Διοικητικό Έγγραφο

ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ 15 η
ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ
ΣΥΝΤΟΝΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ
ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΩΝ ΣΥΛΛΟΓΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ
ΑΘΗΝΑ
Ταχ.Δ/νση : Γ. Γενναδίου 4 - Τ.Κ.106 78-Αθήνα
Τηλέφωνα : 210 330 7450,-60,-70,-80,-90
FAX : 210 384 8335
E-mail : notaries@notariat.gr
Αθήνα, 21 Μαΐου 2024
Αριθμ. Πρωτ. 384
Προς
Όλους τους Συμβολαιογράφους της χώρας
Θέμα: «ΕΙΔΙΚΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΠΑΙΤΗΣΗ ΠΡΟΣΑΡΤΗΣΗΣ ΤΟΥ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟΥ ΠΛΗΡΟΤΗΤΑΣ»
Με την παρούσα Εγκύκλιο ομαδοποιούνται και κωδικοποιούνται τα ειδικά ζητήματα που προέκυψαν από την εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας και παρέχονται σχετικές οδηγίες.
Ειδικότερα:
1 Πράξεις κατάργησης
εμπραγμάτων δικαιωμάτων
Οι συμβολαιογραφικές πράξεις με περιεχόμενο την κατάργηση σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών και εν γένει εμπραγμάτων δικαιωμάτων δεν εμπίπτουν στις πράξεις της παρ.1 του άρθρου 83 Ν.4495/2017 και συνεπώς δεν απαιτείται η προσάρτηση σε αυτές του Πιστοποιητικού Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας. Τέτοιες πράξεις, ενδεικτικά, είναι η παραίτηση από το δικαίωμα της επικαρπίας, καθώς στην περίπτωση αυτή ενώνεται εκ του νόμου με την ψιλή κυριότητα, η κατάργηση σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών, η παραίτηση από το δικαίωμα της κυριότητας υπέρ του Δημοσίου / ΟΤΑ.
2 Τροποποίηση Σύστασης
οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών
Στην συμβολαιογραφική πράξη με περιεχόμενο την τροποποίηση σύστασης οριζοντίου / καθέτου ιδιοκτησίας, θα πρέπει να εξετάζεται κατά περίπτωση, εάν αυτή αφορά σε στοιχεία εμπράγματου δικαιώματος (επί παραδείγματι η τροποποίηση του ποσοστού αναγκαστικής συγκυριότητας στα κοινά πράγματα), οπότε απαιτείται η προσάρτηση του Πιστοποιητικού Πληρότητας. Συνεπώς, ιδίως, δεν απαιτείται η προσάρτηση του Πιστοποιητικού Πληρότητας όταν τροποποιείται η σύσταση οριζοντίου / καθέτου ιδιοκτησίας ως προς τις περιγραφές και όρια αυτών.
3 Καταδίκη σε δήλωση
βουλήσεως
Η απόφαση που δέχεται την αγωγή περί καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως διαγιγνώσκει την ύπαρξη της αξιώσεως προς δήλωση βουλήσεως που ασκείται με την αγωγή και καταδικάζει τον εναγόμενο σε εκπλήρωση της οφειλόμενης παροχής, δηλαδή σε επιχείρηση της δήλωσης βουλήσεως. Συνεπώς, η απόφαση καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως είναι
καταψηφιστική και παράγει εκτελεστότητα από την τελεσιδικία της, η οποία συνίσταται στην αυτόματη επέλευση δυνάμει του πλάσματος των εννόμων αποτελεσμάτων της οφειλόμενης δηλώσεως. Η τελεσίδικη απόφαση καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως αναπληρώνει μόνον την δήλωση βούλησης του οφειλέτη κι όχι την αποδοχή του δανειστή, που στην περίπτωση μεταβιβάσεων ακινήτων πρέπει να επιχειρηθεί με το νόμιμο τύπο ήτοι συμβολαιογραφικώς. Η συμβολαιογραφική πράξη, στην οποία ο δανειστής αποδέχεται την δήλωση του καταδικασθέντος με την απόφαση οφειλέτη, μεταγράφεται μαζί με την τελεσίδικη απόφαση περί καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως (άρ.1192 παρ.1 ΑΚ, 949 ΚΠολΔ). Δεδομένου ότι η μεταβίβαση ακινήτου που θα λάβει χώρα μετά από τελεσίδικη απόφαση καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως δεν αποτελεί προϊόν ελευθέρας βουλήσεως συναλλαγής ως προς τον μεταβιβάζοντα αλλά επιβάλλεται σε αυτόν αναγκαστικά, δεν θα μπορούσε να εξαρτηθεί από την επισύναψη της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου. Επιπροσθέτως, ο αποκτών ένα ακίνητο, για την πώληση του οποίου ο πωλητής καταδικάστηκε σε δήλωση βουλήσεως δεν νομιμοποιείται σύμφωνα με το άρθρο 99
Ν.4495/2017 να αιτηθεί την υπαγωγή στο νόμο αυτό του πωληθέντος ακινήτου, δεν νομιμοποιείται σύμφωνα με το
άρθρο 56 Ν.4495/2017 να αιτηθεί την υποβολή ηλεκτρονικής ταυτότητας ακινήτου / διηρημένης ιδιοκτησίας, δεν
νομιμοποιείται να παρέχει σχετική εξουσιοδότηση σε μηχανικό κατά τις διατάξεις του αυτού νόμου, ούτε έχει καν το δικαίωμα και (πιθανώς) την δυνατότητα πρόσβασης στο ακίνητο μέχρι να καταστεί νομίμως κύριος αυτού.
