
Με την δεύτερη περίπτωση (β) της νέας παραγράφου 5Α του άρθρου 1 του Ν 960/1979, η οποία αποτελεί και την κορωνίδα εκ των τριών προβλέψεων σε επίπεδο δυσκολίας κατανόησης, προβλέπεται ότι μια θέση στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και επί της οποίας δεν έχει εμπράγματο δικαίωμα ιδιοκτήτης επί οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας δύναται να μεταβιβαστεί κατ’ εξαίρεση και μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης της οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
Η μάλα ακατάληπτη αυτή διάταξη δεν χρήζει απλά ερμηνείας, αλλά το πρώτον νοητικής σύλληψης. Ας ξαναδούμε το γράμμα της, όπου αναφέρεται σε θέση στάθμευσης που είναι αυτοτελής ιδιοκτησίας «και επί της οποίας δεν έχει εμπράγματο δικαίωμα ιδιοκτήτης επί οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας». Αν δεν έχει λοιπόν εμπράγματο δικαίωμα ιδιοκτήτης της αυτής πολυκατοικίας, τότε ποιος μπορεί να έχει; Τρίτος; Ιδιοκτήτης χώρου μη κύριας χρήσης;
Διαβάζοντας παρακάτω το γράμμα της διάταξης, προβλέπεται ότι τέτοια θέση « δύναται να μεταβιβαστεί κατ’ εξαίρεση και μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας - χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας». Τι γίνεται λοιπόν αν δεν τη μεταβιβάσει ο τρίτος «ιδιοκτήτης» σε κάποιον εκ των συνιδιοκτητών; Και πάλι η διάταξη είναι ατελής, καθότι δεν αναφέρεται η έννομη συνέπεια της παράλειψης άσκησης της ευχέρειας περί μεταβίβασης μόνο σε «συνιδιοκτήτη» της ίδιας πολυκατοικίας. Επίσης, δεν ρυθμίζεται τι γίνεται
Σελ. 198για όσες θέσεις μεταβιβάστηκαν από τρίτο σε τρίτο. Δηλαδή, για αυτές τις θέσεις υπάρχει κάποια αναδρομική ακυρότητα στη μεταβίβαση ή η απαγόρευση μεταβίβασης σε τρίτον ισχύει μόνο εφ’ εξής;
Επόμενο πρόβλημα της διάταξης αυτής. Μετατρέπει τις θέσεις στάθμευσης σε πράγμα περιορισμένης συναλλαγής. Αφού ο ίδιος ο νόμος αναγνωρίζει ότι οι θέσεις στάθμευσης μπορούν να αποτελέσουν δεκτικές σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, και μάλιστα όπως αναφέρθηκε πάντοτε και στο διηνεκές, γιατί να επιτρέπεται η μεταβίβασή τους μόνο σε «ιδιοκτήτη χώρου κύριας χρήσης» της αυτής πολυκατοικίας;
Τέλος, προβλέπεται ξανά ότι ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας χώρου κύριας χρήσης, στον οποίο προφανώς και γίνεται η μεταβίβαση του δικαιώματος επί της θέσης στάθμευσης, «προβαίνει» σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας. Και πάλι αυτή η διάταξη είναι ατελής. Φαίνεται ξανά να υφίσταται μια υποχρέωση «μετατροπής» χωρίς να ρυθμίζεται τι θα συμβεί αν ο «αποκτών» αδρανήσει ή αρνείται να προβεί σε αυτή η μετατροπή. Και πάλι, εδώ συνέπεια θα μπορούσε να είναι η ακυρότητα της μεταβίβασης, η απώλεια του δικαιώματος «αποκλειστικής χρήσης» και η κοινοχρησία της θέσης στάθμευσης ή η απαγόρευση άσκησης των δικαιωμάτων επ’ αυτής.
3. H «προσάρτηση» της θέσης στάθμευσης – περ. (γ)
Με την τρίτη περίπτωση (γ) της νέας παραγράφου 5Α του άρθρου 1 του Ν 960/1979 επιχειρείται να ρυθμιστεί το ζήτημα των «ορφανών» θέσεων στάθμευσης ταγμένων στην αποκλειστική χρήση συγκεκριμένου προσώπου και όχι μιας μεμονωμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Δηλαδή, θέσεων στάθμευσης «προσωποπαγών», συσταθέντων για εξυπηρέτηση συγκεκριμένου προσώπου και όχι ως παρακολουθήματα συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με όσα έγιναν δεκτά ανωτέρω, οι θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή δεν είναι αυθύπαρκτες, αλλά έχουν παρακολουθηματικό χαρακτήρα οριζόντιας ιδιοκτησίας και του εκάστοτε ιδιοκτήτη της, και όχι συγκεκριμένου ιδιοκτήτη, με συνέπεια να μην είναι δυνατή ούτε η αυτοτελής διάθεση τούτων, ούτε η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης τους σε τρίτο μη ιδιοκτήτη.
