Κείμενο
Γραπτή απόδοση εισηγήσεως στην Διημερίδα της Ένωσης Ελλήνων Νομικών «E-Θέμις» με γενική θεματική «Το Δίκαιο των Ακινήτων» στις 1-2/3/2024. Το κείμενο έχει ενημερωθεί με την βασική βιβλιογραφία.
Ι. Η σύμβαση πωλήσεως ακινήτου
Το άρθρο 513 ΑΚ αναφέρεται στην ανάληψη υποχρεώσεως προς μεταβίβαση κάθε «πράγματος» ή «δικαιώματος», χωρίς να διακρίνει αναλόγως του αντικειμένου της πωλήσεως. Αντιστοίχως, και οι επί μέρους ρυθμίσεις του κεφαλαίου της πωλήσεως δεν διαφοροποιούν την ρύθμιση επί τη βάσει του αντικειμένου της συμβάσεως. Το δίκαιο της πωλήσεως, επομένως, περιλαμβάνει κανόνες γενικής εφαρμογής. Οι σχετικές διατάξεις εφαρμόζονται τόσο επί πωλήσεων πραγμάτων, κινητών και ακινήτων, όσο και επί πωλήσεων απαιτήσεων ή άλλων δικαιωμάτων, αλλά και επί πωλήσεων κάθε περιουσιακού αγαθού, το οποίο μπορεί να καταστεί αντικείμενο πωλήσεως, ή και συνόλων πραγμάτων και δικαιωμάτων, όπως επιχειρήσεων.
Οι διατάξεις του κεφαλαίου της πωλήσεως δεν περιλαμβάνουν κατά κανόνα ειδική ρύθμιση για την περίπτωση της πωλήσεως ακινήτου. Ειδικοί κανόνες περιλαμβάνονται μόνον στα άρθρα: 519 ΑΚ (υποχρέωση πληροφορήσεως για όρια, δικαιώματα και βάρη του ακινήτου)∙ 522 ΑΚ (διαφοροποίηση του χρόνου μεταθέσεως του κινδύνου επί πωλήσεως ακινήτου)∙ 527 ΑΚ (έξοδα για την μεταγραφή της μεταβιβάσεως του ακινήτου)∙ 554 ΑΚ (διαφοροποίηση της παραγραφής λόγω μη ανταποκρίσεως του πωληθέντος στην σύμβαση). Κατά τα λοιπά, η ρύθμιση δεν διαφοροποιείται όταν αντικείμενο πωλήσεως είναι ακίνητο. Εν τούτοις, είναι ευνόητο ότι η φύση του συγκεκριμένου αντικειμένου της πωλήσεως, και οι ιδιαιτερότητες που συνδέονται με αυτό, επηρεάζουν την ερμηνευτική προσέγγιση των επί μέρους κανόνων και την διαμόρφωση των ρυθμίσεων που αυτοί θεσπίζουν. Τούτο είναι προφανές ιδίως στο πεδίο της ευθύνης του πωλητή για αθέτηση των υποχρεώσεών του, αφού τα ειδικότερα πραγματικά ευθύνης περιλαμβάνουν έννοιες που απαιτούν περαιτέρω εξειδίκευση για την εφαρμογή τους, ανά περίπτωση ή ανά ομάδα περιπτώσεων. Έτσι, η προβλεπόμενη στο άρθρο 535 ΑΚ έννοια του «πραγματικού ελαττώματος» είναι ευνόητο ότι δεν θα αφορά τα ίδια περιστατικά στην περίπτωση της πωλήσεως ακινήτου, της πωλήσεως μίας απαιτήσεως ή της πωλήσεως μιας επιχειρήσεως.
Σημειώνεται, παρενθετικά, ότι η πώληση ακινήτου ρυθμίζεται ειδικώς σε σειρά επί μέρους νομοθετημάτων, τα οποία προβλέπουν υποχρέωση να επισυναφθούν στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο δηλώσεις ή βεβαιώσεις, που αποδεικνύουν την τήρηση συγκεκριμένων προϋποθέσεων, αναγόμενων είτε στο αντικείμενο της πωλήσεως (λ.χ. βεβαιώσεις για την ύπαρξη αυθαιρεσιών ή για τον δασικό χαρακτήρα) είτε στα πρόσωπα των συμβαλλομένων (λ.χ. την μη ύπαρξη χρεών στο Δημόσιο ή στους Οργανισμούς Κοινωνικής Ασφαλίσεως). Με αφορμή τις διατάξεις αυτές έχει ορθώς επισημανθεί ότι «δεν είναι υπερβολικό αν ισχυρισθούμε ότι στις συναλλαγές επί
ακινήτων διαδραματίζουν σήμερα πολύ πιο σημαντικό ρόλο οι διατάξεις της φορολογικής, πολεοδομικής, δασικής ή αγροτικής νομοθεσίας παρά οι περιορισμοί που επιβάλλονται από το αστικό δίκαιο».
Αντικείμενο της παρούσας εισήγησης είναι η σκιαγράφηση του πλαισίου της ευθύνης του πωλητή ακινήτου, μετά και την πρόσφατη μεταρρύθμιση του δικαίου της πωλήσεως.
ΙΙ. Το ακίνητο ως αντικείμενο πωλήσεως
Η αρχή της ειδικότητας, που διέπει το εμπράγματο δίκαιο, και συνεπάγεται την δυνατότητα αναγνωρίσεως εμπραγμάτου δικαιώματος μόνον επί συγκεκριμένου, σαφώς οριοθετημένου πράγματος, δεν ισχύει στην περίπτωση της υποσχετικής δικαιοπραξίας, με την οποία αναλαμβάνεται υποχρέωση προς εκποίηση. Εν τούτοις, δεδομένου ότι σκοπός της υποσχετικής δικαιοπραξίας είναι ακριβώς η μεταβίβαση του δικαιώματος της κυριότητας, και η σύμβαση της πωλήσεως έχει κατά κανόνα ως αντικείμενο κυριότητα επί αυτοτελών ακινήτων.
Η έννοια του ακινήτου προκύπτει κατ’ αρχήν από το άρθρο 948 ΑΚ, στο οποίο ως ακίνητο ορίζεται «το έδαφος και τα συστατικά του μέρη». Από την διατύπωση αυτή δεν πρέπει να δημιουργηθεί η εντύπωση ότι ως «ακίνητο» μπορεί να νοηθεί μία απεριόριστη έκταση, έως ότου επέλθει διακοπή της συνέχειας του εδάφους. Ισχύει και εν προκειμένω ο βασικός ορισμός της νομικής έννοιας του πράγματος, που αποδίδει έμφαση στην αυθυπαρξία και την ατομική αυτοτέλεια. «Ακίνητα», επομένως αποτελούν τα αυθύπαρκτα τμήματα στα οποία έχει διαιρεθεί το έδαφος. Συνεπώς, ως «έδαφος» που αποτελεί αντικείμενο κυριότητας (και άρα και πωλήσεως) δεν νοείται προφανώς το σύνολο του εδάφους της ελληνικής επικράτειας, αλλά τμήμα, το οποίο έχει οριοθετηθεί από την βούληση του κυρίου ή από τον νόμο και αποτελεί αυτοτελές ιδιοκτησιακό αντικείμενο κατά τις αντιλήψεις των συναλλαγών.
Σχετικώς, ο ν. 4067/2012 (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός) ορίζει (άρθρο 2 περ. 50, 12) ως «οικόπεδο» κάθε «συνεχόμενη έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου και βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς σχέδιο», και ως «γήπεδο» κάθε «συνεχόμενη έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου, σε περιοχή εκτός εγκεκριμένου σχεδίου».
Σύμφωνα με τον κανόνα του άρθρου 954 περ. 1 ΑΚ, συστατικά του ακινήτου είναι «τα πράγματα που έχουν συνδεθεί σταθερά με το έδαφος, ιδίως οικοδομήματα». Η διάταξη αποδίδει αρχή που ισχύει ήδη από το ρωμαϊκό δίκαιο (superficies solo cedit), σύμφωνα με την οποία ο κύριος του εδάφους είναι κύριος και του κείμενου επί του εδάφους οικοδομήματος. Κυριότητα επί ακινήτου επομένως μπορεί να νοείται είτε ως δικαίωμα επί αδόμητου εδάφους, είτε ως δικαίωμα τόσο επί του εδάφους όσο και του επί αυτού οικοδομήματος. Ομοίως, αντικείμενο πωλήσεως μπορεί να αποτελεί κυριότητα είτε αδόμητου οικοπέδου ή γηπέδου, είτε οικοπέδου ή γηπέδου με το επί αυτού κτίσμα, το οποίο ανήκει, κατά τα ανωτέρω, στον κύριο του εδάφους.
Ως γνωστόν, βασική απόκλιση από τον κανόνα ότι η οικοδομή, ως συστατικό του εδάφους, ανήκει στον κύριο του εδάφους, έχει εισαχθεί με τον θεσμό της οριζόντιας (ν. 3741/1929) και της κάθετης (ν.δ. 1024/1971) ιδιοκτησίας. Στην οριζόντια ιδιοκτησία, υφίσταται αποκλειστική κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμά του, συνοδευόμενη από αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά μέρη του όλου ακινήτου και στο έδαφος. Στην κάθετη ιδιοκτησία, υφίσταται χωριστή κυριότητα σε ένα από πλείονα αυτοτελή οικοδομήματα (ή μέρος αυτών), που έχουν ανεγερθεί σε ενιαίο οικόπεδο συνοδευόμενη από αναγκαστική συγκυριότητα στο οικόπεδο και σε ενδεχόμενους λοιπούς κοινόχρηστους χώρους. Είναι, επίσης, νοητός και ο συνδυασμός οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, όταν επί των επί μέρους οικοδομημάτων που έχουν υπαχθεί σε καθεστώς κάθετης ιδιοκτησίας, έχει συσταθεί και οριζόντια ιδιοκτησία, διακρίνονται δηλαδή επί αυτών αυτοτελείς όροφοι ή και διαμερίσματα. Είναι, επομένως, προφανές ότι αντικείμενο πωλήσεως μπορεί να αποτελέσει και η κυριότητα αντικειμένου οριζόντιας (διαμερίσματος, αποθήκης κ.ο.κ.) ή κάθετης ιδιοκτησίας, αναγκαίως όμως μαζί με τα αντιστοιχούντα σε αυτό ποσοστά επί του εδάφους και των κοινοχρήστων χώρων.
Εν συνόψει, ως «πώληση ακινήτου» μπορεί να εννοείται είτε η πώληση μόνον εδάφους (αδόμητου οικοπέδου ή γηπέδου), είτε η πώληση οικοπέδου ή γηπέδου με επί αυτού οικοδομή, είτε η πώληση αυτοτελούς ιδιοκτησιακού αντικειμένου επί οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, με τα ποσοστά συγκυριότητας που του αναλογούν.
ΙΙΙ. Η ρύθμιση της πωλήσεως ακινήτου ως ενδοτικό δίκαιο
Οι διατάξεις του ΑΚ για την πώληση συνιστούν ως επί το πλείστον ενδοτικό δίκαιο. Ως εκ τούτου, οι συμβαλλόμενοι μπο
ρούν να διαμορφώσουν κατ’ αρχήν ελεύθερα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους και, στο πλαίσιο αυτό, να ρυθμίσουν την ευθύνη του πωλητή λόγω αθετήσεως των υποχρεώσεών του προς οποιαδήποτε κατεύθυνση (διεύρυνσης ή περιορισμού της προβλεπόμενης στον ΑΚ ευθύνης).