Επομένως, στις περιπτώσεις καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως δεν απαιτείται η προσάρτηση του Πιστοποιητικού Πληρότητας.
4 Πράξεις κατάτμησηςΚατάτμηση γεωτεμαχίου που ανήκει σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες νοείται η διαίρεση διά της ιδιωτικής βουλήσεως ορισμένου ενιαίου ακινήτου σε δύο ή περισσότερα αυτοτελή γεωτεμάχια, με την χάραξη ορίων στο έδαφος, ώστε να μπορούν τα γεωτεμάχια που προκύπτουν από να αποκτούν κατά τις αντιλήψεις των συναλλαγών χωριστή και αυτοτελή οντότητα ως πράγματα και με την μεταβίβαση της κυριότητας διαιρετώς συγκεκριμένων τμημάτων σε διαφορετικά πρόσωπα. Συνεπώς, η κατάτμηση είναι συνυφασμένη με την μεταβίβαση και χωρίς μεταβίβαση δεν υπάρχει κατάτμηση, οποιαδήποτε δε
περιγραφή διαιρετών τμημάτων από τον ιδιοκτήτη σε ένα συμβόλαιο ή προσάρτηση τοπογραφικού, που να απεικονίζει την επιθυμητή κατάτμηση σε μερικότερα τμήματα, χωρίς μεταβίβαση του καθενός ξεχωριστά ή ποσοστού αυτού, δεν αποτελεί κατάτμηση, διότι τα πράγματα αυτά, δεν
μεταβιβάστηκαν και δεν απέκτησαν νομική αυθυπαρξία.
Συνεπώς, η κατάτμηση του γεωτεμαχίου επέρχεται
υποχρεωτικώς διά της μεταβιβάσεως και επομένως στην συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης διά της οποίας επέρχεται η κατάτμηση του ενιαίου γεωτεμαχίου σε μερικότερα τμήματα, απαιτείται η προσάρτηση του Πιστοποιητικού Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας που αφορά στο ενιαίο γεωτεμάχιο.
5 Πλήρωση διαλυτικής
αίρεσης
Οι πράξεις, με τις οποίες διαπιστώνεται η πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης δεν συνιστούν μεταβίβαση, καθώς με την πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης παύει η ενέργεια της δικαιοπραξίας και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση σύμφωνα με το νόμο (άρθρο 202 ΑΚ) κι όχι συμβατικά. Στις πράξεις αυτές δεν απαιτείται η προσάρτηση του Πιστοποιητικού Πληρότητας.
