ΑΠ 836/2021 Έννοια εγγυοδοσίας επί μισθώσεων - Κατάπτωση λόγω μη τήρησης των όρων του συμφωνητικού από τη μισθώτρια - Ορθή ερμηνεία περί του χαρακτήρα της εγγυοδοσίας ως ποινικής ρήτρας

Αριθμός 836/2021
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ’ Πολιτικό Τμήμα
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Καλού, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Κωστούλα Φλουρή - Χαλεβίδου, Μαρία Τζανακάκη, Αικατερίνη Βλάχου και Ευστάθιο Νίκα, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 6 Νοεμβρίου 2020, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: Εταιρείας με την επωνυμία «...ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» (πρώην «... ΕΛΛΑΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ – ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ»), που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Μπόμπο με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Της αναιρεσίβλητης: Εταιρείας με την επωνυμία «ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΕΩΣ ΚΑΙ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΕΩΣ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ – ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΟ, ΕΞΑΓΩΓΙΚΟ ΕΜΠΟΡΙΟ – ΕΙΔΩΝ ΔΙΑΤΡΟΦΗΣ ΕΝΔΥΣΗΣ, ΤΑΞΙΔΙΟΥ, ΔΕΡΜΑΤΙΝΩΝ, ΚΑΛΛΥΝΤΙΚΩΝ – ...», που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Θεόδωρο Ζευκιλή, που δήλωσε στο ακροατήριο ότι ανακαλεί την από 27-10-2020 δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και παρίσταται.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 04.04.2013 αγωγή της «... ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ – ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ», που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1464/2014 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2755/2018 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 24.05.2019 αίτησή της.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Μαρία Τζανακάκη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης ζήτησε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
[I] Η κρινόμενη από 24.05.2019 (αρ.κατ. …/2019) αίτηση για την αναίρεση της υπ’ αρ. 2755/2028 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρο 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυε πριν την τροποποίησή του με το Ν. 4335/2015), έχει ασκηθεί νόμιμα και εμπρόθεσμα και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των κατ'ιδίαν λόγων αυτής (άρθρο 577 αρ.1 και 3 ΚΠολΔ).
[II] Από την προσβαλλόμενη απόφαση και τα λοιπά διαδικαστικά έγγραφα της δίκης, που επισκοπούνται επιτρεπτά (άρθρο 561 αρ.2 ΚΠολΔ), αναφορικά με τη δικαστική πορεία της υπόθεσης, προκύπτουν τα εξής:
Η ήδη αναιρεσείουσα – μισθώτρια άσκησε την από 04.03.2013 (αρ.κατ. .../2013) αγωγή κατά της ήδη αναιρεσίβλητης – εκμισθώτριας, στην οποία ισχυρίστηκε ότι με την από 24.09.1997 σύμβαση μίσθωσης μίσθωσε για εννέα έτη τον 6ο και 7ο όροφο του κτιρίου, που βρίσκεται στη διασταύρωση των οδών ... αρ. … στην Αθήνα, για να χρησιμοποιηθούν ως γραφεία για τη στέγαση των υπηρεσιών της με μηνιαίο μίσθωμα 33.792,15 ευρώ ότι με το από 01.08.2007 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης μίσθωσε και την υπόγεια αποθήκη του κτιρίου, ως βοηθητικό χώρο, για διάρκεια τριών ετών, με μηνιαίο μίσθωμα 350 ευρώ ότι η αναιρεσείουσα – μισθώτρια, με την από 22.11.2010 εξώδικη δήλωσή της, κατήγγειλε πρόωρα την σύμβαση μίσθωσης, η διάρκεια της οποίας στο μεταξύ είχε παραταθεί μέχρι 30.06.2011 ότι τα αποτελέσματα της καταγγελίας επήλθαν στις 31.01.2011 ότι η μισθώτρια παρέδωσε σε άριστη κατάσταση τα μίσθια στην εκμισθώτρια, η οποία όμως αρνήθηκε να της επιστρέψει τα ποσό των εγγυήσεων, συνολικού ποσού 102.680,56 ευρώ, που η αναιρεσείουσα μισθώτρια είχε καταβάλει στην αναιρεσίβλητη – εκμισθώτρια για την ακριβή τήρηση των όρων της μίσθωσης και ειδικότερα, τρία μηνιαία μισθώματα για τη μίσθωση των γραφείων και δύο μηνιαία μισθώματα για τη μίσθωση της αποθήκης, όπως τα μισθώματα αυτά είχαν διαμορφωθεί με την ετήσια συμφωνημένη αναπροσαρμογή τους. Με το ιστορικό αυτό η ενάγουσα – μισθώτρια και ήδη αναιρεσείουσα ζητούσε να υποχρεωθεί η εναγομένη – εκμισθώτρια και ήδη αναιρεσίβλητη να της επιστρέψει το ανωτέρω ποσό με το νόμιμο τόκο υπερημερίας.
Η εναγομένη εκμισθώτρια και ήδη αναιρεσίβλητη αρνήθηκε την αγωγή και ισχυρίστηκε ότι η μισθώτρια δεν εκπλήρωσε τους όρους της σύμβασης μίσθωσης (γραφείων και υπόγειας αποθήκης) ότι εξακολουθούσε να οφείλει το μίσθωμα Φεβρουαρίου 2011 και την αποζημίωση της καταγγελίας μεταμέλειας, ούτε επίσης, είχε αποδώσει τα μίσθια στην κατάσταση, που τα είχε παραλάβει, τα οποία έφεραν φθορές και βλάβες ότι η μη εκπλήρωση των όρων της σύμβασης μίσθωσης συνιστά περίπτωση κατάπτωσης της συμφωνημένης ποινικής ρήτρας υπέρ αυτής (εκμισθώτριας) και επικουρικά, πρότεινε την ένσταση συμψηφισμού των απαιτήσεών της (από τις παραπάνω αιτίες) ύψους 163.235,26 ευρώ, σύμφωνα με όσα αναλυτικά παρέθετε για τις επί μέρους αξιώσεις της, στη σελίδα 19 των πρωτόδικων προτάσεών της.
Η ενάγουσα, με την προσθήκη των προτάσεών της προέβαλε, μεταξύ άλλων ισχυρισμών, την ένσταση παραγραφής των αξιώσεων της εναγομένης εκμισθώτριας και ήδη αναιρεσίβλητης.
Η αγωγή συζητήθηκε στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο και εκδόθηκε η υπ’ αρ. 1464/2014 οριστική απόφαση, η οποία έκρινε ότι η αγωγή ήταν νόμιμη, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 361, 574, 404 επ. ΑΚ (περί ποινικής ρήτρας) και του ΠΔ 34/1995 (περί καταγγελίας μεταμέλειας) και επί της ουσίας δέχθηκε, ότι τα αποτελέσματα της από 22.11.2010 καταγγελίας μεταμέλειας επήλθαν στις 28.02.2011, δηλαδή μετά την πάροδο τριών μηνών, κατ’ αρ. 43 ΠΔ/τος 34/1995, ότι η μισθώτρια, ήδη αναιρεσείουσα, παρέδωσε τη χρήση των γραφείων και της υπόγειας αποθήκης στις 31.01.2011, δηλαδή πριν να λήξει η ανωτέρω τρίμηνη προθεσμία, στην κατάσταση, που τα παρέλαβε και ότι επομένως, δεν κατέπεσε η ποινική ρήτρα, η οποία πρέπει να επιστραφεί στην ενάγουσα – μισθώτρια και ήδη αναιρεσείουσα, πλην του ποσού των 33.779,08 ευρώ, που αφορούσε το μίσθωμα του μηνός Φεβρουαρίου 2011, το οποίο εξακολουθούσε να οφείλει η ενάγουσα μισθώτρια, εφόσον η μίσθωση έληγε, κατ’ αρ. 43 ΠΔ 34/1995, στις 28.02.2011, οπότε επήλθαν τα αποτελέσματα της καταγγελίας μεταμέλειας, ενώ απέρριψε τον ισχυρισμό της εναγομένης εκμισθώτριας περί φθορών των μισθίων και την σχετική επικουρική ένσταση συμψηφισμού των αξιώσεων αυτής . Κατόπιν τούτου δέχτηκε την αγωγή ως προς το ποσό των 68.901,48 ευρώ (102.680,56 – 33779,08) και υποχρέωσε την εναγομένη – εκμισθώτρια να το καταβάλει νομιμότοκα στην ενάγουσα.