Το άρθρο 5 του ν. 2251/1994 ορίζει ότι δεν είναι έγκυρη συμφωνία που παρεκκλίνει από τις διατάξεις των άρθρων 534 επ. ΑΚ εις βάρος του καταναλωτή. Οι διατάξεις, δηλαδή, για την ευθύνη του πωλητή λόγω μη ανταπόκρισης στην σύμβαση έχουν ημιαναγκαστικό χαρακτήρα, αφού επιτρέπεται αντίθετη συμφωνία μόνον στο μέτρο που παρέχει στον καταναλωτή μείζονα προστασία. Όπως όμως είναι σαφές από τον τίτλο του άρθρου [«Ευθύνη κατά την πώληση καταναλωτικών αγαθών (νόμιμη εγγύηση)»] η ρύθμιση καταλαμβάνει μόνον την πώληση «αγαθών», ήτοι, κατά τον ορισμό του άρθρου 1α περ. 5 του νόμου «ενσώματων κινητών αντικειμένων». Η πώληση ακινήτων, επομένως, εκφεύγει του πεδίου εφαρμογής της διατάξεως, ακόμη και αν συνάπτεται μεταξύ πωλητή που ενεργεί στο πλαίσιο της επαγγελματικής του δραστηριότητας και αγοραστή που ενεργεί ενεργεί για λόγους οι οποίοι δεν εμπίπτουν στην επαγγελματική του δραστηριότητα (λ.χ. πώληση διαμερίσματος από εργολάβο που ανεγείρει οικοδομή προς ιδιώτη που θα το χρησιμοποιήσει για κατοικία). Κατά συνέπεια, ο ημιαναγκαστικός χαρακτήρας των άρθρων 534 επ. ΑΚ δεν καταλαμβάνει την πώληση ακινήτου, ανεξαρτήτως των υποκειμένων που την συνάπτουν. Επομένως η ρύθμιση της πωλήσεως με αντικείμενο ακίνητο παραμένει ρύθμιση ενδοτικού δικαίου, τυχόν δε συμφωνίες που αποκλίνουν από αυτήν ελέγχονται μόνο με βάση τις γενικές διατάξεις (λ.χ. τα άρθρα 178-179 ΑΚ).
Οι συμφωνίες για τον περιορισμό ή την απαλλαγή του πωλητή από την ευθύνη του ελέγχονται περαιτέρω με βάση το άρθρο 332 ΑΚ. Η εν λόγω διάταξη απαγορεύει τον περιορισμό της ευθύνης του οφειλέτη για δόλο ή βαριά αμέλεια, ή, εφόσον συντρέχει μία από τις περιπτώσεις της παρ. 2, και για ελαφρά ακόμη αμέλεια. Δεν εμπίπτουν όμως στο προστατευτικό πεδίο της διατάξεως συμφωνίες με τις οποίες αποκλείεται ή περιορίζεται η ευθύνη του οφειλέτη όταν αυτός δεν βαρύνεται με πταίσμα, όπου βέβαια προβλέπεται τέτοια ευθύνη, αφού ο κανόνας για την ευθύνη του οφειλέτη είναι η υποκειμενική ευθύνη (ΑΚ 330). Τέτοια όμως ευθύνη (χωρίς υπαιτιότητα) προβλέπεται για τον πωλητή, αφού τόσο η ευθύνη για νομικό ελάττωμα όσο και η ευθύνη του για μη ανταπόκριση του πωληθέντος στην σύμβαση είναι αντικειμενική, δεν απαιτεί δηλαδή για την θεμελίωσή της υπαιτιότητα. Θα είναι, επομένως, έγκυρη η συμφωνία με την οποία ο πωλητής ακινήτου απαλλάσσεται από την ευθύνη, αφού η συμφωνία αυτή δεν θα συνιστά «συμφωνία με την οποία αποκλείεται ή περιορίζεται η ευθύνη από δόλο ή βαριά αμέλεια». Ο πωλητής θα μπορεί δηλαδή εγκύρως να συμφωνήσει είτε ότι δεν ευθύνεται για την μη ανταπόκριση του ακινήτου στην σύμβαση (ότι λ.χ. το ακίνητο πωλείται «στην κατάσταση που βρίσκεται»), είτε ότι ευθύνεται περιορισμένα (λ.χ. ότι μπορεί να ασκηθούν ορισμένα μόνον από τα παρεχόμενα στον νόμο δικαιώματα ή υπό επιπλέον προϋποθέσεις). Η σχετική απαλλαγή δεν θα είναι ισχυρή μόνον εάν ο πωλητής βαρύνεται με δόλο ή βαριά αμέλεια αναφορικά με την ύπαρξη του νομικού ελαττώματος ή την μη ανταπόκριση του πωληθέντος στην σύμβαση.
ΙV. Επισκόπηση των βάσεων ευθύνης του πωλητή
Η ευθύνη του πωλητή (εν γένει, και εν προκειμένω του πωλητή ακινήτου) για αθέτηση των συμβατικών του υποχρεώσεων εξακολουθεί να μην ρυθμίζεται ενιαίως, αλλά διέπεται από διαφορετικές διατάξεις, αναλόγως του είδους της αθετήσεως. Συνοπτικά, αναφέρονται εν προκειμένω οι βασικές περιπτώσεις ευθύνης του πωλητή:
Σύμφωνα με το άρθρο 513 ΑΚ, ο πωλητής υπέχει υποχρέωση να μεταβιβάσει την κυριότητα του πωληθέντος πράγματος ή δικαιώματος και να παραδώσει το πράγμα. Η αθέτηση των υποχρεώσεων αυτών αντιμετωπίζεται κατ’ αρχήν με εφαρμογή των διατάξεων του γενικού ενοχικού δικαίου, που αφορούν στην μη εκπλήρωση της ενοχής (ΑΚ 335 επ., 340 επ., 362 επ.) και στις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις (ΑΚ 374 επ., 380 επ.). O αγοραστής έχει εν πρώτοις αξίωση αυτούσιας εκπληρώσεως και μπορεί να ασκήσει σχετική αγωγή (με αντικείμενο λ.χ. την παράδοση του πωληθέντος ακινήτου).
Εάν ο πωλητής έχει περιέλθει σε υπερημερία (ΑΚ 340 επ.), εκτός από την εκπλήρωση των κύριων υποχρεώσεών του, οφείλει και αποζημίωση για την ανόρθωση της ζημίας που συνδέεται αιτιωδώς με την καθυστέρηση της παροχής (ΑΚ 343 παρ. 1). Ο αγοραστής έχει δικαίωμα να του τάξει εύλογη προθεσμία για εκπλήρωση, και μετά την άπρακτη πάροδό της είτε να αξιώσει αποζημίωση για μη εκπλήρωση είτε να υπαναχωρήσει (ΑΚ 384). Η αποζημίωση αυτή θα περιλαμβάνει πλήρες θετικό διαφέρον (αποκατάσταση της ζημίας λόγω της μη εκπληρώσεως καθώς και της ζημίας λόγω της καθυστερήσεως), ενώ παραλλήλως με την υπαναχώρηση μπορεί να ασκηθεί η προβλεπόμενη στο άρθρο 387 ΑΚ αξίωση αποζημιώσεως.
Εάν η εκπλήρωση αμφότερων των κύριων υποχρεώσεων του πωλητή είναι αδύνατη, αυτός περιέρχεται σε αδυναμία παροχής. Εάν αυτή οφείλεται σε γεγονός για το οποίο ο πωλητής δεν έχει ευθύνη (ανυπαίτια αδυναμία), απαλλάσσονται τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής από τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις τους (ΑΚ 380). Εάν η αδυναμία του πωλητή ανάγεται σε υπαιτιότητά του, ο αγοραστής αποκτά διαζευκτικώς τα προβλεπόμενα στο άρθρο 382 ΑΚ δικαιώματα. Δικαιούται, δηλαδή, είτε να επικαλεσθεί την προβλεπόμενη στο άρθρο 380 ΑΚ κοινή απαλλαγή, είτε να ζητήσει από τον πωλητή τυχόν περιελθόν, προσφέροντας αντιστοίχως το τίμημα, είτε να αξιώσει αποζημίωση για μη εκπλήρωση της συμβάσεως, είτε να υπαναχωρήσει από την σύμβαση (αξιώνοντας παραλλήλως την προβλεπόμενη στην ΑΚ 387 αποζημίωση). Η εν λόγω αποζημίωση (μεγάλη αποζημίωση) θα περιλαμβάνει την αποκατάσταση τόσο της ζημίας που υπέστη ο πωλητής διότι δεν έλαβε το πωληθέν (λ.χ. διαφορά της αξίας του σε σχέση με το τίμημα), όσο και τυχόν περαιτέρω ζημιών (λ.χ. διαφυγόντα κέρδη από τυχόν μεταπώληση).
Κατά την κρατούσα γνώμη, εάν ο πωλητής δεν εκπληρώνει υπαιτίως μόνον μία από τις δύο κύριες υποχρεώσεις του (λ.χ. δύναται να μεταβιβάσει την κυριότητα, όχι όμως και να παραδώσει το πωληθέν), περιέρχεται σε κατάσταση πλημμελούς εκπληρώσεως της παροχής του. Στην περίπτωση της πωλήσεως ακινήτου τέτοια περίπτωση θα συντρέχει εάν ο πωλητής μπορεί μεν να προβεί στην μεταβίβαση της κυριότητας, δεν μπορεί όμως να παραδώσει τη νομή του ακινήτου (λ.χ. διότι άλλο πρόσωπο έχει καταπατήσει το ακίνητο) ή, αντιστρόφως, μπορεί να παραδώσει τη νομή, αλλά κωλύεται να προβεί στην συμβολαιογραφική μεταβίβαση της κυριότητας (λ.χ. διότι δεν μπορεί να εκδώσει τα προβλεπόμενα πιστοποιητικά ενημερότητας). Στις περιπτώσεις αυτές βέβαια, ο αγοραστής ευλόγως θα αποκρούσει την εκπλήρωση της μίας μόνον υποχρεώσεως, η οποία δεν θα έχει νόημα για αυτόν.
Ομοίως, πλημμελής εκπλήρωση συντρέχει και σε περίπτωση παραβιάσεως παρεπόμενων υποχρεώσεων του πωλητή. Οι παρεπόμενες υποχρεώσεις μπορεί να θεμελιώνονται σε ειδική διάταξη (όπως λ.χ. παράδοση και η μεταβίβαση της κυριότητας των παραρτημάτων του πωληθέντος κατά τις ΑΚ 370 και 958 ή η παροχή πληροφοριών ως προς τα δικαιώματα, τα βάρη και εν γένει τις νομικές σχέσεις του πωληθέντος και η παράδοση των σχετικών αποδεικτικών εγγράφων κατά την ΑΚ 519) ή να πηγάζουν από ειδική συμφωνία των μερών, με την οποία οι συμβαλλόμενοι συνομολόγησαν ειδικές υποχρεώσεις, κατά κανόνα προς προπαρασκευή ή υποβοήθηση της κύριας παροχής. Συμφωνίες όμως που αφορούν σε, δευτερεύοντα έστω, χαρακτηριστικά του πράγματος, θα εμπίπτουν στο άρθρο 535Α ΑΚ, και θα θεμελιώνουν ευθύνη του πωλητή λόγω ελλείψεως ανταποκρίσεως του πωληθέντος στην σύμβαση. Βασική, πάντως, πηγή παρεπόμενων υποχρεώσεων είναι η αρχή της καλόπιστης εκπληρώσεως των ενοχών (ΑΚ 288). Από την αρχή της καλής πίστης μπορεί να πηγάζουν είτε υποχρεώσεις που υποβοηθούν την προσήκουσα εκπλήρωση των κύριων υποχρεώσεων του πωλητή (επιμελής φύλαξη του πωληθέντος μέχρι την παράδοση, ανοχή εργασιών επί αυτού πριν από την παράδοση, παροχή πληροφοριών κ.ο.κ.), είτε υποχρεώσεις πρόνοιας και ασφάλειας του αντισυμβαλλόμενου μέρους.