6 Αναβλητική αίρεσηΣύμφωνα με το άρθρο 201 ΑΚ αναβλητική είναι η αίρεση όταν τα αποτελέσματά της εξαρτήθηκαν από γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο. Δηλαδή η επέλευση των αποτελεσμάτων της δικαιοπραξίας αναβάλλεται έως το χρονικό σημείο που θα συμβεί και εφόσον συμβεί το μελλοντικό γεγονός από το οποίο εξαρτήθηκε η επέλευση των αποτελεσμάτων της αίρεσης. Κατά το στάδιο που η αίρεση είναι ηρτημένη και αναβάλλεται η επέλευση του αποτελέσματος της δικαιοπραξίας, ο υπό αίρεση δικαιούχος αποκτά δικαίωμα προσδοκίας, που αποτελεί ιδιόμορφο περιουσιακό δικαίωμα παρόν κι ενεστός, που είναι μεταβιβαστό εν ζωή και κληρονομητό, μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ενεχύρου, υποθήκης, κατάσχεται και
προστατεύεται, όπως κάθε περιουσιακό δικαίωμα, από βλάβες και προσβολές τρίτων. Ειδικότερα, στην περίπτωση της εκποιητικής δικαιοπραξίας (π.χ. μεταβίβαση της κυριότητας επί ακινήτου δυνάμει του άρθρου 1033 ΑΚ), που έχει συναφθεί υπό αναβλητική αίρεση, η αίρεση αφορά μόνον στην εμπράγματη -εκποιητική σύμβαση του άρθρου 1033 ΑΚ ενώ η ενοχική -υποσχετική της πώλησης είναι άνευ αιρέσεως ολοκληρωμένη. Κατά τη διάρκεια που εκκρεμεί η αίρεση, ο πωλητής παραμένει κύριος και νομέας του πράγματος ενώ ο αγοραστής είναι απλώς κάτοχος έχοντας το δικαίωμα προσδοκίας να γίνει κύριος του πράγματος με την πλήρωση της αίρεσης. Η πλήρωση της αναβλητικής αίρεσης επέρχεται αυτοδικαίως (ipso jure) και ανεξάρτητα από τη θέληση, την σύμπραξη ή την γνώση των μερών.
Λαμβάνοντας υπόψη τα ανωτέρω απαιτείται η προσάρτηση του του Πιστοποιητικού Πληρότητας στην συμβολαιογραφικήπράξη μεταβίβασης ακινήτου υπό αναβλητική αίρεση, καθώς με αυτή την πράξη συνάπτεται η ενοχική και εκποιητική σύμβαση της μεταβίβασης, με την επέλευση των αποτελεσμάτων της τελευταίας να αναβάλλονται έως το χρονικό σημείο που θα συμβεί και εφόσον συμβεί το μελλοντικό γεγονός από το οποίο εξαρτήθηκε η επέλευση των αποτελεσμάτων της αίρεσης. Αντίθετα, στην συμβολαιογραφική πράξη, με την οποία αποδεικνύεται / διαπιστώνεται η επέλευση του γεγονότος και η πλήρωση της αίρεσης δεν απαιτείται η προσάρτηση του του Πιστοποιητικού Πληρότητας καθώς με αυτή δεν επέρχεται εμπράγματη μεταβολή δεδομένου ότι η ολοκλήρωση της εκποιητικής σύμβασης της μεταβίβασης επέρχεται αυτοδικαίως (ipso jure) και ανεξάρτητα από τη θέληση, την σύμπραξη ή την γνώση των μερών.
7 Εσφαλμένη βεβαίωση του άρθρου 83 παρ.1 Ν.4495/2017
Περίπτωση 1: Σε αρχικό συμβόλαιο προσαρτήθηκε βεβαίωση του άρθρου 83 παρ1 Ν.4495/2017 ότι δεν υπάρχει αυθαιρεσία. Σε επόμενο συμβόλαιο ο μηχανικός χορηγεί βεβαίωση περί υπαγωγής σε μία από τις εξαιρέσεις της παρ. 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89. Στην περίπτωση αυτή το επόμενο συμβόλαιο συντάσσεται χωρίς να απαιτείται διόρθωση του προηγούμενου καθώς το σφάλμα το αρχικό του περιεχομένου της βεβαίωσης διορθώνεται με το επόμενο συμβόλαιο και δεν παραβιάζεται η επί ποινή ακυρότητας απαγόρευση της παρ.1 α) του άρθρου 82 Ν.4495/2017.
Παράδειγμα: Σε συμβόλαιο αγοραπωλησίας εκδόθηκε
βεβαίωση περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών. Στο επόμενο συμβόλαιο εκδίδεται βεβαίωση περί εξαίρεσης επειδή το κτίσμα υφίσταται πριν τις 30.11.1955 (περίπτωση α) της παρ.2 του άρθρου 82 Ν.4495/2017). Στην περίπτωση αυτή το επόμενο συμβόλαιο συντάσσεται χωρίς να απαιτείται διόρθωση του προηγούμενου καθώς το σφάλμα το αρχικό του περιεχομένου της βεβαίωσης διορθώνεται με το επόμενο συμβόλαιο και δεν παραβιάζεται η επί ποινή ακυρότητας απαγόρευσης της παρ.1 α) του άρθρου 82 Ν.4495/2017.