Κατά της απόφασης αυτής η μεν ενάγουσα – αναιρεσείουσα μισθώτρια άσκησε την από 28.11.2014 (αρ.κατ. …/2014) έφεση, με την οποία υποστήριζε, ότι στην ένδικη υπόθεση δεν εφαρμόζεται το άρθρο 43 του ΠΔ 34/1995 (το κεφάλαιο αυτό δεν αφορά την παρούσα αναιρετική δίκη). Επίσης, η εναγομένη – εκμισθώτρια – αναιρεσίβλητη άσκησε την από 18.12.2014 (αρ.κατ. …/2014) έφεση, με την οποία επανέφερε τους ισχυρισμούς της για την κατάπτωση της ποινικής ρήτρας λόγω της αντισυμβατικής συμπεριφοράς της μισθώτριας και επικουρικά, την ένσταση συμψηφισμού των αξιώσεών της, κατά τα προαναφερθέντα. Οι αντίθετες εφέσεις συνεκδικάστηκαν και εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, η οποία κατά συνοπτική παράθεση των αιτιολογιών της, που θα εκτεθούν αναλυτικά παρακάτω, δέχθηκε ότι οι δύο συμβάσεις μίσθωσης (γραφείων και υπόγειας αποθήκης) έληξαν πρόωρα με την από 22.11.2010 καταγγελία μεταμέλειας της μισθώτριας, τα αποτελέσματα της οποίας, σύμφωνα με το άρθρο 43 του ΠΔ 34/1995, επήλθαν μετά την πάροδο τριών μηνών από την καταγγελία, δηλαδή στις 28.02.2011 ότι η μισθώτρια, στις 31.01.2011, απέδωσε μόνον τη χρήση των γραφείων ότι εξακολουθεί να οφείλει το μίσθωμα του μηνός Φεβρουαρίου 2011, με βάση την ως άνω αναγκαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 43 ΠΔ 34/1995,που ισχύει από 17.06.2010 και καταλαμβάνει την ένδικη σύμβαση μίσθωσης, με την επισήμανση στο σημείο αυτό, ότι η ανωτέρω διάταξη δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις, που καταρτίζονται μετά την 28.02.2014. Το κεφάλαιο αυτό δεν αφορά την αναιρετική δίκη. Εκτός των ανωτέρω, το Εφετείο δέχθηκε επίσης, ότι η μισθώτρια αναιρεσείουσα, παρά το γεγονός ότι η μίσθωση είχε λήξει στις 28.02.2011, παρέδωσε τη χρήση της υπόγειας αποθήκης περί το τέλος του μηνός Μαρτίου 2011 (αντί του εσφαλμένου Μάρτιος 2012, από προφανή παραδρομή, όπως θα εκτεθεί παρακάτω) και ότι συνεπώς υποχρεούται να καταβάλει στην εκμισθώτρια την αποζημίωση της καταγγελίας μεταμέλειας, για την υπόγεια αποθήκη, ίση με ένα μηνιαίο μίσθωμα, όπως είχε αναπροσαρμοστεί, δηλαδή 444,02 ευρώ και επί πλέον ότι η μισθώτρια οφείλει και την συμφωνημένη ποινική ρήτρα των 50 ευρώ για κάθε ημέρα καθυστέρησης παράδοσης της μίσθιας υπόγειας αποθήκης, δηλαδή 31 ημέρες του Μαρτίου 2011 Χ 50 ευρώ ημερησίως = 1.550 ευρώ.
Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο δέχθηκε ότι η αναιρεσείουσα μισθώτρια δεν εκπλήρωσε τους όρους της σύμβασης μίσθωσης (γραφείων και αποθήκης) και ότι συνεπώς, συνέτρεξε περίπτωση κατάπτωσης της εγγυοδοσίας σε βάρος της και υπέρ της εκμισθώτριας και ήδη αναιρεσίβλητης. Στη συνέχεια, αφού εξαφάνισε την εκκαλουμένη απόφαση του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, δίκασε την αγωγή της μισθώτριας και ήδη αναιρεσείουσας και την απέρριψε ως ουσιαστικά αβάσιμη, με την επί πλέον επισήμανση, ότι με πλεοναστική αιτιολογία, διότι πλέον δεν ασκούσε επιρροή στο αποτέλεσμα της δίκης, έκρινε ως αόριστο τον λόγο της έφεσης της εκμισθώτριας- αναιρεσίβλητης περί κατάπτωσης σε βάρος της μισθώτριας – αναιρεσείουσας της εγγυοδοσίας λόγω μη επαναφοράς του μισθίου στην κατάσταση, που είχε παραδοθεί, εξαιτίας φθορών, κεφάλαιο που επίσης δεν πλήττεται με την αναίρεση και αναφέρεται διηγηματικά για το ιστορικό της υπόθεσης.
[III] Από τις διατάξεις των άρθρων 847 επ. του ΑΚ συνάγεται ότι το ποσό, το οποίο κατά τη σύναψη της μίσθωσης δίνεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή για την καλή εκτέλεση των όρων της σύμβασης από μέρους του και αποκαλείται καταχρηστικά εγγύηση, διότι δεν έχει καμία σχέση με τη σύμβαση εγγυήσεως, όπως αυτή ρυθμίζεται από τα αρθρ. 847 επ. του ΑΚ, αποτελεί στην πραγματικότητα εγγυοδοσία και έχει ως σκοπό να εξασφαλίσει κάθε απαίτηση του εκμισθωτή από τη σύμβαση μισθώσεως. Η εξασφάλιση αυτή περιλαμβάνει απαιτήσεις: (α) για ζημιές από μεταβολές και φθορές στο μίσθιο πέρα από τη συνήθη χρήση, (β) για την πληρωμή δαπανών που βαρύνουν το μισθωτή (κοινόχρηστα, δαπάνες κατανάλωσης νερού, ηλεκτρικού ρεύματος και τηλεφώνου κλπ.), (γ) για την εξόφληση καθυστερούμενων μισθωμάτων με το αναλογούν σε αυτά τέλος χαρτοσήμου και τους τόκους υπερημερίας αυτών, (δ) την καταβολή συμφωνημένων ποινών, και (ε) ποινικής ρήτρας για την περίπτωση της μη εκπληρώσεως των υποχρεώσεων του μισθωτή. Η εγγύηση δεν ρυθμίζεται ειδικά στο νόμο και διέπεται από τη γενόμενη γι’ αυτή συμφωνία (άρθρ. 361 ΑΚ), σε συνδυασμό και με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, κατ’ αρθρ. 173, 200, 288 ΑΚ (ΑΠ 236/2010). Μετά τη λήξη της μίσθωσης η δοθείσα εγγύηση επιστρέφεται, εφόσον όμως ο εκμισθωτής δεν έχει κάποια από τις αναφερθείσες απαιτήσεις κατά του μισθωτή ή δεν συντρέχει λόγος κατάπτωσης αυτής, οπότε αυτή λειτουργεί ως ποινική ρήτρα. Συνήθως δίνεται ως εγγυοδοσία και αποτελεί ειδικότερα προκαταβολή (416 ΑΚ) του ίδιου του (ενδεχόμενου) οφειλέτη μισθωτή έναντι μελλοντικού χρέους του, που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογιστεί σε αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας (ΑΠ 1193/2013, ΑΠ 394/2007, ΑΠ 496/2003). Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 404, 405, 407 ΑΚ προκύπτει ότι, σε περίπτωση που στη σύμβαση μίσθωσης το διδόμενο ποσό χρηματικής εγγύησης, για την πιστή τήρηση των όρων της σύμβασης, έχει χαρακτήρα ποινικής ρήτρας, η κατάπτωσή της υπέρ του εκμισθωτή μπορεί να συμφωνηθεί για κάθε περίπτωση παράβασης των όρων της μισθωτικής σύμβασης, ανεξαρτήτως άλλης ζημίας του εκμισθωτή (ΑΠ 236/2010 ), έναντι της οποίας δεν μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό το χρηματικό ποσό, στο οποίο ανάγεται η ποινική ρήτρα (ΑΠ 585/1997). Λόγω αυτής της φύσεως και λειτουργίας της εγγυοδοσίας ο αξιών την επιστροφή της με αγωγή, ανταγωγή ή προβάλλοντας ένσταση συμψηφισμού πρέπει να εκθέτει το λόγο, το σκοπό για τον οποίο αυτή δόθηκε, καθώς και την αιτία για την οποία υπάρχει υποχρέωση επιστροφής της, άλλως το σχετικό αίτημα είναι αόριστο. Κατά δε το άρθρο 407 ΑΚ, αν η ποινή συμφωνήθηκε για την περίπτωση της μη προσήκουσας και ιδίως της μη έγκαιρης εκπλήρωσης της παροχής, ο δανειστής έχει δικαίωμα να απαιτήσει, εκτός από την ποινή ,που κατέπεσε και την εκπλήρωση της παροχής. Έχει, επίσης, το δικαίωμα να απαιτήσει και την επί πλέον αποδεικνυόμενη ζημία, από τη μη προσήκουσα εκπλήρωση. Το δεύτερο αυτό εδάφιο του άρθρου 407 έχει την έννοια, ότι αν η ποινή υπερκαλύπτει την προβαλλόμενη ζημία, δεν μπορεί ο δανειστής να ζητήσει την ποινή και επί πλέον το ποσό της αποζημίωσης για τη ζημία αυτή. Εάν δε το ποσό της αποζημίωσης για την επικαλούμενη ζημία υπερβαίνει το ποσό της ποινής, μπορεί ο δανειστής να ζητήσει το επί πλέον τούτο μέρος της αποζημίωσης και την ποινική ρήτρα. Οι παραπάνω όμως διατάξεις είναι ενδοτικού δικαίου και συνεπώς, δυνατόν να συμφωνηθεί, ότι ο δανειστής θα δικαιούται σωρευτικά την ποινική ρήτρα και την αποζημίωση, οπότε μπορεί να ζητήσει και ολόκληρο το ποσό της αποζημίωσης και όχι μόνο το ποσό κατά το οποίο ξεπερνά την ποινική ρήτρα.