Στις περιπτώσεις πλημμελούς εκπληρώσεως της παροχής του πωλητή, η συνέπεια θα προκύπτει από την εφαρμογή διατάξεων του Γενικού Ενοχικού Δικαίου, ειδικότερα δε από αναλογία δικαίου από τις διατάξεις για την αδυναμία παροχής και την υπερημερία στις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις. Ο αγοραστής θα μπορεί, επομένως, είτε να ζητήσει αποκατάσταση της (άρσιμης) πλημμέλειας καθώς και να αξιώσει αποζημίωση για την ζημία που δεν καλύπτεται από τυχόν άρση, ή να αξιώσει μόνον αποζημίωση, ήτοι αποκατάσταση της ζημίας που ανάγεται στην ύπαρξη της πλημμέλειας. Περαιτέρω, θα μπορεί, αφού τάξει στον πωλητή προθεσμία προς αποκατάσταση της πλημμέλειας και αυτή παρέλθει άπρακτη, ή, εφόσον αποδείξει ότι η εκπλήρωση της συγκεκριμένης παρεπόμενης υποχρεώσεως ήταν τόσο ουσιώδης, ώστε δεν έχει πλέον συμφέρον στην εκπλήρωση ή ότι η θέση προθεσμίας προς εκπλήρωση θα ήταν άσκοπη ενόψει της όλης στάσεως του πωλητή (ΑΚ 385), είτε να επικαλεσθεί τον κανόνα της κοινής απαλλαγής, είτε να αξιώσει αποζημίωση για ολική μη εκπλήρωση, είτε να υπαναχωρήσει από την σύμβαση.
Κύριες υποχρεώσεις του πωλητή αποτελούν και η μεταβίβαση της κυριότητας ελεύθερης από δικαίωμα τρίτου (νομικό ελάττωμα) και η παράδοση πράγματος που ανταποκρίνεται στην σύμβαση. Εν τούτοις, για την αθέτηση των υποχρεώσεων αυτών υφίσταται ειδική ρύθμιση στο κεφάλαιο της πωλήσεως. Η παράδοση πράγματος βεβαρυμένο με νομικό ελάττωμα ή πράγματος που δεν ανταποκρίνεται στην σύμβαση αποτελούν ειδικώς ρυθμισμένες περιπτώσεις πλημμελούς εκπληρώσεως της παροχής του πωλητή. Η σχετική ευθύνη του πωλητή εκτίθεται αμέσως κατωτέρω.
V. Ευθύνη για νομικό ελάττωμα
1. Προϋποθέσεις της ευθύνης
Σύμφωνα με το άρθρο 514 ΑΚ «Ο πωλητής έχει υποχρέωση να μεταβιβάσει το αντικείμενο της πώλησης ελεύθερο από κάθε δικαίωμα τρίτου (νομικό ελάττωμα)». Όπως γίνεται δεκτό, η μεταβίβαση του πράγματος χωρίς νομικό ελάττωμα αποτελεί κύρια υποχρέωση του πωλητή. Η ευθύνη του πωλητή για νομικό ελάττωμα δεν προϋποθέτει εκνίκηση του πράγματος από τον τρίτο, άσκηση δηλαδή του δικαιώματος και αφαίρεση ή διεκδίκηση του πράγματος από τον αγοραστή, αλλά αρκεί μόνον η ύπαρξη του ελαττώματος. Κρίσιμος χρόνος για την διαπίστωση της υπάρξεως του ελαττώματος είναι ο χρόνος μεταβιβάσεως της κυριότητας στον αγοραστή.
Νομικό ελάττωμα χαρακτηρίζεται κάθε δικαίωμα τρίτου που βαρύνει το πράγμα ή το δικαίωμα που αποτελεί αντικείμενο της πωλήσεως και μπορεί να αντιταχθεί κατά του αγοραστή και, επομένως, εμποδίζει είτε την ελεύθερη μεταβίβαση της κυριότητας, είτε την άσκηση των εξουσιών που απορρέουν από αυτήν. Αποτελεί, επομένως, ατέλεια (βάρος) του δικαιώματος κυριότητας και όχι ατέλεια στην φυσική υπόσταση του πωλούμενου πράγματος. Νομικό ελάττωμα στην περίπτωση της πωλήσεως ακινήτου μπορεί να αποτελούν τα περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα (δουλείες, υποθήκη) και η προσημείωση, η νομή και η κατοχή τρίτου, η κατάσχεση και η δικαστική μεσεγγύηση, η απαγόρευση διαθέσεως κ.ο.κ. Αμφι
σβήτηση φαίνεται να υπάρχει σχετικά με περιορισμούς δημοσίου δικαίου, οι οποίοι μάλλον κατατάσσονται από τη νομολογία στα πραγματικά ελαττώματα, συνήθως με την αιτιολογία ότι εν προκειμένω δεν πρόκειται για «δικαίωμα τρίτου». Υφίστανται όμως και περιπτώσεις που έχουν χαρακτηρισθεί ως νομικό ελάττωμα. Σύμφωνα με μία επιτυχή θεωρητική διάκριση «ορισμένοι περιορισμοί δημοσίου δικαίου, όταν εμποδίζουν την ανοικοδόμηση του ακινήτου (λ.χ. βιότοποι, δασικές εκτάσεις, αρχαιολογικοί χώροι, διατηρητέα, συντελεστές δόμησης, αυθαίρετα κ.λπ.) συνιστούν πραγματικά ελαττώματα, ενώ αντιθέτως, όταν δημιουργούν δικαιώματα υπέρ του δημοσίου ή τρίτων (λ.χ. απαλλοτρίωση, επίταξη, ρυμοτόμηση κ.λπ.), θεωρούνται κατ’ αρχήν νομικά ελαττώματα». Ως κριτήριο, επομένως, φαίνεται να επικρατεί το κατά πόσον έχει γεννηθεί δικαίωμα υπέρ τρίτου προσώπου: εφόσον αυτό δεν συμβαίνει, ο περιορισμός κατατάσσεται στα πραγματικά ελαττώματα, έστω και αν η ατέλεια ανάγεται στη νομική κατάσταση του ακινήτου, και όχι στην φυσική του ιδιοσυστασία.
Έχει αμφισβητηθεί εάν η έλλειψη του εκποιούμενου δικαιώματος στο πρόσωπο του πωλητή πρέπει να χαρακτηρισθεί νομικό ελάττωμα ή αδυναμία παροχής. Κατά την μάλλον κρατούσα στη νομολογία άποψη, η πώληση ξένου πράγματος αποτελεί περίπτωση νομικού ελαττώματος. Κατ’ άλλη άποψη, πρόκειται για (νομική) αδυναμία παροχής. Η πρακτική σημασία της διακρίσεως συνίσταται στο εάν για την ευθύνη του πωλητή θα απαιτείται υπαιτιότητα, αφού η ευθύνη για αδυναμία παροχής είναι νόθος αντικειμενική (ΑΚ 335 επ., 362 επ., 382 επ.), ενώ η ευθύνη για νομικό ελάττωμα είναι, κατά την κρατούσα γνώμη, αντικειμενική (βλ. αμέσως στην συνέχεια του κειμένου). Αντιθέτως, οι έννομες συνέπειες δεν θα διαφοροποιηθούν, αφού και οι διατάξεις για το νομικό ελάττωμα παραπέμπουν στην ρύθμιση για την αθέτηση των αμφοτεροβαρών συμβάσεων (βλ. αμέσως κατωτέρω υπό 2).
Παρ’ ότι η κυριότητα αποτελεί τυπικώς «δικαίωμα τρίτου» επί του πράγματος, η λογική της διακεκριμένης ρυθμίσεως των νομικών ελαττωμάτων είναι οι περιπτώσεις που μεταβιβάζεται κατ’ αρχήν το εκποιούμενο δικαίωμα, πλην όμως ένα «βάρος» υπέρ τρίτου προσώπου εμποδίζει την ακώλυτη άσκηση από τον αγοραστή όλων των εξουσιών που πηγάζουν από αυτό. Τέτοια περίπτωση δεν συντρέχει στην περίπτωση πωλήσεως εξ αρχής ξένου δικαιώματος, οπότε ο αγοραστής δεν αποκτά τίποτε. Φαίνεται, επομένως, περισσότερο δικαιολογημένο να εφαρμοσθούν στην περίπτωση αυτή οι διατάξεις για την αδυναμία παροχής.
Κατά την κρατούσα γνώμη, η παραπομπή του άρθρου 516 ΑΚ στις διατάξεις για τις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις αφορά στις συνέπειες, και όχι στις προϋποθέσεις της ευθύνης. Ως εκ τούτου, ελλείψει άλλης προβλέψεως, η ευθύνη του πωλητή για αρχικά νομικά ελαττώματα, ήτοι ελαττώματα που υπήρχαν ήδη κατά την κατάρτιση της πωλήσεως, είναι γνήσια αντικειμενική, δεν απαιτεί δηλαδή υπαιτιότητα του πωλητή, ούτε τον απαλλάσσει τυχόν ανυπαίτια άγνοια περί της υπάρξεως του ελαττώματος. Αντιθέτως, εάν τα νομικά ελαττώματα γεννήθηκαν ή αποκαλύφθηκαν μετά την κατάρτιση της πωλήσεως, ο πωλητής ευθύνεται μόνον εάν η εμφάνιση του ελαττώματος οφείλεται σε (τεκμαιρόμενη) υπαιτιότητά του, διαφορετικά εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρου 380 ΑΚ και επέρχεται κοινή απαλλαγή πωλητή και αγοραστή.
2. Περιεχόμενο της ευθύνης
Το άρθρο 516 ΑΚ παραπέμπει αναφορικά με το περιεχόμενο της ευθύνης του πωλητή στις γενικές διατάξεις για την μη εκπλήρωση της παροχής του οφειλέτη αμφοτεροβαρούς συμβάσεως. Εφαρμόζεται, δηλαδή, η προβλεπόμενη στα άρθρα 380 επ. ΑΚ ρύθμιση. Ο αγοραστής μπορεί, έτσι, να αρνηθεί την αποδοχή του πράγματος, χωρίς να περιέρχεται σε υπερημερία δανειστή, αφού η παροχή του πωλητή δεν είναι προσήκουσα, ενώ εάν ο πωλητής ζητήσει την καταβολή του τιμήματος μπορεί να του αντιτάξει την ένσταση μη (προσήκουσας) εκπληρώσεως της συμβάσεως. Περαιτέρω, ο αγοραστής μπορεί διαζευκτικώς: (α) να ζητήσει άρση του νομικού ελαττώματος, εφόσον αυτή είναι εφικτή (λ.χ. εξάλειψη της υποθήκης ή άρση της κατασχέσεως) και αποζημίωση για την αποκατάσταση της ζημίας που υπέστη μέχρι την άρση, (β) να διατηρήσει το πράγμα με το ελάττωμα και να ζητήσει αποζημίωση για την μείωση της αξίας του λόγω του ελαττώματος (λ.χ. την μείωση της αξίας του ακινήτου λόγω του περιορισμού της δυνατότητας δομήσεως), (γ) να ζητήσει αποζημίωση για ολική μη εκπλήρωση, (δ) να υπαναχωρήσει από την σύμβαση (αξιώνοντας ταυτόχρονα εύλογη αποζημίωση, με έρεισμα το άρθρο 387 ΑΚ), (ε) να επικαλεσθεί την κοινή απαλλαγή του άρθρου 380 ΑΚ και να αναζητήσει τυχόν καταβληθέν τίμημα κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (causa finita).