Περίπτωση 2: Σε αρχικό συμβόλαιο προσαρτήθηκε βεβαίωση του άρθρου 83 παρ1 Ν.4495/2017 ότι δεν υπάρχει αυθαιρεσία. Σε επόμενο συμβόλαιο ο μηχανικός βεβαιώνει την ύπαρξη αυθαιρεσιών και διενεργείται υπαγωγή στο Ν.4495/2017.
Εφόσον ο μηχανικός στην τεχνική του έκθεση βεβαιώνει ότι η αυθαιρεσία που διαπιστώθηκε το πρώτον σήμερα εμπίπτει στην περίπτωση θ) της παρ.2 του άρθρου 82 Ν.4495/2017, σύμφωνα με την οποία από τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 82
(απαγόρευση και ακυρότητα) εξαιρούνται τα ακίνητα στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις που «θ) εμπίπτουν στις περιπτώσεις της παραγράφου 3 του άρθρου 81 εξαιρουμένων των περιπτώσεων β^,γ^, δ'», τότε δεν απαιτείται επανάληψη του προηγούμενου συμβολαίου. Δεν απαιτείται ούτε διόρθωση γιατί η υπαγωγή στο Ν.4495/2017 επιτρέπεται και γίνεται σε χρόνο μεταγενέστερο του προηγούμενου συμβολαίου. Παράδειγμα: Σε συμβόλαιο αγοραπωλησίας εκδόθηκε βεβαίωση περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών. Στο επόμενο συμβόλαιο γίνεται υπαγωγή στις διατάξεις του Ν.4495/2017 λόγω αλλαγών στα ανοίγματα (παράθυρα) και εκδίδεται βεβαίωση περί υπαγωγής στις εξαιρέσεις της περίπτωσης θ) της παρ.2 του άρθρου 82 Ν.4495/2017. Στην περίπτωση αυτή δεν παραβιάζεται η επί ποινή ακυρότητας απαγόρευση της παρ.1 α) του άρθρου 82 Ν.4495/2017 και δεν απαιτείται ούτε διόρθωση του προηγούμενου συμβολαίου γιατί η υπαγωγή στο Ν.4495/2017 γίνεται σε χρόνο μεταγενέστερο του προηγούμενου συμβολαίου. Σε κάθε περίπτωση αυθαιρεσίες που δεν συνιστούν υπέρβαση δόμησης, κάλυψης, ύψους και αλλαγής χρήσης δεν προκαλούν ακυρότητα των συμβολαιογραφικών πράξεων εάν δεν έχουν υπαχθεί σε νόμο τακτοποίησης.
8 Σύσταση οριζοντίων /
καθέτων ιδιοκτησιών
Προσαρτάται Πιστοποιητικό Πληρότητας για το οικόπεδο με το κτίριο (εφόσον υπάρχει).
9 Σύσταση οριζοντίων /
καθέτων ιδιοκτησιών και μεταβίβαση στην ίδια
συμβολαιογραφική πράξη / σε περισσότερες διαδοχικές συμβολαιογραφικές πράξεις την ίδια μέρα
Εκδίδεται ένα Πιστοποιητικό Πληρότητας Κτιρίου που αφορά στο οικόπεδο με το κτίριο (εφόσον υπάρχει) διότι:
[1] Από την μέχρι σήμερα εφαρμογή της Ηλεκτρονικής
Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας έχει διαπιστωθεί πρόβλημα στην έκδοση του Πιστοποιητικού Πληρότητας όταν στην ίδια συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών συμπεριλαμβάνεται πράξη
μεταβιβαστική, όπως λ.χ. διανομή, πώληση ή δωρεά. Το ίδιο πρόβλημα υπάρχει και στην περίπτωση που συντάσσονται διαδοχικές πράξεις σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και μεταβίβασης την ίδια μέρα. Ορισμένοι μηχανικοί, χωρίς να υπάρχει ειδική πρόβλεψη από το Ν.4495/2017 και την υπ’ Αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/7577/105/26.01.2021 απόφαση «για την διαδικασία συμπλήρωσης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου για την έκδοση Πιστοποιητικών Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου και Ελέγχου Κατασκευής και σχετικά έντυπα» (Β'334), εκδίδουν με δική τους πρωτοβουλία και ευθύνη το σχετικό πιστοποιητικό πληρότητας που προσαρτάται στις δικαιοπραξίες της παρ. 1 του άρθρου 83 του ν. 4495/2017 τόσο ως προς όλο το κτίριο όσο και ως προς τις μελλοντικές οριζόντιες ιδιοκτησίες που πρόκειται να συσταθούν και να μεταβιβαστούν με τις σχετικές πράξεις υπό την αίρεση της σύνταξής τους και μεταγραφής τους. Η συγκεκριμένη πρακτική έρχεται σε αντίθεση με το νόμο και με την σχετική Υπουργική Απόφαση, στις οποίες δεν προβλέπεται έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας / Πιστοποιητικού
Πληρότητας για ακίνητα που δεν υφίστανται νομικά. Για το λόγο αυτό άλλωστε η μεγαλύτερη μερίδα των μηχανικών αρνείται την έκδοση πιστοποιητικού πληρότητας για
μελλοντικές οριζόντιες ιδιοκτησίες που πρόκειται να
συσταθούν και να μεταβιβαστούν με τις σχετικές πράξεις και απαιτούν την μεταγραφή / καταχώρηση κάθε πράξης, προκειμένου να εκδώσουν το κάθε φορά απαιτούμενο πιστοποιητικό πληρότητας. Το τελευταίο παραβιάζει την ιδιωτική αυτονομία καθώς και την ελευθερία των συναλλαγών που επιτρέπει να σωρευτούν πολλές πράξεις σε μία συμβολαιογραφική πράξη ενώ θέτει πολλά ακίνητα εκτός
συναλλαγής καθώς ο χρόνος που απαιτείται για την μεταγραφή / καταχώρηση μία πράξης πολλές φορές υπερβαίνει το τρίμηνο, εξάμηνο ή και το έτος!
[2] Επιπλέον, σύμφωνα με την παρ.5 του άρθρου 54
Ν.4495/2017, «εάν προηγηθεί η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου για κτίριο που περιλαμβάνει αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες, δεν εκδίδεται Ηλεκτρονική Ταυτότητα για τις επιμέρους διηρημένες ιδιοκτησίες. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου χρησιμοποιείται εφ’ εξής στη θέση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Αυτοτελούς Διηρημένης ιδιοκτησίας για όλες τις διηρημένες ιδιοκτησίες που περιλαμβάνονται στο αντίστοιχο κτίριο. Εάν έχει ήδη εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα για μια ή περισσότερες επιμέρους διηρημένες ιδιοκτησίες, αυτή ενσωματώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου».
[3] Επίσης, σύμφωνα με την παρ.3 του άρθρου 4 της υπ’
αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/7577/105/26.01.2021 απόφασης «για την διαδικασία συμπλήρωσης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου για την έκδοση Πιστοποιητικών Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου και Ελέγχου Κατασκευής και σχετικά έντυπα» (Β'334), «σε περίπτωση σύστασης ή τροποποίησης αυτοτελών ιδιοκτησιών, οι καταχωρίσεις Οικοπέδου / Γηπέδου και Ιδιοκτησιών που δεν αντιστοιχούν πλέον σε ιδιοκτησίες, όπως περιγράφονται στη νέα σύσταση, αρχειοθετούνται. Υπόχρεος για την αρχειοθέτηση και την καταχώριση των νέων ιδιοκτησιών είναι ο κύριος του ακινήτου, μέσω εξουσιοδοτημένου μηχανικού, εντός χρονικού διαστήματος τεσσάρων (4) μηνών».