Συνεπώς, ο εκμισθωτής δικαιούται κατά τα παραπάνω να απαιτήσει σωρευτικά και κάθε άλλη περαιτέρω αποδεικνυόμενη ζημία του από τη μη προσήκουσα εκπλήρωση της υποχρέωσης, όπως είναι το μεγαλύτερο μίσθωμα, που θα εισέπραττε ,αν εκμίσθωνε το μίσθιο κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης (ΑΠ 762/2000 ).
Κατά τη διάταξη του άρθρου 43 του π.δ/τος 34/1995, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 17 του Ν. 3853/2010, ορίζεται ότι στις συμβάσεις που ρυθμίζονται από αυτό
«1. Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή, ως αποζημίωση, ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης.
2. Το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α), έχει ο μισθωτής, ακόμη κι αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995. Καταγγελία που έχει ήδη ασκηθεί κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, ενώ ο μισθωτής είχε παραιτηθεί νόμιμα από αυτό το δικαίωμα, θεωρείται έγκυρη, τα δε αποτελέσματα της επέρχονται σύμφωνα με την παράγραφο 1, όχι όμως πριν τη δημοσίευση του νόμου. Ο μισθωτής υποχρεούται στην περίπτωση αυτή σε καταβολή αποζημίωσης ίση με το ποσόν ενός μισθώματος, όπως αυτό ανερχόταν τρεις μήνες πριν την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας.
3. [...]
4. Οι παράγραφοι 2 και 3 ισχύουν για καταγγελίες, που θα γίνουν μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2012 και αφορούν μισθώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν τη δημοσίευση του παρόντος νόμου».
Η προθεσμία της παρ. 4 του άρθρου 17 του Ν. 3853/10 (ΦΕΚ Α 90) παρατάθηκε μέχρι τη 31.12.2013, με το άρθρο 6 της από 18.12.2012 Π.Ν.Π.,ΦΕΚ Α’ 246/12.12.2012. Ειδικότερα, λόγω της διαφαινόμενης οικονομικής κρίσης, όχι μόνο στον ελλαδικό χώρο, αλλά και παγκοσμίως, ο νομοθέτης προχώρησε σε τροποποιήσεις των διατάξεων, μεταξύ άλλων και της εμπορικής νομοθεσίας και δυνάμει του άρθρου 17 παρ. 1 του Ν. 3853/2010 (ΦΕΚ Α’ 90/17.6.2010) τροποποιήθηκε το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, που ρύθμιζε το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή, λόγω μεταμέλειας, από το οποίο, όπως προαναφέρθηκε, η μισθώτρια είχε παραιτηθεί με ρητή συμφωνία. Με την τροποποίηση αυτή επήλθε σύντμηση, τόσο του χρόνου που πρέπει να έχει μεσολαβήσει από την έναρξη της μισθωτικής σχέσης, προκειμένου να γεννηθεί το δικαίωμα καταγγελίας (ένα έτος αντί για δύο), όσο και του χρόνου, που πρέπει να μεσολαβήσει για την επέλευση των εννόμων αποτελεσμάτων της (τρεις μήνες αντί για έξι). Επίσης, η οφειλόμενη στον εκμισθωτή αποζημίωση λόγω της καταγγελίας εκ μέρους του μισθωτή περιορίσθηκε στο ισόποσο ενός μηνιαίου μισθώματος, αντί του μέχρι τότε ισχύοντος των τεσσάρων. Ταυτόχρονα με την παράγραφο 2 του ίδιου άρθρου προβλέφθηκε, ότι το, κατά τα ανωτέρω δικαίωμα καταγγελίας, αναγνωρίζεται υπέρ του μισθωτή, ακόμη και αν έχει παραιτηθεί από αυτό, σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, δηλαδή με δήλωση ή συμφωνία μεταγενέστερη της κατάρτισης της μίσθωσης (αφού παραίτηση ταυτόχρονη με την κατάρτιση της μίσθωσης είναι αυτοδικαίως άκυρη, της σχετικής διάταξης αναγνωριζόμενης ως αναγκαστικού δικαίου). Τέλος, με την παράγραφο 4 του ίδιου άρθρου 17 προβλέφθηκε, ότι τα οριζόμενα στην παράγραφο 2, δηλαδή, η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή, ισχύει για όσες καταγγελίες γίνουν μέχρι την 31.12.2012 (και μετά την ανωτέρω τροποποίηση μέχρι 31.12.2013) και αφορούν μισθώσεις, που έχουν συναφθεί πριν από τη δημοσίευση του Ν. 3853/2010. Η επέμβαση αυτή του νομοθέτη σε γεγεννημένες έννομες σχέσεις αιτιολογήθηκε με την ανάγκη διευκόλυνσης της επαναδιαπραγμάτευσης των μισθώσεων στο πλαίσιο της νέας οικονομικής συγκυρίας, που έχει διαμορφωθεί (βλ. αιτιολογική έκθεση του Ν. 3853/2010). Περαιτέρω, σε σχέση προς τα δικαιώματα, τα οποία προβλέπονται από την διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ 34/1995, ως παραίτηση νοείται και η συνομολόγηση όρου, ο οποίος διαφοροποιεί με οποιοδήποτε τρόπο την εφαρμογή της διάταξης αυτής, είτε τροποποιώντας τις προϋποθέσεις γένεσης του σχετικού δικαιώματος, είτε επιμηκύνοντας την τρίμηνη αναβλητική προθεσμία, είτε συνομολογώντας ποσό αποζημίωσης μεγαλύτερο του ενός μηνιαίου μισθώματος ή άλλη ποινή ή οικονομική επιβάρυνση του μισθωτή, που ασκεί το δικαίωμα της καταγγελίας λόγω μεταμελείας (ΑΠ 1013/2015, ΑΠ 213/2012).
