Απόφαση

Αριθμός 971/2022
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ’ Πολιτικό Τμήμα
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Κωστούλα Φλουρή - Χαλεβίδου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Ευστάθιο Νίκα, Μαρία Βάρκα, Άννα Αγγελάτου - Βασιλείου και Γεωργία Κατσιμαγκλή, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 14 Ιανουαρίου 2022, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:
Των αναιρεσειουσών: 1) Ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία “...”, που εδρεύει στη Λάρισα και εκπροσωπείται νόμιμα, 2) Α. Τ. του Α., κατοίκου ... και 3) Β. Τ. του Α., κατοίκου ..., οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Χαράλαμπο Πετρωτό. Του αναιρεσιβλήτου: D. X. του N., κατοίκου ..., ο οποίος παραστάθηκε με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Κωνσταντίνο Αναγνωστόπουλο.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 19-6-2017 αγωγή του ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Λάρισας. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 334/2018 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 232/2020 του Μονομελούς Εφετείου Λάρισας. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείουσες με την από 9-7-2020 αίτησή τους.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Άννα Αγγελάτου - Βασιλείου, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειουσών ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η κρινόμενη από 9-7-2020 (αρ. κατ…./2020) αίτηση αναίρεσης κατά της υπ' αρ. 232/2020 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Λάρισας, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών έχει ασκηθεί νόμιμα και εμπρόθεσμα (άρθρα 553, 556, 558, 564 παρ. 3, 566 παρ. 1 ΚΠολΔ) και είναι παραδεκτή (άρθρο 577 παρ. 1 ΚΠολΔ). Επομένως, πρέπει να ερευνηθεί ως προς τη νομική και ουσιαστική βασιμότητα των κατ' ιδίαν λόγων αυτής (άρθρο 577 παρ. 3 ΚΠολΔ).
Από την επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης και των λοιπών διαδικαστικών εγγράφων της δίκης (άρθρο 561 αρ. 2 ΚΠολΔ) αναφορικά με το διαδικαστικό ιστορικό της υπόθεσης προκύπτουν τα ακόλουθα: Με την από 19-6-2017 και με αρ. κατάθεσης …/2017 αγωγή του ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Λάρισας ο ενάγων, ήδη αναιρεσίβλητος, ισχυρίστηκε, ότι μίσθωσε από τις εναγόμενες, ήδη αναιρεσείουσες, δυνάμει του από 13-7- 2016 ιδιωτικού συμφωνητικού τα περιγραφόμενα στην αγωγή ακίνητα για εμπορική χρήση, έναντι του συμφωνηθέντος μηνιαίου μισθώματος. Ότι κατά την σύναψη της συμφωνίας κατέβαλε στις εναγόμενες - εκμισθώτριες το ποσό των 21.000 ευρώ ως εγγύηση για την εκ μέρους του πιστή τήρηση των όρων της σύμβασης κατά το χρονικό διάστημα από την έναρξη μέχρι την λήξη της, συμφωνήθηκε δε η άτοκη επιστροφή του ως άνω ποσού κατά την λήξη της μίσθωσης και την απόδοση του μισθίου και εφόσον έχουν εκπληρωθεί οι όροι της μίσθωσης και έχουν εξοφληθεί τυχόν ανεξόφλητοι λογαριασμοί κοινής ωφελείας, που αφορούν το μίσθιο. Ότι κατήγγειλε την μίσθωση, δηλώνοντας, ότι θα παραδώσει το μίσθιο σε προθεσμία τριών μηνών από την κοινοποίηση της καταγγελίας, το οποίο και παρέδωσε την 29-4- 2017, μετά την πάροδο του τριμήνου. Ότι, αν και παρέδωσε το μίσθιο και εξόφλησε όλα τα μισθώματα και τους λογαριασμούς, που αφορούν το μίσθιο, οι εναγόμενες αρνούνται να του αποδώσουν το παραπάνω ποσό. Ζήτησε δε με βάση το παραπάνω ιστορικό, να υποχρεωθούν οι εναγόμενες να του καταβάλουν, ευθυνόμενες εις ολόκληρο η κάθε μία, το ποσό των 21.000 ευρώ, άλλως και επικουρικά να υποχρεωθούν να του καταβάλουν το ίδιο ποσό κατά τις διατάξεις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού. Για την αγωγή αυτή εκδόθηκε η με αριθ.334/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Λάρισας με την οποία απορρίφθηκε λόγω αοριστίας κατά την επικουρική της βάση, ενώ έγινε δεκτή κατά την κυρία βάση της. Κατά της απόφασης αυτής οι εναγόμενες ήδη αναιρεσείουσες άσκησαν την από 30-10-2018 έφεσή τους, επί της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση με την οποία απορρίφθηκε η έφεση.