Με την περ. (γ) προβλέπεται ότι αν έχει συσταθεί ένα τέτοιο αυτοτελές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ανοικτής θέσης στάθμευσης στην πιλοτή ή θέσης στον ακάλυπτο χώρο πολυκατοικίας, χωρίς να συνδέεται με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία της πολυκατοικίας, και μεταβιβαστεί το δικαίωμα αυτό αυτοτελώς σε έναν ιδιοκτήτη μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας (χωρίς να διευκρινίζεται αν η μεταβίβαση της θέσης στάθμευσης προηγείται, έπεται ή συμπίπτει με τη μεταβίβαση της οριζόντιας ιδιοκτησίας), ο τελευταίος προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να αντιστοιχήσει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης της πιλοτής ή του ακάλυπτου χώρου ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης. Με άλλα λόγια, σε περιπτώσεις αυτοτελούς μεταβίβασης θέσεων στάθμευσης από δικαιούχους αποκλειστικής χρήσης άνευ σύνδεσης με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία, πλέον προβλέπεται η κατά το δοκούν μεταβίβαση αυτών σε οποιονδήποτε ιδιοκτήτη της ίδιας πολυκατοικίας, ο οποίος και θα την «προσαρτήσει» πλέον στην αποκλειστική χρήση του δικού του διαμερίσματος, στην εξυπηρέτηση του οποίου (και όχι του ιδίου, δηλαδή του ιδιοκτήτη) ταγμένη εφ’ εξής.
Ως προς τη διάταξη αυτή θα πρέπει να λεχθεί ότι δεν περιλαμβάνει μόνο τις θέσεις στην πιλοτή, αλλά και όσες βρίσκονται απλώς στον ακάλυπτο χώρο, π.χ. την πρασιά του οικοπέδου. Αναρωτιόμαστε λοιπόν γιατί αυτή η διαφοροποίηση, σε σχέση με τις προηγούμενες δύο παραγράφους. Και τούτο διότι το άρθρο 1 παρ. 5 του Ν 960/1979 στην τελευταία περίοδο αυτού αναφέρεται σε απαγόρευση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας μόνο σε χώρους στάθμευσης όταν το ισόγειο κτίζεται επί «υποστηλωμάτων» χωρίς ωστόσο να ισχύει κάτι διαφορετικό για ανοικτούς χώρους σε άλλα σημεία της πολυκατοικίας, όπως αναφέρθηκε ανωτέρω, αφού σε αυτά όπως αναφέρθηκε στο τμήμα Γ.3. της παρούσας μελέτης, ούτως ή άλλως δεν μπορεί να υπάρξει «όροφος» ή «διαμέρισμα ορόφου», ώστε να υφίσταται εκείνη η φυσική αυτοτέλεια που απαιτεί ο νόμος για τη δημιουργία μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Από την άλλη, η νομοθετική αναγνώριση της εγκυρότητας της κατ’ αρχάς σύστασης δικαιωμάτων αποκλειστικής χρήσης υπέρ προσώπου και όχι οριζόντιας ιδιοκτησίας έρχεται σε πλήρη αντίθεση με τα όσα παραπάνω αναφέρθηκαν περί της φύσης του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης συγκεκριμένου χώρου ενός κοινόκτητου τμήματος μιας οροφοκτησίας, στο οποίο κατά τα λοιπά διατηρούν την κοινή κυριότητα όλοι οι συνιδιοκτήτες. Πώς μπορεί λοιπόν ο νόμος να έρχεται και να αναγνωρίζει αναδρομικά ένα δικαίωμα που δεν μπορεί να υπάρξει – αποκλειστική χρήση υπέρ ενός προσώπου και όχι υπέρ πράγματος – ως ένα δικαίωμα εν τέλει υπαρκτό του οποίου η μεταχείριση μπορεί να συνίσταται μόνο στην προσάρτηση αυτού σε μια συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία;
Ε. Γενική κριτική
Ξεκινώντας από την «αιτιολογική έκθεση» της διάταξης, βλέπουμε κάτι μάλλον ασυνήθιστο για νομοθετικό κείμενο. Αναφέρεται ότι «δεκάδες χιλιάδες ανοιχτές θέσεις στάθμευσης πολυκατοικιών» έχουν καταστεί πράγματα εκτός συναλλαγής, παρεμποδίζοντας τόσο τις εμπράγματες συναλλαγές, τις γονικές παροχές και δωρεές, όσο και την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης». Στο σημείο αυτό, πρέπει να σημειωθεί ότι οι θέσεις στάθμευσης είναι όντως εκτός συναλλαγής, λόγω του ότι στερούνται αυθύπαρκτου χαρακτήρα. Δεν είναι
Σελ. 199λοιπόν εύλογο ο νομοθέτης να αναγνωρίζει ότι μια δικιά του επιλογή έχει δημιουργήσει μια έννομη κατάσταση και από την άλλη να μέμφεται τον εαυτό του για την επιλογή αυτή, όχι με τη μορφή της δικαιοπολιτικής ευχής αλλά με την βάναυση κατάργηση του συστήματος που ο ίδιος έχει δημιουργήσει.