Σύμφωνα επομένως, με τις προπαρατεθείσες διατάξεις των παραγράφων 2 και 4 του άρθρου 17 του Ν. 3853/2010, σε μισθώσεις που είχαν συναφθεί πριν από τη ισχύ του νόμου αυτού και η καταγγελία του άρθρου 43 του π.δ/τος λάβει χώρα μέχρι την 31.12.2013, συμφωνίες παραίτησης από το δικαίωμα της άνω καταγγελίας είναι άκυρες, ανεξάρτητα, αν συνάπτονται κατά την κατάρτιση της μίσθωσης ή σε μεταγενέστερο χρόνο (ΑΠ 593/2017). Περαιτέρω, η προαναφερόμενη νέα ρύθμιση του άρθρου 43 π.δ. 34/1995 (που, ας σημειωθεί, δεν έχει εφαρμογή στις μισθώσεις, που καταρτίζονται μετά τις 28.02.2014, κατ’ άρθρ. 13 παρ. 1 και 2α Ν. 4242/2014) ισχύει για το μέλλον και δεν έχει αναδρομική ισχύ (άρθρ. 2 ΑΚ), άρα ισχύει από 17.06.2010 (ΑΠ 1151/2019, ΑΠ 357/2017).
Με το άρθρο 559 αριθ. 1 του ΚΠολΔ, ιδρύεται λόγος αναίρεσης αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή του ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται, είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ. Α.Π. 7/2006, 4/2005). Με τον συγκεκριμένο λόγο αναίρεσης ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βασίμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κ.λ.π. ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνος δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ’ ουσίαν (ΟλΑΠ 27 και 28/1998, ΑΠ 200/2018, ΑΠ 150/2015, ΑΠ 349/2014).
Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται και αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση γιατί δεν έχει καθόλου ή έχει ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ο από αυτήν λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν, από το αιτιολογικό της αναιρεσιβαλλόμενης απόφασης, δεν προκύπτουν σαφώς και επαρκώς τα πραγματικά εκείνα περιστατικά που είναι κατά το νόμο αναγκαία για την εφαρμογή, στη συγκεκριμένη περίπτωση, του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκε, όπως και όταν η απόφαση έχει ελλιπείς ή αντιφατικές αιτιολογίες σχετικά με τα πραγματικά περιστατικά που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, με συνέπεια να μην είναι δυνατός ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής ή όχι εφαρμογής του κανόνα αυτού του ουσιαστικού δικαίου. Αντίθετα, δεν ιδρύεται λόγος αναίρεσης, κατά τη διάταξη αυτή, όταν οι ελλείψεις της απόφασης ανάγονται στην εκτίμηση των αποδείξεων και μάλιστα στην ανάλυση και στάθμισή τους και στην αιτιολόγηση του εξαγομένου από αυτές πορίσματος, γιατί στην κρίση του αυτή το δικαστήριο προβαίνει ανελέγκτως κατά το άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ, εκτός αν δεν είναι σαφές το πόρισμα και για το λόγο αυτό γίνεται αδύνατος ο αναιρετικός έλεγχος, ούτε εξ αιτίας του ότι το δικαστήριο δεν αναλύει τα μη συνιστώντα αυτοτελείς ισχυρισμούς επιχειρήματα των διαδίκων, οπότε ο σχετικός λόγος αναίρεσης απορρίπτεται ως απαράδεκτος (ΑΠ 895/2020, ΑΠ 1257/2019, ΑΠ 1681/2018, ΑΠ 1678/2017).
[IV] Με τον μοναδικό λόγο αναίρεσης κατά το κύριο Α’ σκέλος αυτού, η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ.1 περ.α ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο, με το να δεχθεί ότι συνέτρεξε λόγος κατάπτωσης της εγγυοδοσίας συνολικού ποσού 102.680,56 ευρώ, την οποία αυτή είχε καταβάλει στην αναιρεσίβλητη – εκμισθώτρια, δήθεν ως ποινική ρήτρα, για την περίπτωση παράβασης εκ μέρους της αναιρεσείουσας των υποχρεώσεών της, που απορρέουν (1) από την από 24.09.1997 σύμβαση μίσθωσης γραφείων και (2) από την από 01.08.2007 σύμβαση μίσθωσης υπόγειας αποθήκης, που είχαν καταρτιστεί μεταξύ τους, χωρίς όμως συγχρόνως το εφετείο να δεχθεί, ότι η κατάπτωση της εγγυοδοσίας είχε συμφωνηθεί ρητά ως ποινική ρήτρα, η οποία, κατά την άποψη της αναιρεσείουσας, είχε τον χαρακτήρα συμβατικής εγγυοδοσίας και μπορούσε να καταλογιστεί στις αξιώσεις της εκμισθώτριας, παραβίασε ευθέως τις ουσιαστικού κανόνα διατάξεις των άρθρων 404 έως 407 ΑΚ, με εσφαλμένη ερμηνεία και υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών, που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν, αν και αυτά δεν αρκούσαν για να πληρωθεί το πραγματικό των ανωτέρω εφαρμοσθέντων κανόνων δικαίου περί ποινικής ρήτρας.
Επίσης, με το συναφές επικουρικό Β’ σκέλος του ίδιου αναιρετικού λόγου η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ.19 ΚΠολΔ για έλλειψη νόμιμης βάσης με την εκ πλαγίου παραβίαση των ανωτέρω ουσιαστικών κανόνων δικαίου, με την αιτίαση, ότι το Εφετείο δεν διέλαβε καθόλου αιτιολογία, άλλως διέλαβε ελλιπή αιτιολογία περί της συμφωνίας εγγυοδοσίας ως δήθεν ποινικής ρήτρας με ρητό όρο των ανωτέρω συμβάσεων μίσθωσης, ζήτημα που ασκούσε ουσιώδη επίδραση στο αποτέλεσμα της δίκης, καθόσον το δικαίωμα της αναιρεσείουσας να αξιώσει την επιστροφή σ’ αυτήν του ποσού της εγγυοδοσίας θα διακωλυόταν μόνον, εφόσον συνέτρεχε περίπτωση κατάπτωσης λόγω παράβασης συμβατικών όρων, η οποία όμως προϋποθέτει την ύπαρξη ρητού συμβατικού περί τούτου όρου, που, κατά την άποψή της, δεν είχε συνομολογηθεί και έτσι δεν είναι εφικτός ο αναιρετικός έλεγχος για την ορθή υπαγωγή των αποδειχθέντων περιστατικών στους ανωτέρω ουσιαστικούς κανόνες δικαίου, που εφάρμοσε το Εφετείο και ειδικότερα, περί του χαρακτήρα της εγγυοδοσίας ως συμβατικής εγγυοδοσίας ή ως ποινικής ρήτρας.