3. Αποκλεισμός της ευθύνης- παραγραφή
Το άρθρο 515 ΑΚ εισάγει ειδικό λόγο απαλλαγής του πωλητή από την ευθύνη του για νομικά ελαττώματα. Ειδικότερα, ορίζεται ότι ο πωλητής δεν ευθύνεται εάν ο αγοραστής γνώριζε την ύπαρξη του νομικού ελαττώματος κατά τον χρόνο της πωλήσεως. Ο νόμος απαιτεί θετική γνώση του αγοραστή, επομένως δεν αρκεί άγνοια από αμέλεια (έστω και βαριά). Η διάταξη έχει πρακτική σημασία στην περίπτωση των ακινήτων, αφού τα πλείστα από τα νομικά ελαττώματα μπορούν να διαγνωσθούν εάν προηγηθεί επιμελής έλεγχος εκ μέρους του αγοραστή. Σύμφωνα όμως με την διάταξη του άρθρου 515 ΑΚ, η ολιγωρία αυτή του αγοραστή δεν αρκεί για την απαλλαγή του πωλητή από την ευθύνη του, αλλά απαιτείται ο αγοραστής να γνώριζε το ελάττωμα. Εάν, επομένως, ο αγοραστής
διέγνωσε το δικαίωμα του τρίτου από τον έλεγχο, ο πωλητής απαλλάσσεται, ενώ εάν παρέλειψε να προβεί στον έλεγχο ή τον διεξήγαγε πλημμελώς και δεν μπόρεσε να διαγνώσει το ελάττωμα, η ευθύνη του πωλητή διατηρείται. Η δικαιοπολιτική δικαιολόγηση της επιλογής αυτής, πολλώ μάλλον όταν η ευθύνη του πωλητή είναι αντικειμενική, μπορεί να συζητηθεί, παραμένει όμως lex lata.
Επίταση της ευθύνης του πωλητή προβλέπει το δεύτερο εδάφιο του άρθρου 515 ΑΚ, το οποίο ορίζει ότι για την υποθήκη, την προσημείωση, την κατάσχεση και το ενέχυρο που υπάρχει ο πωλητής δεν απαλλάσσεται της ευθύνης του και αν ακόμη ο αγοραστής γνώριζε την ύπαρξή τους. Δικαιολογητική βάση της ρυθμίσεως αποτελεί ότι στα συγκεκριμένα ελαττώματα, εφόσον ο πωλητής δεν έχει αναλάβει ούτως ή άλλως συμβατικά την απόσβεσή τους, πάντως έχει (λόγω της λήψεως του τιμήματος) το αναγκαίο για την απόσβεση ποσόν, και επομένως ευλόγως ο αγοραστής αναμένει ότι ο πωλητής βαρύνεται με την άρση του ελαττώματος.
Η διάταξη του άρθρου 515 ΑΚ είναι ενδοτικού δικαίου, και γίνεται παγίως δεκτό ότι τα μέρη μπορεί να συνάψουν αντίθετη συμφωνία (είτε προβλέποντας ευθύνη του πωλητή παρά την γνώση του αγοραστή, είτε αποκλείοντάς την ακόμη και για τα ρητώς αναφερόμενα στο εδ. β΄ ελαττώματα). Συμφωνία για την επίταση της ευθύνης θεωρείται ότι υφίσταται όταν ο πωλητής υπόσχεται το πωλούμενο πράγμα «ελεύθερο διεκδικήσεως ή δικαιώματος τρίτου», οπότε υποχρεούται να αποζημιώσει τον αγοραστή για τα νομικά ελαττώματα του πωληθέντος και αν ακόμη ο αγοραστής τα γνώριζε. Αντιστρόφως, συμφωνία για την απαλλαγή συνιστά είτε η δήλωση ότι ο αγοραστής αποκτά το πωλούμενο «όπως ευρίσκεται» ή, ακόμη σαφέστερα, η απαρίθμηση στο πωλητήριο συμβόλαιο συγκεκριμένων ελαττωμάτων (λ.χ. πολεοδομικών περιορισμών, κηρύξεως απαλλοτριώσεως κ.ο.κ.) και η αναγνώριση του αγοραστή ότι ο πωλητής δεν ευθύνεται σχετικώς.
Η αξίωση του αγοραστή λόγω υπάρξεως νομικών ελαττωμάτων υπόκειται στην εικοσαετή παραγραφή που προβλέπεται στο άρθρο 249 ΑΚ.
VΙ. Ευθύνη για έλλειψη ανταποκρίσεως
του πωληθέντος στην σύμβαση
1. Η μεταρρύθμιση του ν. 4967/2022
Με τον ν. 4967/2022 ενσωματώθηκαν στην ελληνική έννομη τάξη οι Οδηγίες 2019/770 («σχετικά με ορισμένες πτυχές που αφορούν τις συμβάσεις για την προμήθεια ψηφιακού περιεχομένου και ψηφιακών υπηρεσιών») και 2019/771 («σχετικά με ορισμένες πτυχές που αφορούν τις συμβάσεις για τις πωλήσεις αγαθών»). H ρύθμιση της 2019/770 για την σύμβαση παροχής ψηφιακού περιεχομένου ή ψηφιακής υπηρεσίας αποτέλεσε το Β΄ μέρος του 4967/2022, και η εν λόγω σύμβαση αποτελεί πλέον ρυθμισμένο στο ελληνικό δίκαιο συμβατικό τύπο, εκτός όμως του Αστικού Κώδικα. Αντιθέτως, η ρύθμιση της 2019/771 (η οποία αντικατέστησε την Οδηγία 1999/44) ενσωματώθηκε στον Αστικό Κώδικα, αντικαθιστώντας την ρύθμιση των άρθρων 543 επ. ΑΚ.
Ο νομοθέτης, στο σημείο αυτό ακολούθησε τον νομοθέτη του ν. 3043/2002, ο οποίος, καίτοι η Οδηγία 1999/44 ρύθμιζε μόνον τις πωλήσεις καταναλωτικών αγαθών, επέλεξε την διεύρυνση του πεδίου εφαρμογής της, ενσωματώνοντας τις ρυθμίσεις της στον ΑΚ, προβλέποντας ότι αυτές ισχύουν για κάθε πώληση, ανεξαρτήτως του αντικειμένου της και των συμβαλλομένων μερών. Αντιστοίχως, καίτοι η Οδηγία 2019/771 διέπει την πώληση καταναλωτικών αγαθών, ο νομοθέτης του ν. 4967/2022 επέλεξε την ενσωμάτωση των ρυθμίσεών της στον Αστικό Κώδικα, και την επέκταση του πεδίου εφαρμογής της σε κάθε είδους πώληση. Με την επιλογή αυτή αποτράπηκε η διαφοροποίηση της ρυθμίσεως μεταξύ καταναλωτικών και μη πωλήσεων και η εμφάνιση συστηματικών και αξιολογικών αντινομιών, εκσυγχρονίσθηκε στο σύνολό του το δίκαιο της ευθύνης του πωλητή και διαφυλάχθηκε η αξιολογική και τελολογική συνοχή του. Όπως αναφέρεται στην Ανάλυση Συνεπειών Ρύθμισης (σελ. 35) «με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται αφενός μεν μέσω της αποφυγής νομοθετικής διάσπασης η συνοχή του εξωτερικού συστήματος του δικαίου των συμβάσεων, αφετέρου δε προστατεύεται και ενισχύεται η τελολογική και αξιολογική ενότητα του δικαίου αυτού. […] Κρίθηκε λοιπόν ότι με ευκαιρία την ενσωμάτωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2019/771 θα πρέπει να εκσυγχρονισθούν οι διατάξεις του κεφαλαίου της πώλησης του ΑΚ, ώστε να ανταποκρίνονται πληρέστερα στην ψηφιακή οικονομία και να ρυθμίζεται κατά τρόπο ενιαίο κάθε πώληση, ανεξαρτήτως της ιδιότητας των συμβαλλομένων ως εμπόρων ή καταναλωτών».
Σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν, η ρύθμιση των άρθρων 534-561 ΑΚ εφαρμόζεται σε κάθε πώληση, ανεξαρτήτως της ιδιότητας των συμβαλλομένων μερών. Διέπει, επομένως, κάθε περίπτωση πωλήσεως, είτε αυτή έχει συναφθεί μεταξύ επιχειρήσεων (πωλήσεις B2B), είτε μεταξύ ιδιωτών (πωλήσεις C2C), είτε μεταξύ επιχειρήσεως και καταναλωτή (B2C). Οι διατάξεις διέπουν, περαιτέρω, την ευθύνη του πωλητή σε περίπτωση πωλήσεως κάθε είδους πράγματος, κινητού ή ακινήτου, αλλά και τη πώληση απαιτήσεων ή άλλων δικαιωμάτων, καθώς και την πώληση ειδικών περιουσιακών στοιχείων (λ.χ. στην πώληση επιχειρήσεως).
Σε κάθε περίπτωση όμως, οι ρυθμίσεις της Οδηγίας 2019/771 ήταν προσανατολισμένες στην πώληση καταναλωτικών αγαθών, ήτοι την πώληση κινητών πραγμάτων μεταξύ κατ’ επάγγελμα πωλητή και φυσικού προσώπου που ενεργεί για σκοπούς εκτός της επαγγελματικής του δραστηριότητας. Αποτέλεσμα τούτου είναι ότι οι απαιτήσεις ανταπόκρισης του πράγματος στην σύμβαση (άρθρα 6-9 της Οδηγίας, που έχουν ενσωματωθεί στα άρθρα 535Α-535Β ΑΚ) είναι προσανατολισμένες σε κινητά πράγματα, και μάλιστα πολλές εξ αυτών προσιδιάζουν σε πράγματα με ενσωματωμένα ψηφιακά στοιχεία. Αποτελεί, επομένως, πρόσθετη ερμηνευτική πρόκληση η εφαρμογή των νέων διατάξεων του ΑΚ, που ενσωματώνουν τις προβλέψεις της Οδηγίας, σε πωλήσεις που δεν συγκεντρώνουν τα χαρακτηριστικά αυτά, όπως η πώληση ακινήτου, που απασχολεί εν προκειμένω.
Οι βασικές ρυθμιστικές καινοτομίες του ν. 4967/2022 συνίστανται αφενός στην διαμόρφωση ενός ενιαίου πραγματικού αθετήσεως της πωλήσεως και αφετέρου στην διαβάθμιση των παρεχόμενων σχετικώς ενδίκων βοηθημάτων.