[4] Συνεπώς, κατά την περίπτωση που στην ίδια
συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών συμπεριλαμβάνεται πράξη μεταβιβαστική, όπως λ.χ. διανομή, πώληση ή δωρεά καθώς και στην περίπτωση που συντάσσονται διαδοχικές πράξεις σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και μεταβίβασης την ίδια μέρα, απαιτείται η σύνταξη ενός πιστοποιητικού πληρότητας που να αφορά στο κτίριο. Στη συνέχεια ο αρμόδιος μηχανικός θα προβεί στην
σχετική αρχειοθέτηση και ενημέρωση των στοιχείων
Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
[5] Η ανωτέρω στην υπό παρ.4 της παρούσας πρόταση
βρίσκεται σε αρμονία και υπηρετεί τον σκοπό της ηλεκτρονικής ταυτότητας που είναι η καταγραφή των αυθαιρεσιών και η αποτροπή δημιουργίας νέων, καθώς η έκδοση πιστοποιητικού πληρότητας για όλο το κτίριο συμπεριλαμβάνει και τους επί μέρους χώρους αυτού που μελλοντικά πρόκειται να αποτελέσουν αντικείμενο σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και περαιτέρω μεταβιβάσεων. Για αυτό, άλλωστε, στην παρ.5 του άρθρου 54 Ν.4495/2017 προβλέπεται ότι «εάν έχει ήδη εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα για μια ή περισσότερες επιμέρους διηρημένες ιδιοκτησίες, αυτή ενσωματώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου». Αντίθετη ερμηνεία θα κατέληγε στην παρά το νόμο απαίτηση να εκδίδεται Ηλεκτρονική Ταυτότητα / Πιστοποιητικό Πληρότητας για ακίνητο που νομικά δεν υφίσταται.
10 Διόρθωση συμβολαίουΜε την διόρθωση συμβολαίου δεν συστήνεται ούτε
μεταβιβάζεται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο αλλά διορθώνονται στοιχεία του συμβολαίου, με το οποίο συστάθηκε ή μεταβιβάστηκε το εμπράγματο δικαίωμα. Συνεπώς, στην διόρθωση συμβολαίου δεν συντρέχει η υποχρέωση
προσάρτησης του Πιστοποιητικού Πληρότητας. Για λόγους, όμως, που άπτονται της ασφάλειας των συναλλαγών και της αποφυγής καταστρατήγησης του σκοπού των διατάξεων της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας, που είναι η καταγραφή των αυθαιρεσιών και η αποτροπή δημιουργίας νέων, θα πρέπει να προσαρτάται Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας στις πράξεις διόρθωσης συμβολαίου που αφορά στην ύπαρξη κτίσματος καθώς και στην αλλαγή στις διαστάσεις και το εμβαδόν του κτιρίου / οριζοντίου ιδιοκτησίας.
11 Εφαρμογή παρ.9 Α άρ.98 Ν.4495/2017 όπως ισχύειΓια την εφαρμογή της παρ.9Α του άρ.98 Ν.4495/2017 όπως ισχύει απαιτείται:
- αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση αυτοτελούς
οριζοντίου ιδιοκτησίας εις βάρος ή υπέρ όμορης οριζοντίου ιδιοκτησίας του αυτού ή άλλου ιδιοκτήτη
- η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση της αυτοτελούς
οριζοντίου ιδιοκτησίας υφίσταται από την ανέγερση -κατασκευή της οικοδομής
- υπαγωγή των αυθαιρεσιών όλων των εμπλεκομένων
οριζοντίων ιδιοκτησιών στο νόμο.
οι ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από τη διαφοροποίηση αυτή, έχουν δικαίωμα να προβούν από κοινού σε συμβολαιογραφική πράξη μονομερούς
τροποποιήσεως της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσουν ή κατανείμουν, αμοιβαίως, τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο, στις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους ή να τον εξαιρέσουν από αυτήν, χωρίς να θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών των αμοιβαίως θιγομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
Συνεπώς, για την εφαρμογή των σχετικών διατάξεων του άρ.98 παρ.9 Α Ν.4495/2017 απαιτείται η υπαγωγή στο νόμο περί αυθαιρέτων όλων (και όχι μόνων ορισμένων) των
εμπλεκομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών και η αντίστοιχη τροποποίηση της σύστασης από τους ιδιοκτήτες όλων των εμπλεκομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών.
12 Δεν εμπίπτουν στην
απαγόρευση του αρ.82 παρ.1 α) Ν.4495/2017
Σύμφωνα με την παρ.1 περ. α) του άρ.82 Ν.4495/2017,
«απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή κατά την παράγραφο 1α του άρθρου 81, ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κατά την παράγραφο 1β του άρθρου 81, ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση των περιπτώσεων β', γ', δ' της παραγράφου 3 του άρθρου 81. Στην ανωτέρω απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία».
Η ανωτέρω απαγόρευση αφορά μόνον στις εμπράγματες δικαιοπραξίες που αποσκοπούν στη σύσταση ή μεταβίβαση εμπραγμάτου δικαιώματος.
Η συγκεκριμένη απαγόρευση δεν αφορά, επομένως, στις περιπτώσεις κατάργησης εμπραγμάτου δικαιώματος.