[V] Στην προκειμένη περίπτωση από την επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης προκύπτει ότι το Εφετείο, κατά την ανέλεγκτη περί των πραγμάτων εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού, δέχθηκε τα ακόλουθα:
“| [...] Δυνάμει του από 24.09.1997 ιδιωτικού συμφωνητικού, η εναγόμενη εκμίσθωσε στην ενάγουσα τον έκτο και έβδομο όροφο της οικοδομής που βρίσκεται στην Αθήνα επί της διασταύρωσης των οδών ... αρ. …, επιφάνειας 628,49 τ.μ., και 633,99 τ.μ., αντίστοιχα, με εννεαετή διάρκεια από 01.10.1997 έως 30.09.2006, προκειμένου να χρησιμοποιηθούν ως γραφεία για τη στέγαση των υπηρεσιών της. Σύμφωνα με το υπ’ αριθμ. 4 όρο του ανωτέρω συμφωνητικού «για την ακριβή εκπλήρωση των όρων της μισθώσεως αυτής, η μισθώτρια αναλαμβάνει την υποχρέωση και υποχρεούται να καταβάλλει στην εκμισθώτρια ως εγγύηση την 30η.09.1997 το ποσό των 28.404.000 δραχμών (ισόποσο τριών μισθωμάτων). Το παραπάνω ποσό της εγγύησης θα παραμείνει άτοκα στη διάθεση της εκμισθώτριας καθόλη τη διάρκεια της μίσθωσης και την εμπρόθεσμη παράδοση ελεύθερου και κενού του μισθίου προς την εκμισθώτρια, σύμφωνα με τους όρους του παρόντος και υπό την απαραίτητη προϋπόθεση ότι η μισθώτρια θα έχει τηρήσει τους όρους του παρόντος και δεν θα συντρέχει περίπτωση καταπτώσεως της εγγυήσεως. Το παραπάνω ποσό της εγγυήσεως θα αναπροσαρμόζεται και θα αυξάνεται μετά από κάθε αναπροσαρμογή του μισθώματος». Με βάση δε, τον υπ’ αριθμ. 5 όρο του ανωτέρω συμφωνητικού «απαγορεύεται στη μισθώτρια να ενεργήσει οποιαδήποτε τροποποίηση, προσθήκη ή μεταρρύθμιση του μισθίου, χωρίς προηγούμενη άδεια της εκμισθώτριας. Αν γίνουν αυτές, κατόπιν της ως άνω άδειας, αυτές παραμένουν προς όφελος του μισθίου, χωρίς να δικαιούται η μισθώτρια να αξιώσει οποιαδήποτε αποζημίωση. Στην περίπτωση όμως, που η εκμισθώτρια δηλώσει ότι δεν επιθυμεί αυτές να παραμείνουν στο μίσθιο, η μισθώτρια υποχρεούται προ της παραδόσεως του μισθίου στην εκμισθώτρια να επαναφέρει τα πράγματα με επιμέλεια και δαπάνες της στην προτέρα κατάσταση, μη δικαιούμενη ουδεμίας αποζημίωσης».
Ακολούθως, δυνάμει του από 26.11.2003 ιδιωτικού συμφωνητικού συμφωνήθηκε μερική λύση της μίσθωσης, ως προς τμήμα του 6ου ορόφου, επιφάνειας 215 τ.μ., με τον ειδικότερο όρο ότι η μερική λύση της μίσθωσης δε συνεπάγεται ούτε και δημιουργεί υποχρέωση για καταβολή οποιασδήποτε αποζημίωσης για οποιονδήποτε λόγο εκ μέρους οποιουδήποτε των συμβαλλομένων προς τον αντισυμβαλλόμενο. Εν συνεχεία, με το από 7-7-2006 ιδιωτικό συμφωνητικό παρατάθηκε η μίσθωση μέχρι 30-6-2011 και συμφωνήθηκε ότι η μισθώτρια θα έχει το δικαίωμα να λύσει αζημίως τη μίσθωση μετά τη λήξη του τρίτου μισθωτικού έτους, δηλ. μετά την 30η.03.2009, χωρίς να γεννάται καμία αξίωση αποζημίωσης της εκμισθώτριας. Επισημαίνεται ότι με το συμφωνητικό αυτό συμφωνήθηκε εγκύρως, σύμφωνα με όσα προαναφέρθηκαν, ρητά η απαλλαγή της μισθώτριας από την καταβολή της ισούμενης με ένα μίσθωμα αποζημίωσης καταγγελίας, όχι όμως και από την υποχρέωση τήρησης της προβλεπόμενης τρίμηνης προθεσμίας. Παράλληλα, δυνάμει του από 01.08.2007 ιδιωτικού συμφωνητικού, η εναγόμενη εκμίσθωσε στην ενάγουσα και μια υπόγεια αποθήκη έκτασης 23,33 τ.μ., που βρίσκεται στο ίδιο κτήριο, για το χρονικό διάστημα από 01.08.2007 έως 31.07.2010, ήτοι τρία έτη, έναντι μηνιαίου μισθώματος 350 €, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως αποθήκη, ήτοι βοηθητικός χώρος, δεδομένου ότι η ενάγουσα χρησιμοποιούσε ήδη τους προαναφερόμενους ορόφους του κτηρίου αυτού, όπως ρητά ορίστηκε στο προαναφερόμενο μισθωτήριο συμβόλαιο. Με την υπογραφή του ως άνω μισθωτηρίου, η ενάγουσα κατέβαλε στην εναγόμενη το ποσό των 700 €, ήτοι ποσό ίσο με 2 μηνιαία μισθώματα, ως εγγύηση για την ακριβή τήρηση όλων των όρων της μίσθωσης, με τον ειδικότερο όρο το ποσό της εγγύησης να αναπροσαρμόζεται ετησίως με την αναπροσαρμογή του μισθώματος, ώστε να αντιστοιχεί πάντα σε δύο τρέχοντα μηνιαία μισθώματα. Συμφωνήθηκε, δε, ρητώς το ποσό της εγγύησης να παραμείνει καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης άτοκο στα χέρια της εναγομένης – εκμισθώτριας και να επιστραφεί στην ενάγουσα – μισθώτρια μετά τη λήξη της μίσθωσης και την εμπρόθεσμη παράδοση του μισθίου. Επίσης συμφωνήθηκε ότι η μισθώτρια είναι υποχρεωμένη στη καταβολή ποινικής ρήτρας ποσού πενήντα ευρώ για κάθε ημέρα καθυστέρησης απόδοσης του μισθίου μετά την λήξη της σύμβασης. Ακολούθως, η ενάγουσα, δυνάμει της από 22.11.2010 εξώδικης δήλωσής της, η οποία επιδόθηκε στην εναγομένη αυθημερόν (βλ. την υπ’ αρ. .../22-11-2011) έκθεση επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας στο Πρωτοδικείο Αθηνών ...) δήλωσε προς την τελευταία ότι καταγγέλλει τόσο τη μίσθωση που συμφωνήθηκε με το από 24.09.1997 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης, όσο και τη μίσθωση της αποθήκης που συμφωνήθηκε με το από 01.08.2007 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης. Έτσι η μίσθωση των επίδικων χώρων (τόσον των γραφείων, όσον και της αποθήκης, που ήταν προδήλως παρακολουθηματική της πρώτης, αφού μισθώθηκε προκειμένου να εξυπηρετηθούν οι αποθηκευτικές ανάγκες των γραφείων) έληξε, λόγω καταγγελίας εκ μέρους της ενάγουσας, την 28.02.2011, κατ’ αρθρ. 43 του Π.Δ. 34/1995, παρόλο που η ενάγουσα απέδωσε στην εναγομένη τη χρήση των μεν γραφείων την 31η.01.2011 και της αποθήκης στο τέλος Μαρτίου του 2012. Περαιτέρω ως προέκυψε η ενάγουσα μισθώτρια δεν κατέβαλε στην εναγόμενη εκμισθώτρια (ως κατά νόμον και των μεταξύ τους συμπεφωνημένων όφειλε) για μεν τα γραφεία το μίσθωμα του μηνός Φεβρουαρίου 2011 ποσού (μετά χαρτοσήμου) 33.779,08 € (απαλλασσόμενη κατά τη συμφωνία τους μόνο από την αποζημίωση, όπως προεκτέθηκε), για δε την αποθήκη (ελλείψει σχετικής αντίστοιχης απαλλακτικής εκ των υστέρων συμφωνίας) την αποζημίωση καταγγελίας ποσού 444.02 €, καθώς και υπόλοιπο της συμφωνημένης ποινικής ρήτρας για την κατακράτηση του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης ποσού 1.105,98 € (31 ημέρες του μηνός Μαρτίου 2012 Χ 50 € = 1.550 € – 444,02 € που καταβλήθηκαν, όπως συνομολογείται από την εκμισθώτρια). Εξαιτίας της μη εκπλήρωσης των εν λόγω εκ των ένδικων συμβάσεων μίσθωσης υποχρεώσεων της μισθώτριας κατά παράβαση των σχετικώς συμπεφωνημένων, κατέπεσαν τα δοθέντα προς εγγυοδοσία, πόσα υπέρ της μισθώτριας, οπότε ως εκ του λόγου αυτού μη υφιστάμενης αξίωσης της ενάγουσας προς απόδυσή τους, η αγωγή είναι απορριπτέα ως αβάσιμη κατ' ουσίαν, σημειούμενου (ως εκ περισσού) ότι ο έτερος επικαλούμενος προς κατάπτωση της εγγυοδοσίας λόγος περί της μη επαναφοράς του μισθίου στη κατάσταση που είχε παραδοθεί είναι αόριστος, αφού δεν εξειδικεύονται επαρκώς οι, μεταβολές και φθορές αυτού.