Το άρθρο 534 ΑΚ θεσπίζει ως κύρια υποχρέωση του πωλητή «να παραδώσει πράγμα που ανταποκρίνεται στη σύμβαση», ενώ το άρθρο 539 ΑΚ ορίζει ότι αυτός «ευθύνεται ανεξάρτητα από υπαιτιότητά του αν το πράγμα, κατά τον χρόνο που ο κίνδυνος μεταβαίνει στον αγοραστή, δεν ανταποκρίνεται στη σύμβαση». Η έλλειψη ανταποκρίσεως του πωληθέντος στην σύμβαση συνιστά, επομένως, τον λόγο της ειδικής ευθύνης του πωλητή. Τα κριτήρια που πρέπει να πληρούνται προκειμένου να κριθεί ότι το πωληθέν ανταποκρίνεται στην σύμβαση περιγράφονται στα άρθρα 535-538 ΑΚ. Παραλλήλως, από την ρύθμιση της παρ. 2 του 547 ΑΚ συνάγεται ότι ο νομοθέτης διατήρησε, ως πραγματικό ευθύνης του πωλητή, την έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας (την οποία η διάταξη περιγράφει ως «ιδιότητα του πράγματος, η οποία αποτέλεσε αντικείμενο συμφωνίας των μερών, εάν ο πωλητής ανέλαβε την ευθύνη για τις συνέπειες της έλλειψής της ανεξαρτήτως πταίσματός του»).
Υπό το προϊσχύον δίκαιο, ο αγοραστής δικαιούτο να επιλέξει μεταξύ πλειόνων βοηθημάτων, τα οποία τελούσαν μεταξύ τους σε διαζευκτική συρροή (διόρθωση, αντικατάσταση, μείωση του τιμήματος, υπαναχώρηση και, εάν ο πωλητής βαρυνόταν με πταίσμα, αξίωση αποζημιώσεως). Σύμφωνα με την ρύθμιση μετά τον ν. 4967/2022, τα δικαιώματα του αγοραστή τελούν μεταξύ τους σε ιεραρχική διαβάθμιση. Προηγείται το δικαίωμά του να ζητήσει αποκατάσταση της ανταποκρίσεως του πωληθέντος στην σύμβαση (διόρθωση ή αντικατάσταση του πράγματος, υπό τους όρους του άρθρου 543 ΑΚ) και εφόσον τα δικαιώματα αυτά δεν ικανοποιηθούν μπορεί να ζητήσει μείωση του τιμήματος ή να υπαναχωρήσει (ΑΚ 545). Προκρίνεται, επομένως, η διατήρηση της πωλήσεως εν ισχύ και η διατήρηση του τιμήματος από τον πωλητή, ο οποίος δικαιούται κατ’ αρχήν να επιχειρήσει να αποκαταστήσει την ελλείπουσα ανταπόκριση του πωληθέντος προς την σύμβαση.
2. Προϋποθέσεις της ευθύνης
(α) Η μη ανταπόκριση του πωληθέντος στην σύμβαση
Όπως ήδη αναφέρθηκε, το άρθρο 534 ΑΚ προβλέπει υποχρέωση του πωλητή να παραδώσει πράγμα που ανταποκρίνεται στην σύμβαση, το δε περιεχόμενο της υποχρεώσεως αυτής εξειδικεύεται στα επόμενα άρθρα (535 επ.).
Εν πρώτοις (ΑΚ 535), ορίζεται ότι το πράγμα πρέπει να παραδίδεται χωρίς πραγματικά ελαττώματα. Στο πεδίο αυτό, ο νομοθέτης του ΑΚ διατήρησε την ορολογία που περιέγραφε την βασικότερη μορφή ατέλειας του πωληθέντος, αυτήν του πραγματικού ελαττώματος. Αμέσως στην συνέχεια προβλέπεται ότι η προϋπόθεση αυτή δεν πληρούται (ο πωλητής δεν εκπληρώνει την υποχρέωσή του) εάν απουσιάζουν είτε οι υποκειμενικές (ΑΚ 535Α) είτε οι αντικειμενικές (ΑΚ 535Β) απαιτήσεις ανταποκρίσεως του πράγματος στην σύμβαση. Οι μεν υποκειμενικές απαιτήσεις ανταποκρίσεως είναι οι ιδιότητες του πράγματος που συμφώνησαν τα μέρη, ενώ οι αντικειμενικές απαιτήσεις ανταποκρίσεως είναι οι ιδιότητες που απαιτείται κατά τις αντιλήψεις των συναλλαγών να χαρακτηρίζουν το πωληθέν ακόμη και αν δεν έχουν αποτελέσει αντικείμενο συμφωνίας. Οι υποκειμενικές απαιτήσεις ευλόγως απαριθμούνται ενδεικτικώς, αφού οι συμβαλλόμενοι δεν κωλύονται να προβλέψουν και άλλες, ενώ οι αντικειμενικές απαιτήσεις ανταποκρίσεως απαριθμούνται περιοριστικώς.
Από την διατύπωση των άρθρων 535Α-535Β ΑΚ φαίνεται να μην αποκλείεται να υφίσταται πραγματικό ελάττωμα του πωληθέντος, ακόμη και αν αυτό πληροί τόσο τις υποκειμενικές όσο και τις αντικειμενικές απαιτήσεις ανταποκρίσεως στην σύμβαση. Η εκδοχή αυτή ενισχύεται και από την αναφορά στην ΑΣΥΡ (σελ. 55) ότι «Δεν αποκλείεται, σε αντικείμενα πώλησης που δεν εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της Οδηγίας (ΕΕ) 2019/771 (όπως ακίνητα, άυλα αγαθά και επιχείρηση), το πωληθέν να πρέπει να πληροί και άλλες, μη προβλεπόμενες στα άρθρα 535Α και 535Β ΑΚ, προϋποθέσεις, προκειμένου να μην θεωρηθεί ελαττωματικό». Κατά την ερμηνευτική αυτή εκδοχή, το «πραγματικό ελάττωμα» συνιστά έννοια ευρύτερη από την έλλειψη των υποκειμενικών και αντικειμενικών απαιτήσεων ανταποκρίσεως του πωληθέντος. Ενώ η έλλειψη οποιασδήποτε από τις προϋποθέσεις αυτές συνιστά πραγματικό ελάττωμα του πωληθέντος, το αντίστροφο δεν ισχύει: ακόμη και αν πληρούνται όλες οι απαιτήσεις ανταποκρίσεως, δεν αποκλείεται το πωληθέν να έχει πραγματικό ελάττωμα.
Η ευρεία αυτή προσέγγιση του πραγματικού ελαττώματος έχει ιδιαίτερη σημασία στην πώληση ακινήτου. Τούτο, διότι, όπως ανωτέρω ελέχθη, οι απαιτήσεις ανταποκρίσεως του πράγματος στην σύμβαση είναι κατά βάση διαμορφωμένες στο πρότυπο της πωλήσεως κινητών πραγμάτων, με αποτέλεσμα να μην επαρκούν για την οριοθέτηση του πότε ένα ακίνητο θα συγκεντρώνει τις (συμφωνηθείσες και τις ευλόγως προσδοκώμενες) ιδιότητες προκειμένου να θεωρηθεί ότι ανταποκρίνεται στην σύμβαση πωλήσεως.
Από τις απαριθμούμενες στα άρθρα 535Α-535Β απαιτήσεις ανταποκρίσεως, ορισμένες δεν φαίνεται να ενδιαφέρουν την πώληση ακινήτου. Όσον αφορά στις υποκειμενικές απαιτήσεις ανταποκρίσεως, οι οποίες, όπως αναφέρθηκε ήδη, απαριθμούνται ενδεικτικώς, είναι ευνόητο ότι οι συμβαλλόμενοι μπορούν να καθορίσουν συγκεκριμένα χαρακτηριστικά και ιδιότητες, που θα πρέπει να συγκεντρώνει το πωλούμενο ακίνητο, η έλλειψη των οποίων θα συνιστά έλλειψη μίας «ιδιότητας που έχουν συμφωνήσει τα μέρη» και θα οδηγεί σε έλλειψη ανταποκρίσεως του πωληθέντος στην σύμβαση. Οι ιδιότητες αυτές μπορεί να αφορούν οποιοδήποτε χαρακτηριστικό του ακίνητου, είτε αυτό ανάγεται στην υλική του υπόσταση (λ.χ. την κατασκευή του από συγκεκριμένο υλικό ή σύμφωνα με συγκεκριμένες προδιαγραφές), είτε στις (οικονομικές, νομικές, πραγματικές) του σχέσεις (λ.χ. η μισθωτική του αξία, η [μη] γειτνίαση με οχλούσες εγκαταστάσεις κ.ο.κ.)
Από τις προβλεπόμενες στο άρθρο 535Α ΑΚ υποκειμενικές απαιτήσεις ανταποκρίσεως, εφαρμογή στην πώληση ακινήτου μπορεί να έχουν η περ. 1 (το πωληθέν δεν «αντιστοιχεί στην περιγραφή, το είδος… την ποιότητα και διαθέτει… τα …. χαρακτηριστικά που προβλέπονται στη σύμβαση») και η περ. 2 (το πωληθέν δεν «είναι κατάλληλο για την ειδική χρήση που προβλέπεται στη σύμβαση»). Η πρώτη περίπτωση μπορεί να καλύψει την απόκλιση από την γενική ή ειδική περιγραφή του ακινήτου στην σύμβαση (λ.χ. «άρτιο» ή «εντός σχεδίου») καθώς και τις ελλείψεις των ειδικών χαρακτηριστικών του ακινήτου που έχουν περιγράψει τα συμβαλλόμενα μέρη. Η δεύτερη περίπτωση μπορεί να καλύψει την αδυναμία του ακινήτου να εξυπηρετήσει την ειδική χρήση που τα μέρη περιέγραψαν στην σύμβαση (λ.χ. ακίνητο κατάλληλο για χρήση ως κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος).
Η εφαρμογή των προβλεπόμενων αντικειμενικών απαιτήσεων ανταποκρίσεως (ΑΚ 535Β) θα είναι μάλλον σπανιότερη, αφού τα ακίνητα δεν είναι ορισμένα κατά γένος, και δύσκολα θα μπορεί να θεμελιωθούν ιδιότητες που πρέπει να συγκεντρώνουν πράγματα «της ίδιας κατηγορίας». Δεν αποκλείεται πάντως να τύχουν επικλήσεως οι περιπτώσεις της περ. 1 («είναι κατάλληλο για τους σκοπούς για τους οποίους χρησιμοποιούνται συνήθως πράγματα της ίδιας κατηγορίας»), της περ. 4 («διαθέτει την ικανότητα να διατηρεί τις απαιτούμενες λειτουργίες και επιδόσεις του στο πλαίσιο της συνήθους χρήσης (ανθεκτικότητα), την οποία είναι εύλογο να αναμένει ο αγοραστής») και της περ. 5 («διαθέτει τα ποιοτικά και άλλα χαρακτηριστικά, αναλόγως της φύσης του, ιδίως αναφορικά με τη λειτουργικότητα, τη συμβατότητα και την ασφάλεια, που είναι συνήθη για πράγματα της ίδιας κατηγορίας και που είναι εύλογο να αναμένει ο αγοραστής»). Στην περίπτωση των αντικειμενικών απαιτήσεων ανταποκρίσεως δεν θα πρόκειται για συμφωνημένες ιδιότητες και χαρακτηριστικά, αλλά για ευλόγως αναμενόμενα, εν όψει του είδους του ακινήτου και της κατηγορίας στην οποία εντάσσεται. Τα τυχόν ατομικά χαρακτηριστικά (η θέση, η ηλικία κ.ο.κ.) θα χρησιμεύουν για να προσδιορίσουν τις εύλογες προσδοκίες του αγοραστή (λ.χ. ως προς την ανθεκτικότητα του κτίσματος, εν όψει της συνήθους χρήσεώς του).