Δεν εμπίπτουν στην απαγόρευση του αρ.82 παρ.1 α) Ν.4495/2017 και δεν απαιτείται Πιστοποιητικό Πληρότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας για τις κάτωθι πράξεις:
1) η περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης,
2) η πράξη αποδοχής κληρονομίας,
3) η πράξη αλλαγής της επωνυμίας του Νομικού Προσώπου,
4) η πράξη αλλαγής της νομικής μορφής του Νομικού Προσώπου,
5) οι λοιπές πράξεις εταιρικών μετασχηματισμών που θεωρούνται εκ του νόμου καθολική διαδοχή,
6) η συμβολαιογραφική πράξη συναίνεσης του δανειστή για την εξάλειψη της υποθήκης,
7) η σύσταση υποθήκης εκ του νόμου ή με δικαστική απόφαση,
8) η εγγραφή προσημείωσης, η εξάλειψη υποθήκης ή προσημείωσης με δικαστική απόφαση,
9) η συμβολαιογραφική πράξη άρσης διαλυτικής αίρεσης, καθώς με τη πράξη αυτή δεν μεταβιβάζεται ούτε συστήνεται εμπράγματο δικαίωμα. Ομοίως και η συμβολαιογραφική πράξη της πλήρωσης της διαλυτικής αίρεσης, η οποία δεν συνιστά μεταβίβαση αλλά διαπίστωση της πλήρωσης της διαλυτικής αίρεσης και της επέλευσης των εκ του νόμου συνεπειών,
10) η μονομερής δήλωση πρόβλεψης θέσεων στάθμευσης του ν.1221/1981, διότι δεν αποτελεί δικαιοπραξία αλλά
εκ του νόμου υποχρέωση για την έκδοση οικοδομικής άδειας. Επιπλέον με την συγκεκριμένη δήλωση δεν μεταβιβάζεται ούτε συστήνεται εμπράγματο δικαίωμα.
11) η μονομερής πρόταση μεταβίβασης εμπραγμάτου δικαιώματος διότι δεν συνιστά εμπράγματη
δικαιοπραξία. Αντίθετα, η αποδοχή της πρότασης μεταβίβασης εμπραγμάτου δικαιώματος εμπίπτει στην ανωτέρω απαγόρευση διότι με τη πράξη αυτή ολοκληρώνεται η σύμβαση της μεταβίβασης ως εμπράγματη δικαιοπραξία με την επέλευση του εμπράγματου αποτελέσματος,
12) η συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών, εφόσον δεν αφορά σε στοιχεία εμπράγματου δικαιώματος (επί παραδείγματι αυτό συμβαίνει όταν με την εν λόγω πράξη προσδιορίζονται ποσοστά συγκυριότητας στα κοινά πράγματα), 13) η πράξη σύστασης ή τροποποίησης σύστασης, με την οποία ορίζεται ή τροποποιείται η αποκλειστική χρήση κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων δεν εμπίπτει στην απαγόρευση του άρ.82 παρ.1 α) διότι η αποκλειστική χρήση δεν αποτελεί εμπράγματο
δικαίωμα και δεν απαιτείται για τις πράξεις αυτές Πιστοποιητικό Πληρότητας,
14) η συμβολαιογραφική πράξη κατάργησης σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών (βλ.σχετ. Εγκύκλιο),
15) η συμβολαιογραφική πράξη Κανονισμού διηρημένης ιδιοκτησίας (άρ.4, 5, 9, 13 Ν.3741/1929), διότι με αυτή ρυθμίζονται κανονιστικού περιεχομένου ζητήματα των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών που αφορούν στην οργάνωση και λειτουργία των διηρημένων ιδιοκτησιών καθώς και την διοίκηση και διαχείριση των κοινών μερών ή των αυτοτελών ιδιοκτησιών και δεν συστήνεται ούτε μεταβιβάζεται εμπράγματο δικαίωμα,
16) η συμβολαιογραφική πράξη παραίτησης από το δικαίωμα κυριότητας επί ακινήτου υπέρ του Δήμου ή του Ελληνικού Δημοσίου και από το δικαίωμα περί αποζημίωσης με σκοπό αυτό να καταστεί κοινόχρηστο, διότι με την πράξη αυτή δεν συστήνεται ούτε μεταβιβάζεται αλλά καταργείται εμπράγματο
δικαίωμα.