Αναφέρεται επίσης το ζήτημα της αδυναμίας κτηματογραφικής τακτοποίησης μιας οροφοκτησίας, λόγω της ύπαρξης «αδιάθετων» ποσοστών» επί του γεωμεταχίου. Η λύση και εδώ θα μπορεί να δοθεί δικαστικά, με την αναγνώριση ότι τα συγκεκριμένα ποσοστά που αντιστοιχούν σε θέσεις στάθμευσης «με χιλιοστά» δεν υφίστανται. Έτσι, μια πολυκατοικία με τέτοιες θέσεις δεν θα αθροίζει χίλια χιλιοστά, αλλά τα αντίστοιχα εκατοστά αφαιρουμένων των εν λόγω δικαιωμάτων. Στη συνέχεια, τα ποσοστά αυτά θα μπορούν να αναχθούν στη χιλιάδα με την απλή μέθοδο των τριών. Πρακτικά δηλαδή, εφ’ όσον δημιουργούνται χιλιοστά/ ποσοστά συνιδιοκτησίας που δεν αντιστοιχούν σε ιδιοκτησίες, αυτά πρέπει να θεωρηθούν μηδέποτε γεννηθέντα και έτσι το άθροισμα των ποσοστών της πολυκατοικίας να είναι μικρότερο των χιλίων χιολοστών, αλλά πάντοτε θα ισούται με τη μονάδα.
Τέλος, από τη στιγμή που για κάποιες θέσεις στάθμευσης αναγνωρίζεται η μετατροπή τους σε χώρους αποκλειστικής χρήσης υπέρ συγκεκριμένης ιδιοκτησίας, το πρόβλημα το οποίο θέλει να αντιμετωπίσει ο νομοθέτης είναι πρακτικά ανύπαρκτο, καθότι η διάταξη του άρθρου 182 ΑΚ είναι αναγκαστικού δικαίου.
Το σημαντικότερο πρόβλημα των υπό αξιολόγηση διατάξεων όμως έγκειται στο ότι έρχονται σε πλήρη αντίθεση με το γράμμα και το σύστημα του υφισταμένου νομικού καθεστώτος, όπως διαπλάθεται από το Ν 3741/1929 και συμπληρωματικά το Ν 960/1979. Όπως έγινε ήδη δεκτό, ουδέποτε, ούτε καν πριν την έναρξη ισχύος του Ν 960/1979 δεν ήταν δυνατή η υπαγωγή θέσεων στάθμευσης αυτοτελώς στο καθεστώς οριζοντίων ιδιοκτησιών. Οποιαδήποτε δικαιοπραξία συστατική διηρημένης αυτοτελούς ιδιοκτησίας ή άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος στο χώρο της πιλοτής είναι άκυρη, κατά το άρθρο 174 του ΑΚ, ως ευθέως αντικειμένη στο νόμο, είτε αυτή είχε καταρτιστεί πριν, είτε μετά την ισχύ των νόμων 960/1979 και 1221/1981. Έτσι, δεν είναι δυνατό να εισάγεται μια ρύθμιση η οποία αναφέρεται αδιακρίτως σε «εμπράγματα δικαιώματα» επί ανοικτών θέσεων στάθμευσης, και τα οποία τα επιβεβαιώνει ως έγκυρα, τη στιγμή που κάτι τέτοιο δεν είναι νομικά εφικτό. Η αρχική ακυρότητα σημαίνει ότι οι τυχόν συσταθείσες ιδιοκτησίες σε ανοικτούς χώρους στάθμευσης θα είναι ανύπαρκτες, εξ υπαρχής μηδέποτε υπάρξασες, και έτσι ότι οι υποκείμενοι χώροι θα εξακολουθούν να είναι κοινόκτητοι και κατ’ αρχάς κοινόχρηστοι, εκτός αν θεωρηθεί ότι συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις του άρθρου 182 ΑΚ. Με το να δίδεται νομοθετική «εξουσιοδότηση» και να εισάγεται υποχρέωση υπέρ και σε βάρος ενός ιδιοκτήτη να τροποποιήσει μονομερώς την πράξη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σημαίνει ότι καταργείται ένα δικό του εμπράγματο δικαίωμα (κυριότητας επί του χώρου στάθμευσης και αναγκαστικής συγκυριότητας κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας της στα κοινόκτητα μέρη της οικοδομής) και να μετατρέπεται πλέον σε ένα κοινόκτητο πράγμα, στο οποίο έχει το υποδεέστερο δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης. Επιπλέον, η παραδοχή ότι παρά το γράμμα του νόμου 960/1979 αλλά και την τελεολογία του Ν 3741/1929 υφίσταται εμπράγματο δικαίωμα σε τέτοιες θέσεις στάθμευσης οδηγεί στην νομοθετική «απαλλοτρίωση» των δικαιωμάτων (συγκυριότητας) των λοιπών συνιδιοκτητών στην ίδια θέση στάθμευσης, τουλάχιστον για το χρονικό διάστημα μέχρι ο «κάτοχος του εμπράγματου δικαιώματος» ιδιοκτήτης να προβεί στην εκτέλεση της νομοθετικής εντολής και να προσαρτήσει τα ποσοστά ιδιοκτησίας της στη δικιά του οριζόντια ιδιοκτησία. Και μάλιστα, χωρίς να μπορούν να εκφράσουν αντίρρηση, αφού η «σύμφωνη γνώμη τους τεκμαίρεται».