Προκειμένου να διαγνωσθεί πραγματικό ελάττωμα, υπαγόμενο ευθέως στο άρθρο 535 ΑΚ, χωρίς δηλαδή αναγωγή στις υποκειμενικές ή αντικειμενικές απαιτήσεις ανταποκρίσεως, είναι χρήσιμη η θεωρητική και νομολογιακή επεξεργασία υπό το καθεστώς του προϊσχύσαντος δικαίου. Ως πραγματικό ελάττωμα περιγραφόταν κάθε ατέλεια του πράγματος, που αφορά την ιδιοσυστασία ή την κατάστασή του, η οποία (ατέλεια) έχει αρνητική επίδραση στην αξία ή τη χρησιμότητα του πράγματος. Ως «ιδιοσυστασία» πρέπει να θεωρηθεί τόσο η φυσική ιδιοσυστασία του πράγματος (οι φυσικές του δηλαδή ατέλειες ή οι πλημμέλειες στην κατασκευή του) όσο και οι ιδιότητες που υπάρχουν ή λείπουν λόγω των σχέσεών του με τον εξωτερικό κόσμο (πραγματικές, οικονομικές ή νομικές). Μπορεί, επομένως, ως ελάττωμα να χαρακτηρισθεί όχι μόνο κάποιο φυσικό γνώρισμα του πράγματος αλλά και κάποια σχέση, η οποία επιδρά, κατά την αντίληψη των συναλλαγών, στην αξία ή στη χρησιμότητα του πράγματος (λ.χ. η τοποθεσία του ακινήτου ή η οδική του εξυπηρέτηση). Τίθεται, βέβαια, το ερώτημα επί τη βάσει ποιου κριτηρίου θα κριθεί κατά περίπτωση ποιες ιδιότητες θα έπρεπε να έχει το συγκεκριμένο πωλούμενο πράγμα, προκειμένου να μη θεωρηθεί ελαττωματικό. Κατά την κρατούσα μικτή (υποκειμενική- αντικειμενική) θεωρία κριτήριο κατ’ αρχήν θα είναι η βούληση των μερών (ήτοι θα ερευνάται «ως τι πουλήθηκε το πράγμα») και αν τέτοια βούληση δεν διαγιγνώσκεται θα ερευνάται η συνήθης ιδιοσυστασία και συνήθης χρήση του πράγματος, κατά τις αντιλήψεις των συναλλαγών. Κατά τα κριτήρια αυτά, στην περίπτωση των ακινήτων πραγματικό ελάττωμα μπορεί να θεωρηθεί το βάρος ρυμοτομίας, εάν εξαιτίας αυτού το ακίνητο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τον σκοπό για τον οποίον αποκτήθηκεή η ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών επί αυτού ή η περίπτωση που το πωλούμενο οικόπεδο δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ή το κτίσμα έχει χαρακτηρισθεί ως διατηρητέο.
Όσον αφορά στις ιδιότητες που θα θεωρηθεί ότι εμπίπτουν στην «ιδιοσυστασία» του ακινήτου, ιδίως τις σχέσεις του πράγματος με τον εξωτερικό κόσμο, φαίνεται εύλογος κάποιος προσδιορισμός κοινώς αποδεκτών ιδιοτήτων στο πλαίσιο της συμβάσεως (οπότε, βέβαια, είναι πολύ πιθανόν αυτές να εμπίπτουν στα «χαρακτηριστικά που προβλέπονται στη σύμβαση»
ή στην «ειδική χρήση που προβλέπεται στη σύμβαση» κατά την έννοια του άρθρου 535Α ΑΚ ή ακόμη και να αποτελούν «συνομολογημένες ιδιότητες» της ΑΚ 547). Εάν τέτοιος προσδιορισμός δεν έχει γίνει, πραγματικό ελάττωμα θα μπορεί να νοηθεί μόνον η σε μεγάλο βαθμό αντικειμενική απόκλιση από τα ευλόγως αναμενόμενα χαρακτηριστικά ενός ακινήτου (λ.χ. όταν ένα διαμέρισμα βρίσκεται σε περιοχή στην οποία έχει απαγορευθεί πλήρως η εκμίσθωση ακινήτων ή ένα αγροτεμάχιο δεν εξυπηρετείται καθόλου από οδική σύνδεση και η πρόσβαση σε αυτό με όχημα είναι αδύνατη). Στις οριακές αυτές περιπτώσεις, θα μπορεί να υποστηριχθεί ότι η έλλειψη των συγκεκριμένων χαρακτηριστικών συνιστά ελάττωμα κατά την αντικειμενική έννοια, αφού αποκλίνει από τις εύλογες προσδοκίες ενός μέσου αγοραστή, αναφορικά με τις ιδιότητες του αποκτώμενου ακινήτου.
Σύμφωνα με τις διατάξεις του ΑΚ, πέραν των περιπτώσεων του άρθρου 535 (535Α-535Β) ΑΚ, το πράγμα δεν ανταποκρίνεται στην σύμβαση εάν έχει εγκατασταθεί πλημμελώς (ΑΚ 536), το κινητό πράγμα δεν ανταποκρίνεται στην σύμβαση εάν εξαιτίας προσβολής δικαιώματος τρίτου, ιδίως δικαιώματος διανοητικής ιδιοκτησίας, περιορίζεται ολικά ή μερικά η χρήση του (ΑΚ 537), ενώ το πράγμα με ψηφιακά στοιχεία δεν ανταποκρίνεται στην σύμβαση εάν δεν του παρέχονται οι αναγκαίες ενημερώσεις (ΑΚ 538). Είναι προφανές ότι οι περιπτώσεις αυτές δεν ενδιαφέρουν στην πώληση ακινήτου.
(β) Η έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας ειδικότερα
Αντιθέτως, εφαρμογή και επί πωλήσεως ακινήτου μπορεί να έχει η ευθύνη του πωλητή λόγω ελλείψεως συνομολογημένων ιδιοτήτων, η οποία, όπως ελέχθη, διατηρήθηκε ως διακεκριμένη περίπτωση ευθύνης του πωλητή. Σύμφωνα με τον νομοθετικό ορισμό του άρθρου 547 παρ. 2 ΑΚ, «συνομολογημένη ιδιότητα» αποτελεί η «ιδιότητα του πράγματος, η οποία αποτέλεσε αντικείμενο συμφωνίας των μερών, εάν ο πωλητής ανέλαβε την ευθύνη για τις συνέπειες της έλλειψής της ανεξαρτήτως πταίσματός του». Ο ορισμός αυτός αποδίδει τον ορισμό που γινόταν δεκτός και από την νομολογία προ της μεταρρυθμίσεως του 2022. Δεν αρκεί, επομένως, συμφωνία των μερών για την ύπαρξη συγκεκριμένου χαρακτηριστικού στο πωληθέν, αλλά απαιτείται και εγγυητική δήλωση του πωλητή για την ύπαρξη του συγκεκριμένου χαρακτηριστικού και ανάληψη ευθύνης για την έλλειψή του, ανεξαρτήτως υπαιτιότητας. Η εν λόγω «εγγυητική δήλωση» του πωλητή φαίνεται να διαφοροποιεί την συνομολογημένη ιδιότητα σε σχέση με τις «ιδιότητες που έχουν συμφωνήσει τα μέρη» κατά το άρθρο 535Α ΑΚ, ήτοι τις περιγραφόμενες ως υποκειμενικές απαιτήσεις ανταποκρίσεως του πωληθέντος στην σύμβαση. Η σημασία της διατηρήσεως της συνομολογημένης ιδιότητας είναι πάντως μειωμένη, και συνίσταται κατά βάση στην θεμελίωση ευθύνης του πωλητή προς αποζημίωση χωρίς να απαιτείται υπαιτιότητά του.
Ειδική περίπτωση συνομολογημένης ιδιότητας για την περίπτωση των ακινήτων προβλέπει το άρθρο 550 ΑΚ. Σύμφωνα με το εδ. α΄, εάν ο πωλητής διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση «ευθύνεται όπως και για συνομολογημένη ιδιότητα». Ως τέτοια διαβεβαίωση δεν νοείται η απλή αναφορά στην έκταση του ακινήτου στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο, αλλά απαιτείται ο πωλητής να εγγυήθηκε, ρητώς ή σιωπηρώς, ότι το ακίνητο έχει την έκταση που δηλώνεται στο συμβόλαιο. Απαιτείται, δηλαδή, και εδώ να συνάγεται εγγυητική βούληση του πωλητή. Ακόμη και αν δεν πρόκειται για συνομολογημένη ιδιότητα, δεν αποκλείεται πάντως η ευθύνη του πωλητή, κατ’ εφαρμογήν της περ. 1 του άρθρου 535Α ΑΚ.
Το εδ. β΄ εισάγει πάντως έναν ουσιώδη περιορισμό, ότι στην περίπτωση της ελλιπούς εκτάσεως ο αγοραστής δικαιούται να υπαναχωρήσει «μόνο όταν η έλλειψη είναι τόσο σημαντική, ώστε ο αγοραστής δεν έχει συμφέρον στη σύμβαση». Η τυπικότερη τέτοια περίπτωση θα συντρέχει όταν, εξαιτίας της ελλείψεως, το οικόπεδο παύει να είναι άρτιο. Δεν αποκλείεται όμως η έλλειψη στην έκταση να ματαιώνει τον σκοπό της χρήσεώς της από τον αγοραστή (λ.χ. ανέγερση συγκεκριμένου κτίσματος, η οποία δεν είναι πλέον δυνατή, εν όψει του συντελεστή δομήσεως της περιοχής). Ευνόητο είναι ότι, και αν αποκλεισθεί η υπαναχώρηση, ο αγοραστής δεν κωλύεται να ασκήσει τα λοιπά παρεχόμενα σε αυτόν δικαιώματα. Στην περίπτωση του ακινήτου θα ενδιαφέρει προεχόντως η (αναλογική) μείωση του τιμήματος ή η αποζημίωση.
(γ) Κρίσιμος χρόνος
Σύμφωνα με το άρθρο 539 ΑΚ, κρίσιμος χρόνος προκειμένου να κριθεί η έλλειψη ανταποκρίσεως του πωληθέντος στην σύμβαση είναι ο χρόνος «που ο κίνδυνος μεταβαίνει στον αγοραστή». Η παρ. 1 του άρθρου 522 ΑΚ ορίζει κατ’ αρχήν ως χρόνο μεταβάσεως του κινδύνου τον χρόνο της παραδόσεως του πωληθέντος. Η παρ. 2 του άρθρου 522 ΑΚ ορίζει ότι «Προκειμένου για ακίνητο, αν η μεταγραφή της πώλησης έγινε πριν από την παράδοση, ο αγοραστής φέρει τον κίνδυνο από τη μεταγραφή». Η διαφοροποίηση δεν έχει μεγάλη πρακτική σημασία, διότι, όπως γίνεται παγίως δεκτό, ως «παράδοση» κατά την έννοια του άρθρου 522 ΑΚ νοείται όχι μόνον η υλική παράδοση, αλλά και η παράδοση με αντιφώνηση ή έκταξη της νομής. Εάν η άποψη αυτή δεν κρατούσε, θα ήταν διαφορετικός ο χρόνος μεταθέσεως του κινδύνου σε περίπτωση που η μεταγραφή προηγείτο της φυσικής παραδόσεως της νομής, λ.χ. επί πωλήσεως και μεταβιβάσεως ακινήτου, το οποίο είναι μισθωμένο με μακροχρόνια μίσθωση, οπότε ενδεχομένως η υλική κτή
ση της φυσικής εξουσίας από τον αγοραστή θα απείχε χρονικά από την μεταγραφή της μεταβιβάσεως (θα επερχόταν κατά την λήξη της μισθώσεως). Εφόσον, όμως, γίνεται δεκτή ως παράδοση κάθε μορφή παραδόσεως της νομής (πλην της εκχωρήσεως της διεκδικητικής αγωγής), ζήτημα κατά κανόνα δεν θα τίθεται διότι παράλληλα με την μεταγραφή θα γίνεται και παράδοση της νομής του ακινήτου, με έναν από τους προβλεπόμενους στα άρθρα 976-978 ΑΚ τρόπους.