Συνεπώς το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που με την εκκαλουμένη κρίνοντας ότι δεν συντρέχει περίπτωση κατάπτωσης της εγγυοδοσίας, έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή (κατ’ αποδοχή ως μερικά βάσιμης της επικουρικά προβληθείσας από την εναγόμενη ένστασης συμψηφισμού), έσφαλλε περί την εφαρμογή του νόμου και την εκτίμηση των αποδείξεων. Μετ’ απόρριψη λοιπόν της έφεσης της ενάγουσας ως ουσιαστικά αβάσιμης και κατ’ αποδοχή ως βάσιμων των σχετικών λόγων της, η έφεση της εναγόμενης πρέπει να γίνει δεκτή ως βάσιμη και κατ' ουσίαν, και στη συνέχεια, αφού εξαφανισθεί η εκκαλουμένη και κρατηθεί η υπόθεση και δικασθεί κατ’ ουσίαν (άρθρ. 535 παρ. 1 ΚΠολΔ) να απορριφθεί συνολικά η αγωγή ως αβάσιμη κατ’ ουσίαν κατά τα προεκτεθέντα […]|».
[VI] Σύμφωνα με τις ανωτέρω παραδοχές του το Εφετείο δέχθηκε ότι κατά την κατάρτιση της από 24.09.1997 σύμβασης μίσθωσης του 6ου και του 7ου ορόφου του κτιρίου, που βρίσκεται επί των οδών ... αρ. … στην Αθήνα, για τη στέγαση των γραφείων της αναιρεσείουσας, συμφωνήθηκε με ρητό όρο και συγκεκριμένα με τον όρο 4 του ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, ότι η μισθώτρια – αναιρεσείουσα ανέλαβε την υποχρέωση να καταβάλει στην εκμισθώτρια – αναιρεσίβλητη ως εγγύηση για την ακριβή εκπλήρωση των όρων της σύμβασης το ποσό των 28.404.000 δραχμών, όπως ίσχυε τότε το εθνικό μας νόμισμα, ισόποσο με 83.357,30 ευρώ, που αντιστοιχούσε σε τρία μηνιαία μισθώματα και ότι το ποσό αυτό θα παραμείνει στη διάθεση της εκμισθώτριας μέχρι την εμπρόθεσμη παράδοση του μισθίου, ελεύθερου και κενού, υπό την προϋπόθεση, ότι η μισθώτρια θα έχει τηρήσει τους όρους της μίσθωσης και δεν θα συντρέξει περίπτωση κατάπτωσης της ως άνω εγγύησης. Επίσης, το Εφετείο δέχθηκε, ότι κατά την κατάρτιση της μεταγενέστερης από 01.08.2007 σύμβασης μίσθωσης της υπόγειας αποθήκης του ως άνω κτιρίου ως βοηθητικού χώρου του μισθίου, συμφωνήθηκε επίσης, ότι η μισθώτρια – αναιρεσείουσα οφείλει να καταβάλει δύο μισθώματα, συνολικού ποσού 700 ευρώ, ως εγγύηση για την ακριβή τήρηση των όρων της σύμβασης αυτής και ότι επίσης, κατά τις παραδοχές, ρητά συμφωνήθηκε, ότι το ποσό αυτό θα παραμείνει στα χέρια της εκμισθώτριας- αναιρεσίβλητης, ως εγγύηση για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης της υπόγειας αποθήκης και ότι θα επιστραφεί στη μισθώτρια μετά τη λήξη της μίσθωσης αυτής και την εμπρόθεσμη παράδοση της μίσθιας υπόγειας αποθήκης. Με βάση επομένως, τις ανωτέρω παραδοχές το Εφετείο δέχθηκε, ότι με ρητό όρο η εγγυοδοσία είχε χαρακτήρα ποινικής ρήτρας για την καλή εκτέλεση των συμβάσεων μίσθωσης (γραφείων και υπόγειας αποθήκης), όπως άλλωστε και το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο είχε δεχθεί και όχι χαρακτήρα συμβατικής εγγυοδοσίας με τη μορφή προκαταβολής (άρ.416 ΑΚ) της αναιρεσείουσας – μισθώτριας ως ενδεχόμενης οφειλέτιδος έναντι μελλοντικού χρέους αυτής, που τυχόν θα παρέμενε ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογιζόταν σ’ αυτό το ποσό της συμβατικής εγγυοδοσίας. Εκτός τούτου, σύμφωνα με τις παραδοχές, το Εφετείο δέχθηκε ότι η σύμβαση μίσθωσης καταγγέλθηκε με την από 22.11.2010 εξώδικη δήλωση της αναιρεσείουσας μισθώτριας και ότι τα αποτελέσματα της καταγγελίας – μεταμέλειας (άρθρο 43 ΠΔ 34/1995) επήλθαν μετά από τρεις μήνες και κατά στρογγυλοποίηση του τριμήνου στις 28.02.2011, (βλ. σελ. 15 της έφεσης της αναιρεσίβλητης – εκμισθώτριας, η οποία αποδέχεται ότι την ανωτέρω ημερομηνία επήλθαν τα αποτελέσματα της καταγγελίας και όχι στις 22.02.2011, σύμφωνα με τον ημερολογιακό υπολογισμό), ότι η μισθώτρια παρέδωσε τη χρήση των γραφείων στις 31.01.2011, δηλαδή πριν από τη λήξη του τριμήνου, ενώ της υπόγειας αποθήκης περί το τέλος του Μαρτίου 2011 (αντί της εσφαλμένης από προφανή παραδρομή αναγραφής στην προσβαλλόμενη απόφαση «Μάρτιος 2012», όπως άλλωστε τούτο συνάγεται και από τις πρωτόδικες προτάσεις της αναιρεσίβλητης – εκμισθώτριας στη σελίδα 5 αυτών, που έχουν ενσωματωθεί και στις κατ’ έφεση προτάσεις της, στις οποίες δεν αμφισβητεί, ότι ο χρόνος παράδοσης της χρήσης της υπόγειας αποθήκης προς αυτήν έγινε «τέλος Μαρτίου 2011».
Επίσης, το Εφετείο δέχθηκε, ότι η αναιρεσείουσα – μισθώτρια, δεν κατέβαλε (α) το μίσθωμα των γραφείων για το μήνα Φεβρουάριο 2011, ποσού 33.779,08 ευρώ, όπως είχε υποχρέωση από την αναγκαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 43 ΠΔ 34/1995, με δεδομένο ότι η σύμβαση μίσθωσης είχε λήξει κατά τα ανωτέρω στις 28-2-2011, (β) την αποζημίωση για την πρόωρη καταγγελία μεταμέλειας, ίσης με το μίσθωμα ενός μηνός αναφορικά με την σύμβαση μίσθωσης της υπόγειας αποθήκης, την οποία επίσης όφειλε η μισθώτρια κατ’ αρ. 43 ΠΔ 34/1995, διότι, κατά τα συμφωνημένα η μισθώτρια δεν είχε απαλλαγεί από την υποχρέωση αυτή και (γ) ποινική ρήτρα 31 ημερών για το μήνα Μάρτιο 2011 (αντί της εσφαλμένης από προφανή παραδρομή, κατά τα ανωτέρω, αναγραφής «Μάρτιος 2012») ίσης με 1.550 ευρώ, (50 ευρώ ημερησίως Χ 31 ημέρες). Στη συνέχεια το Εφετείο, αφού αφαίρεσε από τα ανωτέρω ποσά το ποσό των 444,02 ευρώ, το οποίο κατά τις ανέλεγκτες αναιρετικά παραδοχές, αποδείχθηκε, ότι είχε εξοφλήσει η μισθώτρια πριν τη συζήτηση της υπόθεσης στο δευτεροβάθμιο Δικαστήριο, δέχθηκε ότι η αναιρεσείουσα μισθώτρια εξακολουθούσε να οφείλει στην αναιρεσίβλητη εκμισθώτρια το συνολικό ποσό των 35329,08 ευρώ, κατά παράβαση των όρων της σύμβασης μίσθωσης (γραφείων και υπόγειας αποθήκης). Κατόπιν τούτου, σύμφωνα με τις παραδοχές, επειδή η αναιρεσείουσα μισθώτρια δεν εκπλήρωσε προσηκόντως τους όρους της μίσθωσης (γραφείων και υπόγειας αποθήκης) συνέτρεξε περίπτωση για την κατάπτωση της ποινικής ρήτρας υπέρ της εκμισθώτριας, που κατά τα συμφωνημένα είχε τον χαρακτήρα ποινής, ανεξάρτητα από την ύπαρξη και άλλης ζημίας της εκμισθώτριας και ότι αβάσιμα η αναιρεσείουσα-μισθώτρια ζητούσε με την αγωγή της την επιστροφή της εγγυοδοσίας ,την οποία είχε καταβάλει, διότι η έχουσα χαρακτήρα ποινικής ρήτρας εγγυοδοσία δεν επιστρέφεται, σε αντίθεση με την συμβατική εγγυοδοσία. Με τις ανωτέρω αιτιολογίες το Εφετείο απέρριψε στη συνέχεια την ένδικη αγωγή της μισθώτριας – αναιρεσείουσας ως ουσιαστικά αβάσιμης.