Σελ. 200Έτσι, παραβιάζεται η βασική νομοθετική αρχή ότι τυχόν συμφωνία των οροφοκτητών για κατάργηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα της πιλοτής και η μεταβίβαση του χώρου αυτής σε τρίτους κατά διαιρεμένες ιδιοκτησίες, είναι άκυρη. Το απαγορευμένο και αθέμιτο αποτέλεσμα της κάλυψης του υποχρεωτικώς από το νόμο ακαλύπτου ισογείου χώρου καταστρατηγείται της παραδοχής εμπράγματου δικαιώματος, από την περίπτωση (α) της υπό αξιολόγηση ρύθμισης, η της εκ πλαγίου αναγνώρισης της δυνατότητας μεταβίβασης αυτού σε τρίτους κατ’ αποκλειστική τους ιδιοκτησία παρά το άρθρο 174 ΑΚ από την περίπτωση (β) και της αποσύνδεσης του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης από μια συγκεκριμένη συνιδιοκτησία από την περίπτωση (γ).
Τέλος, δημιουργούνται ζητήματα ανόμοιας αντιμετώπισης όμοιων περιπτώσεων, καθώς δεν ρυθμίζεται το ζήτημα όπου για τέτοιες θέσεις στάθμευσης έχουν ήδη εκδοθεί δικαστικές αποφάσεις και έχουν αναγνωρίσει όχι μόνο τον κοινόκτητο – αυτό είναι δεδομένο – αλλά και τον κοινόχρηστο χαρακτήρα τους. Μπορούν λοιπόν ηττηθέντες διάδικοι σε τέτοιες περιπτώσεις που με ισχύ δεδικασμένου έχει αποδειχθεί ότι δεν διαθέτουν ένα δικαίωμα, να επικαλεστούν αναβίωσή του με βάση την αρχική σύσταση και να προχωρήσουν στα όσα ο νόμος προβλέπει (και σύμφωνα με όσα δεχθήκαμε, τους επιτάσσει); Και μια ακόμη εύλογη ερώτηση. Μπορούν, με πράξεις σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών ή με συμφωνίες όλων των συνιδιοκτητών που περιβάλλονται το συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγράφονται, να δημιουργηθούν θέσεις στάθμευσης σε πιλοτές, που θα έχουν το χαρακτήρα διαιρεμένων ιδιοκτησιών, μετά τη σύσταση του νέου νόμου;
ΣΤ. Αντί επιλόγου
Μια διάταξη με αγαθό σκοπό – να εκκαθαρίσει το τοπίο στις πολυκατοικίες στις οποίες θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή είχαν αναγνωριστεί ως αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες – εν τέλει δημιουργεί πλείστα ερμηνευτικά προβλήματα. Πρόκειται για μια κακότεχνη διάταξη, με αντιφατικό περιεχόμενο και κατά το μάλλον ή έλαττον «ατελής» καθότι δεν ρυθμίζει έννομες συνέπειες, η οποία δεν ακολουθεί ούτε καν την ίδια διατύπωση με το ακριβώς προηγούμενο άρθρο του ίδιου του νόμου στον οποίο εισήχθη. Μια διάταξη η οποία έρχεται να καταρρίψει την πάγια νομολογία των δικαστηρίων της χώρας αλλά και να παραγνωρίσει το γράμμα του νόμου στο προηγούμενο ακριβώς άρθρο το οποίο ανέφερε τα περί απαγόρευσης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε ανοικτές θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή, χωρίς καν να προβληματιστεί ο νομοθέτης, αν ενδεχομένως θα όφειλε να το καταργήσει ή τουλάχιστον τροποποιήσει, με ποιες προϋποθέσεις και για ποιο χρονικό διάστημα.