Σύμφωνα με τον κανόνα του άρθρου 541 εδ. α΄ ΑΚ, το οποίο δεν διακρίνει μεταξύ κινητών και ακινήτων, η έλλειψη ανταπόκρισης που εμφανίζεται μέσα σε ένα έτος από την παράδοση του πράγματος τεκμαίρεται ότι υπήρχε κατά την παράδοση, εκτός αν αυτό δεν συμβιβάζεται με τη φύση του πράγματος ή με τη φύση της έλλειψης. Εφόσον, επομένως, ο αγοραστής επικαλεσθεί ότι η έλλειψη ανταποκρίσεως εμφανίσθηκε εντός του έτους από την παράδοση του πράγματος, ο πωλητής θα φέρει το βάρος να αποδείξει ότι η έλλειψη αυτή δεν υπήρχε κατά τον χρόνο μεταθέσεως του κινδύνου, αλλά εμφανίσθηκε επιγενομένως.
(δ) Η κατά βάση αντικειμενική ευθύνη του πωλητή
Κατά την ρητή διατύπωση του άρθρου 539 ΑΚ, ο πωλητής «ευθύνεται ανεξάρτητα από υπαιτιότητά του». Η ευθύνη, δηλαδή, του πωλητή λόγω ελλείψεως ανταποκρίσεως του πωληθέντος στην σύμβαση είναι γνήσια αντικειμενική, και δεν απαιτεί για την θεμελίωσή της πταίσμα του πωλητή. Ως εκ τούτου, ο πωλητής δεν απαλλάσσεται όχι μόνον εάν δεν προκάλεσε ο ίδιος την έλλειψη, αλλά ούτε και αν την αγνοούσε, ή δεν μπορούσε να την γνωρίζει.
Η ευθύνη του οφειλέτη για την ελαττωματική παροχή είναι ανεξάρτητη από πταίσμα του όχι μόνον στην περίπτωση της πωλήσεως, αλλά και στις άλλες δύο βασικές ανταλλακτικές συμβάσεις, την σύμβαση μισθώσεως και την σύμβαση έργου. Δικαιολογητική βάση της αντικειμενικής ευθύνης του πωλητή θεωρήθηκε, και υπό το προϊσχύσαν δίκαιο, Προέχουσα δικαιολογητική βάση της σχετικής ρυθμίσεως θεωρήθηκε η ανάγκη αποκαταστάσεως της αναντιστοιχίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής. Ο δανειστής της μη χρηματικής παροχής προσδοκά με την σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως την λήψη και απόλαυση παροχής που ανταποκρίνεται αφενός στις υποκειμενικές του παραστάσεις και αφετέρου στην ευλόγως, κατά τα συναλλακτικά ήθη, αναμενόμενη παροχή. Με την ελαττωματική εκπλήρωση, η προσδοκία αυτή διαψεύδεται και εν τέλει αυτός έχει καταβάλει χρηματικό αντάλλαγμα που δεν αντιστοιχεί στην παροχή που έλαβε. Είναι, επομένως, δικαιολογημένη η παροχή στον αγοραστή δικαιωμάτων προς άρση της αναντιστοιχίας, ακόμη και αν ο πωλητής δεν βαρύνεται με σχετική υπαιτιότητα.
Απόκλιση από την αντικειμενική ευθύνη του πωλητή θεσπίζεται στο άρθρο 547 ΑΚ, το οποίο προβλέπει την ευθύνη προς αποζημίωση. Στην εν λόγω διάταξη, ο νομοθέτης, εναρμονιζόμενος με την γενική αρχή ότι η ευθύνη του οφειλέτη προς αποζημίωση απαιτεί πταίσμα του (ΑΚ 330), προβλέπει ότι ο αγοραστής δικαιούται να αξιώσει αποζημίωση «αν κατά τον χρόνο που ο κίνδυνος μεταβαίνει στον αγοραστή το πράγμα δεν ανταποκρίνεται στη σύμβαση από πταίσμα του πωλητή». Εξαίρεση από τον κανόνα αυτό προβλέπει η παρ. 2 του άρθρου 547, που παρέχει αξίωση αποζημιώσεως επί ελλείψεως συνομολογημένης ιδιότητας, χωρίς να απαιτείται η έλλειψη να ανάγεται σε πταίσμα του πωλητή. Δικαιολογητική βάση της αυξημένης ευθύνης αποτελεί εν προκειμένω η εγγυητική δήλωση του πωλητή, που ανέλαβε την ευθύνη για την ύπαρξη της συγκεκριμένης ιδιότητας ανεξάρτητα από υπαιτιότητά του.
3. Περιεχόμενο της ευθύνης
Όπως ήδη ελέχθη, βασικό χαρακτηριστικό της ρυθμίσεως του ΑΚ μετά τον ν. 4967/2022 είναι η διαβάθμιση των παρεχόμενων στον αγοραστή δικαιωμάτων, σε περίπτωση ελλείψεως ανταποκρίσεως του πωληθέντος στην σύμβαση. Η ιεράρχηση αυτή προβλεπόταν ήδη στην Οδηγία 1999/44 (η οποία, όμως, δεν ήταν πλήρους εναρμονίσεως και για τον λόγο αυτόν η σχετική πρόβλεψη δεν υιοθετήθηκε στον ν. 3043/2002) και προβλέπεται και στην Οδηγία 2019/771. Ο Έλληνας νομοθέτης, όπως αναφέρθηκε, δεν περιορίσθηκε στο πεδίο εφαρμογής της Οδηγίας (την πώληση καταναλωτικών αγαθών) αλλά εισήγαγε ενιαία ρύθμιση για κάθε μορφή πωλήσεως.
Σύμφωνα με το άρθρο 543 ΑΚ, ο αγοραστής δικαιούται κατ’ αρχάς να ζητήσει την αποκατάσταση της ανταποκρίσεως του πράγματος στην σύμβαση. Η εν λόγω αποκατάσταση μπορεί να συνίσταται είτε σε διόρθωση του πράγματος, είτε σε αντικατάστασή του. Είναι προφανές ότι στην πώληση ακινήτου, η οποία αποτελεί την κατ’ εξοχήν περίπτωση πωλήσεως πράγματος ορισμένου κατ’ είδος, κατά κανόνα δεν θα είναι δυνατή η αντικατάσταση του πωληθέντος ακινήτου. Κατά συνέπεια, στην πρώτη βαθμίδα προστασίας του αγοραστή θα υφίσταται μόνον το δικαίωμα διορθώσεως, ενώ δεν θα έχουν πεδίο εφαρμογής οι προβλέψεις του άρθρου 543 ΑΚ, περί περιορισμού της διαζευκτικής ευχέρειας του αγοραστή αν το επιλεγέν δικαίωμα «σε σύγκριση με τον μη επιλεγέντα τρόπο αποκατάστασης συνεπάγεται για τον πωλητή δυσανάλογες δαπάνες». Με την διόρθωση, ο αγοραστής θα πρέπει να περιέλθει στην κατάσταση στην οποία θα ευρισκόταν εάν το πράγμα δεν εμφάνιζε την έλλειψη ανταποκρίσεως, χωρίς δική του επιβάρυνση (ΑΚ 544 εδ. α΄). Ο πωλητής, επομένως, βαρύνεται με όλες τις δαπάνες για την διόρθωση.
Είναι ευνόητο ότι (και) στην περίπτωση των ακινήτων δεν θα είναι πάντοτε δυνατή η διόρθωση της ελλείψεως ανταπόκρισης, αφού δεν αποκλείεται αυτή να μην είναι άρσιμη. Στην περίπτωση αυτή, αφού και η αντικατάσταση δεν θα είναι δυνατή, ο αγοραστής δικαιούται να επικαλεσθεί εξ αρχής τα δικαιώματα της επόμενης βαθμίδας (μείωση του τιμήματος και υπαναχώρηση). Σε κάθε περίπτωση, ο πωλητής δικαιούται να αρνηθεί την διόρθωση, εάν θεωρεί ότι συνεπάγεται γι’ αυτόν δυσανάλογες δαπάνες «ενόψει ιδίως της αξίας του πράγματος και της βαρύτητας της έλλειψης ανταπόκρισης» (ΑΚ 543 εδ. β΄).
Εάν ο πωλητής είτε αρνείται, είτε βραδύνει είτε αποτύχει να προβεί στην αιτούμενη διόρθωση, ο αγοραστής δικαιούται να μεταβεί στα δικαιώματα της επόμενης βαθμίδας (ΑΚ 545). Ο αγοραστής δικαιούται να επικαλεσθεί εξ αρχής τα δικαιώματα αυτά και όταν η έλλειψη ανταπόκρισης είναι τόσο σοβαρή,
ώστε να δικαιολογεί την άμεση μείωση του τιμήματος ή την υπαναχώρηση ή όταν η έλλειψη είχε εκδηλωθεί εντός τριάντα ημερών από την παράδοση του πράγματος και ο αγοραστής είχε ειδοποιήσει τον πωλητή για την έλλειψη χωρίς υπαίτια καθυστέρηση (ΑΚ 545 περ. 4-5).