[VII] Με τις ανωτέρω παραδοχές το Εφετείο ορθά ερμήνευσε τις ουσιαστικού κανόνα δικαίου διατάξεις των άρθρων 404 έως 407 ΑΚ σε συνδυασμό 361 ΑΚ, τις οποίες δεν παραβίασε ευθέως, διότι τα περιστατικά που ανελέγκτως αναιρετικά δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν πληρούσαν το πραγματικό των ανωτέρω ουσιαστικών διατάξεων περί ποινικής ρήτρας, ενώ επίσης διέλαβε σαφή και επαρκή αιτιολογία, που στηρίζει το διατακτικό της απόφασής του για τον χαρακτήρα της ένδικης εξασφαλιστικής σύμβασης ως ποινικής ρήτρας, η οποία θεμελιώνεται στην αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων και εν προκειμένω στον ρητό όρο 4 της σύμβασης μίσθωσης γραφείων, που καταλαμβάνει και την παρακολουθηματική σύμβαση μίσθωσης της υπόγειας αποθήκης, με τον οποίο ρητό όρο, κατά τις παραδοχές, η αναιρεσείουσα – μισθώτρια – εγγυοδότης έδωσε την υπόσχεση προς την αναιρεσίβλητη – εκμισθώτρια – εγγυολήπτρια, ότι θα ευθύνεται απέναντί της για την περίπτωση που θα πραγματοποιηθεί κάποιος κίνδυνος, που την αφορά και στην ένδικη περίπτωση η πρόωρη καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης, η μη καταβολή του μισθώματος του μηνός Φεβρουαρίου 2011 και η καθυστερημένη επί 31 ημέρες παράδοση της χρήσης της υπόγειας αποθήκης.
Συνεπώς, το Εφετείο δεν παραβίασε ούτε εκ πλαγίου τις ανωτέρω ουσιαστικές διατάξεις, που εφάρμοσε και συνακόλουθα , δεν ιδρύονται οι αναιρετικές πλημμέλειες εκ του άρθρου 559 αρ.1 και 19 ΚΠολΔ, για την ευθεία και εκ πλαγίου παραβίαση των εφαρμοσθέντων κανόνων δικαίου. Κατόπιν τούτου, ο λόγος αναίρεσης κατά το κύριο Α’ σκέλος αυτού και κατά το συναφές επικουρικό Β’ σκέλος αυτού πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος.
[VIII] Κατά το άρθρο 293 του ΑΚ το ανώτατο όριο του τόκου που οφείλεται από δικαιοπραξία προσδιορίζεται όπως ορίζει ο νόμος. Οι προμήθειες ή άλλα ανταλλάγματα που συνομολογούνται ή καταβάλλονται επιπλέον του τόκου λογίζονται ως τόκος. Το ποσοστό του νόμιμου τόκου ή του τόκου υπερημερίας προσδιορίζεται όπως ορίζει ο νόμος. Κατά το άρθρο 294 κάθε δικαιοπραξία για τόκο που υπερβαίνει το ανώτατο θεμιτό όριο είναι άκυρη ως προς το επιπλέον, κατά δε το άρθρο 345 του βίου Κώδικα όταν πρόκειται για χρηματική οφειλή ο δανειστής σε περίπτωση υπερημερίας (του οφειλέτη) έχει δικαίωμα να απαιτήσει τον τόκο υπερημερίας που ορίζεται από το νόμο ή με δικαιοπραξία χωρίς να είναι υποχρεωμένος να αποδείξει ζημία, αν όμως αποδείξει και άλλη θετική ζημία, εφόσον στο νόμο δεν ορίζεται διαφορετικά, έχει δικαίωμα να απαιτήσει και αυτήν. Τέλος κατά το άρθρο 404 του ίδιου (Αστικού) Κώδικα ο οφειλέτης μπορεί να υποσχεθεί στο δανειστή ως ποινή χρηματικό ποσό ή κάτι άλλο (ποινική ρήτρα) για την περίπτωση που δεν θα εκπλήρωνε ή που δεν θα εκπλήρωνε προσηκόντως την παροχή. Από το συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων και ιδίως των άρθρων 293 εδ. β`, 294 και 345 ΑΚ, σκοπός των οποίων είναι να αποτρέψει την καταστρατήγηση του θεμιτού ορίου τόκου δια του συνυπολογισμού στο ποσοστό του τόκου όλων των πρόσθετων παροχών, οι οποίες υπό διάφορον του τόκου νομική μορφή επιβαρύνουν ουσιαστικώς τον οφειλέτη, συνάγεται ότι ιδίως επί χρηματικής οφειλής, ως κυρίας παροχής, η συνομολόγηση, σε περίπτωση υπερημερίας του οφειλέτη περί την εκπλήρωση της, επιπλέον του θεμιτού τόκου και προσθέτου χρηματικού ποσού ως ποινικής ρήτρας αντιβαίνει στις παραπάνω διατάξεις του νόμου και είναι άκυρος κατά το υπερβάλλον ως αποτελούσα κατά νόμον συγκάλυψη παράνομης τοκογλυφίας. Και ειδικότερα επί συμβάσεως μισθώσεως η συνομολόγηση, ότι η ασφάλεια, που παρέχεται συμβατικώς σε μετρητά χρήματα από τον μισθωτή προς τον εκμισθωτή για την εκπλήρωση των κυρίων ή παρεπομένων υποχρεώσεων του (εγγυοδοσία), θα καταπίπτει υπέρ του εκμισθωτή ως ποινή ρήτρα, εκτός άλλων περιπτώσεων και, για την περίπτωση που ο μισθωτής καθυστερήσει το συμφωνημένο ή νομίμως καθορισμένο σε χρήμα μίσθωμα, είναι άκυρος κατά το υπερβάλλον του θεμιτού τόκου υπερημερίας. Η ακυρότητα αυτή της ποινικής ρήτρας είναι άσχετη με το υπέρμετρο αυτής που ρυθμίζεται από το άρθρο 409 ΑΚ (ΑΠ 1444/2018, ΑΠ 1438/1997).