13 Τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει το
Πιστοποιητικό Πληρότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας
Α. Σύμφωνα με το άρ.3 παρ.5 της ΥΑ Αριθμ.ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/7577/105 «Διαδικασία συμπλήρωσης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου για την έκδοση Πιστοποιητικών Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου και Ελέγχου Κατασκευής και σχετικά έντυπα » (Β'334/2021), για το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας ισχύουν κατ’ αναλογία τα προβλεπόμενα στις παρ. 4, 5, 7 και 12 του άρθρου 83 του ν. 4495 / 2017, σε σχέση με τη βεβαίωση μηχανικού της παρ. 1 του άρθρου 83.
Σύμφωνα με την παρ.4 του άρ.83 Ν.4495/2017, η βεβαίωση του μηχανικού (συνεπώς το Πιστοποιητικό Πληρότητας) συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές και τα οριζόμενα στο ν. 651/1977 (Α 207), εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα
συντεταγμένων και συνοδευόμενο από τη μεθοδολογία εξάρτησης και τις συντεταγμένες των τριγωνομετρικών σημείων του κρατικού συστήματος συντεταγμένων που χρησιμοποιήθηκαν για την εξάρτηση. Αν το οικόπεδο προέρχεται από πράξη εφαρμογής και διαθέτει
συντεταγμένες σε σύστημα αναφοράς, διαφορετικό από το ΕΓΣΑ '87, πρέπει να αναφέρονται και οι συντεταγμένες σύμφωνα με αυτό.
Δυνάμει της παρ.5 του ανωτέρω αυτού άρθρου, δεν απαιτείται το ανωτέρω τοπογραφικό διάγραμμα στις εξής περιπτώσεις:
α) για ακίνητα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού για τα οποία μέχρι την έναρξη ισχύος
του ν. 4178/2013 έχει καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών ή έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια,
β) σε κάθε περίπτωση για ακίνητα εντός σχεδίου για τα οποία έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής,
γ) για ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης, μη άρτια και μη οικοδομήσιμα, σύμφωνα με το εμβαδόν του τίτλου,
δ) για ακίνητα που προέρχονται από αναδασμό και διανομή, εφόσον η αντικειμενική αξία τους δεν υπερβαίνει τις δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) ευρώ, εξαιρουμένων αυτών που βρίσκονται εντός καθορισμένης Ζ.Ο.Ε..
Β. Το συγκεκριμένο τοπογραφικό διάγραμμα είναι
διαφορετικό, και δεν πρέπει να συγχέεται με αυτό, από το τοπογραφικό διάγραμμα που προσαρτάται στη πράξη, με το οποίο περιγράφεται το ακίνητο, και συνυπογράφεται από τα συμβαλλόμενα μέρη και το συμβολαιογράφο και ενσωματώνει όλες τις δηλώσεις και υπεύθυνες δηλώσεις του μεταβιβάζοντος και του συντάκτη μηχανικού, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία.
Γ. Ως προς το τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας, θα πρέπει επί της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας να αναγράφεται ότι:
«το ακίνητο αποτυπώνεται στο από [....] τοπογραφικό διάγραμμα του μηχανικού [...] (ΚΗΔ ....) που συνοδεύει την παρούσα Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας»
και να μην αναγράφεται η σχετική δήλωση στο τοπογραφικό διάγραμμα, καθώς το τοπογραφικό διάγραμμα λαμβάνει άπαξ έναν μοναδικό αριθμό ΚΗΔ και ισχύει εσαεί εν αντιθέσει με το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης
Ιδιοκτησίας που έχει συγκεκριμένη διάρκεια ισχύος [δύο (2) μήνες].
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ
Α. Η ΥΠ’ ΑΡΙΘ. 26/11.07.2022 ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ ΤΗΣ ΣΕΣΣΕ
Β. Η ΑΠΟ 14.10.2019 ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ ΤΗΣ ΣΕΣΣΕ «ΕΞΩΣΤΕΣ»
Γ. Η ΥΠ’ΑΡΙΘ. 17/13.04.2021 ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ ΤΗΣ ΣΕΣΣΕ: «Κτίσματα που υφίστανται πριν από τις 30.11.1955, ημερομηνία έναρξης ισχύος του από 9.8.1955 β.δ. και εφαρμογή του Ν. 4495/2017»
Δ. Η ΥΠ’ΑΡΙΘ. 4/2016 ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ ΤΗΣ ΣΕΣΣΕ - ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