Στα ακίνητα, είναι πιθανόν στην πράξη η μετάβαση στην δεύτερη βαθμίδα δικαιωμάτων (μείωση του τιμήματος και υπαναχώρηση) να αποδειχθεί ευχερέστερη, αφού σε αυτά αποκλείεται εξ ορισμού (στις πλείστες περιπτώσεις) η αντικατάσταση, και ως αποκατάσταση της ανταποκρίσεως μπορεί εν τέλει να ζητηθεί μόνον η διόρθωση. Είναι, ομοίως, πιθανόν, λόγω της φύσεως της ελλείψεως ανταποκρίσεως να μην είναι εφικτή η διόρθωσή της και, ως εκ τούτου, ο αγοραστής να δικαιούται να επικαλεσθεί την εφαρμογή του άρθρου 545 ΑΚ. Σε κάθε περίπτωση, και πάλι λόγω της φύσεως των συγκεκριμένων ελλείψεων, είναι πιθανόν αυτές ούτως ή άλλως να είναι δυνατόν να διαγνωσθούν εντός τριάντα ημερών από την παράδοση του πωληθέντος (ΑΚ 545 περ. 5)
Εάν ο αγοραστής ασκήσει, είτε δικαστικώς είτε εξωδίκως, το (διαπλαστικό) δικαίωμα μειώσεως του τιμήματος, διαπλάσσεται νέα έννομη κατάσταση, στο πλαίσιο της οποίας «ο πωλητής υποχρεούται να επιστρέψει εντόκως μέρος του τιμήματος που είναι ανάλογο της μείωσης της αξίας του πράγματος που δεν ανταποκρίνεται στη σύμβαση σε σύγκριση με την αξία που θα είχε το πράγμα αν ανταποκρινόταν στη σύμβαση» (ΑΚ 546 εδ. α΄). Υπό την έννοια αυτή, η μείωση του τιμήματος είναι «ανάλογη». Εάν ο αγοραστής υπαναχωρήσει, η πώληση, όπως γινόταν δεκτό και υπό το προϊσχύσαν δίκαιο, τρέπεται σε σχέση εκκαθαρίσεως, στην οποία θεμελιώνονται αμοιβαίες ενοχικές υποχρεώσεις: ο μεν πωλητής υποχρεούται «να επιστρέψει το τίμημα εντόκως, τα έξοδα της πώλησης και της επιστροφής του πράγματος, καθώς και όσα ο αγοραστής δαπάνησε για το πράγμα», ενώ ο αγοραστής υποχρεούται «να αποδώσει το πράγμα ελεύθερο από κάθε βάρος που του προσέθεσε ο ίδιος, καθώς και τα ωφελήματα που αποκόμισε» (ΑΚ 546 εδ. β΄). Ο αγοραστής ακινήτου υπέχει, επομένως, ενοχική υποχρέωση αναμεταβιβάσεως της κυριότητας του πράγματος (η μεταβίβαση θα πρέπει προφανώς να μεταγραφεί). Στην περίπτωση των ακινήτων, η ενοχική ενέργεια της υπαναχωρήσεως ενδιαφέρει ακόμη περισσότερο, αφού συνεπάγεται ότι τυχόν βάρη επί του πράγματος μετά την μεταβίβασή του στον αγοραστή (λ.χ. προσημειώσεις ή υποθήκες από δανειστές του), δεν αίρονται αυτοδικαίως. Σχετικώς, το άρθρο 549 παρ. 2 προβλέπει ότι η υπαναχώρηση αποκλείεται (και ο αγοραστής δικαιούται μόνον μείωση του τιμήματος) «αν το πράγμα μεταποιήθηκε ή εκποιήθηκε εξ ολοκλήρου ή σε μεγάλο μέρος από τον αγοραστή». Ως «εκποίηση» θα πρέπει εν προκειμένω να νοηθεί και η επιβάρυνση του πράγματος με περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα ή άλλα μη άρσιμα βάρη, η οποία, κατά την διάταξη, θα αποκλείει την υπαναχώρηση.
Εφόσον ο πωλητής βαρύνεται με υπαιτιότητα ως προς την έλλειψη ανταποκρίσεως, ο αγοραστής έχει εναντίον του και αξίωση αποζημιώσεως. Αυτή μπορεί να ασκηθεί είτε αντί των άλλων δικαιωμάτων (και να ζητηθεί η λεγόμενη «μεγάλη αποζημίωση», που θα περιαγάγει τον αγοραστή στην κατάσταση στην οποία θα ευρισκόταν εάν το πωληθέν ανταποκρινόταν στην σύμβαση), είτε παράλληλα με ένα εξ αυτών, οπότε θα ζητηθεί η αποκατάσταση της (περαιτέρω) ζημίας που δεν αποκαθίσταται από την άσκηση του επιλεγέντος δικαιώματος. Γίνεται, όμως, ήδη δεκτή η θέση που είχε κρατήσει και υπό το προϊσχύον δίκαιο, ότι η άσκηση της αξιώσεως αποζημιώσεως δεν μπορεί να οδηγήσει σε παράκαμψη της ιεραρχήσεως μεταξύ των παρεχόμενων δικαιωμάτων που προβλέπει ο ΑΚ. Έτσι, ο αγοραστής δεν θα δικαιούται να επιλέξει να μην διατηρήσει το πράγμα και να ζητήσει την «μεγάλη αποζημίωση», παρά μόνον εάν συντρέχουν οι όροι υπό τους οποίους επιτρέπεται να υπαναχωρήσει από την σύμβαση: ήτοι θα πρέπει αφενός η έλλειψη ανταποκρίσεως να είναι ουσιώδης και αφετέρου να πληρούνται οι προϋποθέσεις που δικαιολογούν τη μετάβαση από την πρώτη στη δεύτερη βαθμίδα των δικαιωμάτων του αγοραστή.
4. Αποκλεισμός της ευθύνης- παραγραφή
Σύμφωνα με το άρθρο 539 ΑΚ, ο πωλητής δεν ευθύνεται για την έλλειψη ανταπόκρισης «αν ο αγοραστής κατά τη σύναψη της σύμβασης γνώριζε τη μη ανταπόκριση ή αυτή οφείλεται σε υλικά που χορήγησε ο αγοραστής». Δεν αρκεί επομένως άγνοια του αγοραστή ή έστω υπόνοιες ως προς την μη ανταπόκριση, αλλά απαιτείται θετική γνώση του ως προς την συγκεκριμένη έλλειψη. Και εν προκειμένω, η παράλειψη του ελέγχου ή ο πλημμελής έλεγχος δεν βλάπτει τον αγοραστή. Τούτο έχει σημασία στην πώληση ακινήτου, αφού και πολλές πραγματικών περιπτώσεις ελλείψεων μπορεί να γίνουν αντιληπτές με έρευνα του ίδιου του αγοραστή (λ.χ. οι πολεδομικές αυθαιρεσίες, η αρτιότητα ή μη του ακινήτου, αλλά και ατέλειες στην κατασκευή του και εν γένει στην φυσική του κατάσταση). Εν τούτοις, η παράλειψή του να ελέγξει ή και ο πλημμελής έλεγχος δεν θα αρκούν για την απαλλαγή του πωλητή, αφού κρίσιμη είναι μόνον η γνώση της ελλείψεως εκ μέρους του αγοραστή.
Όπως ήδη αναφέρθηκε ανωτέρω (υπό ΙΙΙ), στην πώληση ακινήτου είναι κατά βάση επιτρεπτές οι συμφωνίες που περιορίζουν ή αποκλείουν την ευθύνη του πωλητή λόγω ελλείψεως ανταπόκρισης του πωληθέντος στην σύμβαση. Μπορεί, έτσι, είτε να αποκλεισθεί εντελώς η ευθύνη (να προβλεφθεί λ.χ. ότι ο αγοραστής αποκτά το ακίνητο «στην κατάσταση που ευρίσκεται»), είτε να τροποποιηθεί η ρύθμιση του ΑΚ, να προβλεφθεί λ.χ. ότι ο αγοραστής θα μπορεί να ασκήσει ορισμένα μόνον δικαιώματα ή υπό αυστηρότερες προϋποθέσεις. Όριο στις σχετικές συμφωνίες θα είναι οι γενικές ρήτρες του ΑΚ (ΑΚ 179, 288, κ.ο.κ.), καθώς και η διάταξη του άρθρου 332 ΑΚ, στο βαθμό που ο πωλητής θα βαρύνεται ως προς την έλλειψη με δόλο ή βαριά αμέλεια (ή και ελαφρά ακόμη αμέλεια, εφόσον συντρέχει μία από τις περιπτώσεις του άρθρου 332 παρ. 2 ΑΚ).
Σύμφωνα με το άρθρο 554 ΑΚ, τα δικαιώματα του αγοραστή ακινήτου υπόκεινται σε πενταετή παραγραφή, που αρχίζει από την παράδοση του πράγματος. Με το (νέο) άρθρο 555 παρ. 1 εδ. β΄ έχει προστεθεί ειδική περίπτωση αναστολής συμπληρώσεως της παραγραφής. Ορίζεται, ειδικότερα, ότι η παραγραφή δεν συμπληρώνεται πριν από την πάροδο δύο μηνών αφότου διαπιστώθηκε η έλλειψη ανταπόκρισης. Η ρύθμιση ευνοεί προφανώς τον αγοραστή, αφού εάν υποτεθεί ότι αυτός διαπιστώνει την έλλειψη την τελευταία ημέρα της πενταετούς προθεσμίας, θα έχει δύο ακόμη μήνες για να ασκήσει τα δικαιώματά του.
Basic References List
1. Carvalho, Sale of goods and supply of digital content and digital services- Overview of Directives 2019/770 and 2019/771, EuCML 2019, 194.
2. Chelidonis A., in Systematic Interpretation of the Greek Civil Code edited by Georgiadis A., 2nd ed., article 382 CC [in Greek].
3. Christianopoulou E., The seller's liability for lack of conformity of the goods with the contract, 2010 [in Greek].
4. De Francheschi/Schulze, Carvalho, Harmonizing Digital Contract Law – an Introduction, σε: De Francheschi/ Schulze, Harmonizing Digital Contract Law, 2023.
5. Doris F., in Interpretation of the Greek Civil Code edited by Georgiadis A./Stathopoulos M., introductory remarks to the articles 534-562 CC [in Greek].
6. Georgiadis A., Handbook of Law of Obligations, Special Part, 2nd ed., 2024 [in Greek].
7. Georgiadis A., Law of Obligations, General Part, 2nd ed., 2015 [in Greek].
8. Georgiadis A., Property Law, 2nd ed., 2010 [in Greek].
9. Georgiadis A., Law of Obligations, Special Part, I, 2004 [in Greek].
10. Georgiadis G., The main parameters of the new regulatory framework of the Civil Code on the law of sale (Law 4967/ 2022), Chronicle of Private Law (Jurnal) 2024, 483 [in Greek].
11. Karampatzos A., in Systematic Interpretation of the Greek Civil Code edited by Georgiadis A., vol. I, 2nd ed., articles 513-515 CC [in Greek].
12. Karampatzos A., New sale law of the Civil Code: the most important innovations, Greek Justice (Journal) 2023, 15 [in Greek].
13. Kornilakis A., Law of Obligations, Special Part, 3rd ed., 2023 [in Greek].
14. Kosmidis T., The new Directive 2019/771 on certain aspects concerning contracts for the sale of goods, Theory and Practice of Civil Law & Civil Procedural Law (Journal) 2020, 30 [in Greek].
15. Kosmidis T., The new law of sale of the Civil Code after Law 4967/2022, Theory and Practice of Civil Law & Civil Procedural Law (Journal) 2022, 1281 [in Greek].
16. Papanikolaou/Karampatzos, The new law of seller's liability, 2003 [in Greek].
17. Pouliadis Α., The seller's liability in the system of contractual infringements, 2005 [in Greek].
18. Rigas K., Exculpatory Clauses, 2012 [in Greek].
19. Spyridakis J., Law of Obligations, Special Part, 2nd ed., 2023 [in Greek].
20. Stathopoulos M., General Part of Law of Obligations, 5th ed, 2018 [in Greek].
21. Titsias D., Legislative dilemmas and options of the law. 4967/ 2022 when transposing Directive (EU) 2019/771, Greek Justice (Journal) 2023, 62 [in Greek].
22. Titsias D., Directives 770/2019 on contracts for the supply of digital content and digital services and 771/2019 on consumer sales of goods - A new milestone in the evolution of EU contract law, Greek Justice (Journal) 2020, 54 [in Greek].
23. Tomaras, The concept of legal and factual defect in the new law of sale under the Civil Code, 2022, 1 [in Greek].
24. Valtudis A., Directive 2019/771/EC on consumer sales and its transposition into Greek law, Greek Justice (Journal) 2020, 1607 [in Greek].
25. Verveniotis Ch., in Interpretation of the Greek Civil Code edited by Georgiadis A./Stathopoulos M., article 515 CC [in Greek].