Επίσης, κατά τη διάταξη του άρθρου 562 παρ. 2 ΚΠολΔ, είναι απαράδεκτος ο λόγος αναίρεσης που στηρίζεται σε αυτοτελή ισχυρισμό, ο οποίος δεν προτάθηκε νόμιμα στο δικαστήριο της ουσίας, εκτός αν πρόκειται (α) για παράβαση που δεν μπορούσε να προβληθεί στο δικαστήριο της ουσίας, (β) για σφάλμα που προκύπτει από την ίδια την προσβαλλόμενη απόφαση (όπως αυτή έχει και χωρίς να συνδυαστεί με άλλα στοιχεία) και γ) για ισχυρισμό που αφορά τη δημόσια τάξη. Η εν λόγω διάταξη αποτελεί εκδήλωση της θεμελιώδους αρχής, ότι ο Άρειος Πάγος ελέγχει τη νομιμότητα της απόφασης του δικαστηρίου της ουσίας με βάση την πραγματική και νομική κατάσταση, που όφειλε να λάβει υπόψη του ο ουσιαστικός δικαστής, καθιερώνει δε ειδική προϋπόθεση του παραδεκτού των λόγων αναίρεσης, της οποίας η συνδρομή πρέπει να προκύπτει από το αναιρετήριο. Δηλαδή, πρέπει να αναφέρεται στο αναιρετήριο ότι ο ισχυρισμός που στηρίζει τον λόγο αναίρεσης, είχε προταθεί παραδεκτά και νόμιμα στο δικαστήριο που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση. Γι’ αυτόν τον λόγο πρέπει στο αναιρετήριο να παρατίθεται ο ισχυρισμός, όπως αυτός είχε προταθεί στο δικαστήριο της ουσίας και ακόμη να αναφέρεται ο τρόπος επαναφοράς του ισχυρισμού στο ανώτερο δικαστήριο, ώστε να μπορεί να κριθεί, με βάση το αναιρετήριο, αν αυτός ήταν παραδεκτός και νόμιμος.
Το γεγονός, εξάλλου, ότι ο ισχυρισμός έπρεπε να ληφθεί αυτεπαγγέλτως υπόψη από το δικαστήριο της ουσίας δεν έχει σημασία, γιατί, ναι μεν η εφαρμογή του ουσιαστικού νόμου είναι έργο αυτεπάγγελτης ενέργειας του δικαστή, όμως αυτό δεν σημαίνει ότι όλοι οι νόμοι είναι δημοσίας τάξεως. Αλλά και οι λόγοι που ανάγονται στη δημόσια τάξη είναι δεκτοί για πρώτη φορά ενώπιον του Αρείου Πάγου, εφόσον στηρίζονται στο πραγματικό υλικό, που υποβλήθηκε στο δικαστήριο της ουσίας και προκύπτει από την αναιρεσιβαλλομένη απόφαση και εφόσον γίνεται σαφής επίκληση στο αναιρετήριο.
Συνεπώς, ο ισχυρισμός πρέπει να παρατίθεται στο αναιρετήριο, όπως προτάθηκε στο δικαστήριο της ουσίας και να αναφέρεται ο χρόνος και ο τρόπος προτάσεως του ή επαναφοράς του στο ανώτερο δικαστήριο, ώστε να μπορεί να κριθεί με βάση το αναιρετήριο, αν ήταν παραδεκτός και νόμιμος, (ΟλΑΠ 15/2000, ΑΠ 168/2015, ΑΠ 234/2014).
Στην προκειμένη περίπτωση με το Γ’ σκέλος του ίδιου αναιρετικού λόγου η αναιρεσείουσα μισθώτρια αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ.1 περ.α ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο με το να δεχθεί ότι στην επίδικη σύμβαση μίσθωσης ήταν δήθεν εφαρμοστέος ο όρος 4 περί κατάπτωσης εγγυοδοσίας, συνολικού ποσού 101.918,25 ευρώ, όπως το ποσό τούτο είχε διαμορφωθεί, μετά την αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος, κατά τα συμφωνημένα και για την περίπτωση της υπερημερίας ως προς την καταβολή του μισθώματος του μηνός Φεβρουαρίου 2011, ύψους 33.779 ευρώ, (όπως ορθά εκτιμάται στο σημείο αυτό η ανωτέρω αιτίαση της αναιρεσείουσας), αν και όπως ισχυρίζεται η αναιρεσείουσα, ο όρος αυτός (4ος), στο βαθμό που συνεπάγεται την καταβολή ποσού υπέρτερου από το οφειλόμενο μίσθωμα, προσαυξημένο κατά το νόμιμο τόκο υπερημερίας ήταν άκυρος, ως συγκαλύπτων παράνομη τοκογλυφία, παραβίασε ευθέως τις ουσιαστικές διατάξεις των άρθρων 293 εδ.β’, 294 και 345 ΑΚ, με εσφαλμένη ερμηνεία και υπαγωγή, διότι τα περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν δεν αρκούσαν για να πληρωθεί το πραγματικό των ανωτέρω ουσιαστικών κανόνων δικαίου.
Ο λόγος αυτός πρέπει πρωτίστως να απορριφθεί ως απαράδεκτος λόγω αοριστίας, διότι δεν προσδιορίζεται το πρόσθετο χρηματικό ποσό της ποινικής ρήτρας, που υπερβαίνει το θεμιτό τόκο υπερημερίας και αποτελεί, κατά τους ισχυρισμούς της αναιρεσείουσας συγκάλυψη παράνομης τοκογλυφίας. Σε κάθε περίπτωση, όμως, ο λόγος αυτός πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος και κατά το άρθρο 562 αρ.2 ΚΠολΔ, διότι αφορά ισχυρισμό, που συνιστά ένσταση, η οποία όμως δεν είχε προταθεί νόμιμα ενώπιον του Δικαστηρίου της ουσίας, με δεδομένο ότι με την άσκηση της αναίρεσης δεν αναβιώνει η εκκρεμοδικία ,ούτε ανοίγεται νέος βαθμός δικαιοδοσίας (ΑΠ 503/2018, ΑΠ 523/2015, ΑΠ 1724/2012). Πιο συγκεκριμένα, αν και η ήδη αναιρεσίβλητη – εκμισθώτρια, με τις προτάσεις της ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου (βλ.σελ.4 και 6 αυτών) ισχυρίστηκε, ότι η εγγυοδοσία είχε χαρακτήρα ποινικής ρήτρας, σύμφωνα με ρητό όρο της μισθωτικής σύμβασης, ισχυρισμό που επανέφερε παραδεκτά ενώπιον του δευτεροβάθμιου Δικαστηρίου, τόσο με το εφετήριο (βλ. σελ. 10,12 και 15 αυτού) όσο και με τις κατ’ έφεση προτάσεις της, στις οποίες ενσωμάτωσε τις πρωτόδικες προτάσεις της, η αναιρεσείουσα δεν προέβαλε τον ανωτέρω ισχυρισμό – ένσταση περί ακυρότητας του ως άνω λόγου (4ου), λόγω υποκρυπτόμενης παράνομης τοκογλυφίας, αν και ως εφεσίβλητη μπορούσε, κατ’ αρ. 527 ΚΠολΔ, να προβάλει νέους ισχυρισμούς, για να αντικρούσει την έφεση της εκμισθώτριας – αναιρεσίβλητης. Επομένως, απαραδέκτως προβάλλεται ο λόγος αυτός αναίρεσης και είναι και για το λόγο αυτό απορριπτέος σύμφωνα με τα προαναφερόμενα.
[ΙΧ] Κατόπιν όλων αυτών, εφόσον δεν υπάρχει άλλος λόγος αναίρεσης για να ερευνηθεί, η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό της. Επίσης, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του παραβόλου, που η αναιρεσείουσα κατέθεσε για την άσκηση της αναίρεσης (άρθρο 495 παρ.3 εδ. Βδ’ΚΠολΔ) και να καταδικαστεί αυτή λόγω της ήττας της (άρθρα 176,183 ΚΠολΔ) στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, που παραστάθηκε και κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο αίτημα αυτής, όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Απορρίπτει την από 24.05.2019 (αρ.κατ…./2019) αίτηση για την αναίρεση της υπ’ αρ. 2755/2018 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών (ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών).
Διατάσσει την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του παραβόλου, που η αναιρεσείουσα κατέθεσε για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης.
ΚΑΙ
Επιβάλλει σε βάρος της αναιρεσείουσας τα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, που ορίζει σε χίλια οκτακόσια (1800) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 2 Απριλίου 2021.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΤΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του, στις 29 Ιουνίου 2021.
Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