Κατά την διάταξη του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995,όπως αντικαταστάθηκε με την παρ.1 άρθρου 17 Ν.3853/2010(ΦΕΚ Α 90/17.6.2010), "Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης”. Με την διάταξη αυτή παρέχεται στον μισθωτή κάθε μίσθωσης, που υπάγεται στις διατάξεις του παραπάνω π.δ., το δικαίωμα να την καταγγείλει (καταγγελία μεταμέλειας), με τους όρους που προβλέπονται σε αυτό. Για το κύρος της καταγγελίας αρκεί η έγγραφη δήλωση του μισθωτή ότι καταγγέλει τη μίσθωση χωρίς να απαιτείται η συνδρομή κάποιου λόγου που να δικαιολογεί τη μεταμέλειά του. Ακολούθησε ο ν.4242/2014 ,ο οποίος ισχύει για τις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του, δηλαδή μετά την 28-2-2014. Κατά το άρθρο 13 παρ 1. Ν.4242/2014: "Οι μισθώσεις, που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18, 20- 26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της”. Από την διάταξη αυτή σαφώς συνάγεται ότι το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε ως άνω με την παρ.1 άρθρου 17 Ν.3853/2010 (ΦΕΚ Α 90/17.6.2010), δεν έχει εφαρμογή στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν.4242/2014, (Α.Π.357/2017), από τις διατάξεις του οποίου δεν προκύπτει ότι παρέχεται στον μισθωτή δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης οποτεδήποτε και μάλιστα εντελώς αζημίως πλέον για αυτόν, κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, αλλά και της νόμιμης τριετούς διάρκειας της μίσθωσης, η οποία δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, ενώ δεν είναι δυνατή η παραίτηση των εκμισθωτών από την δέσμευση της τριετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, το οποίο εφαρμόζεται και στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του ν.4242/2014. Προφανώς η προβλεπόμενη στο νόμο τρίμηνη προθεσμία εφαρμόζεται στην περίπτωση που, μετά την λήξη της τριετίας και την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, η μίσθωση καθίσταται αορίστου χρόνου κατ' άρθρο 611 Α.Κ. Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 281, 288, 588, 672 και 766 του ΑΚ, τα οποία, σύμφωνα, με τα άρθρα 8 και 29 του ν. 813/1978 (άρθρα 15 και 44 ΠΔ/τος 34/1995), εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μια διαρκής ενοχική σχέση, όπως είναι και η εμπορική μίσθωση, για σπουδαίο λόγο. Τέτοιος σπουδαίος λόγος συντρέχει και όταν, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών η συνέχιση της διαρκούς αυτής ενοχικής σχέσεως γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δυο μέρη, είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει, όταν τούτο οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξαρτήτως της συνδρομής ή μη οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Ειδικώς, για την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης για την οποία ο νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς λόγους καταγγελίας για αμφότερα τα μέρη, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά (ΑΠ639/2007, Α.Π. 1548/2018, Α.Π. 1326/2013). Τα συγκροτούντα τον σπουδαίο λόγο περιστατικά πρέπει να αποτελούν περιεχόμενο της καταγγελίας. Αν οι επικαλούμενοι με την καταγγελία λόγοι δεν συντρέχουν, αυτή είναι άκυρη, μη επιφέρουσα την λύση της μίσθωσης. Ακόμη λύση της εμπορικής μισθώσεως είναι δυνατόν να επέλθει, μετά την κατάρτιση αυτής, στα πλαίσια της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, που καθιερώνεται με την διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ, με νεότερη συμφωνία των μερών, η οποία υπάρχει και όταν, προ της παρελεύσεως του συμβατικού ή νομίμου χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει, με σκοπό την λύση της μισθώσεως, για την απόδειξη δε της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, που προβλέπεται από την διάταξη του άρθρου 5 του Π.Δ. 34/1995 (ΑΠ 1193/2005). Εξ άλλου, το χρηματικό ποσό, το οποίο δίδεται, κατά την κατάρτιση της συμβάσεως μισθώσεως, από τον μισθωτή στον εκμισθωτή, "ως εγγύηση" (στην πραγματικότητα Εγγυοδοσία), διέπεται, ως προς την λειτουργία του και ιδίως την τύχη του, από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων, στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων, κατά την αυτή διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ. Η αξίωση του μισθωτού για απόδοση της Εγγυοδοσίας, γίνεται ληξιπρόθεσμη, με την λήξη της μισθώσεως και επιστρέφεται, αν ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση για ζημίες στο μίσθιο και εφ' όσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά (Α.Π.236/2010). Περαιτέρω για τη νομιμότητα και το ορισμένο της αγωγής απόδοσης Εγγυοδοσίας, καταβληθείσης κατά την σύναψη σύμβασης μίσθωσης ακινήτου πρέπει, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 216 του Κ.Πολ.Δικ., να αναφέρονται σ' αυτήν τα εξής: η ειδικότερη συμφωνία ως προς την λειτουργία και την τύχη του ποσού που αποκαλείται ως "εγγύηση”, αν δηλαδή δόθηκε για εξασφάλιση του μισθώματος ή για κάλυψη ζημίας από την μη εκπλήρωση της σύμβασης, είτε ως ποινική ρήτρα, είτε ως συμβατική Εγγυοδοσία, ώστε με βάση τα συμφωνηθέντα να κριθεί το ληξιπρόθεσμο του εν λόγω αγωγικού κονδυλίου και β) η απαιτούμενη λήξη της ένδικης μίσθωσης, ώστε να υπάρχει νόμιμος λόγος απόδοσης της εγγύησης (Α.Π. 2058/2017). Τέλος, ο λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ ιδρύεται, όταν το δικαστήριο της ουσίας, παρά το νόμο, έλαβε υπόψη του πράγματα που δεν προτάθηκαν ή δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης. Ως "πράγματα”, κατά την έννοια της διάταξης αυτής, νοούνται οι νόμιμοι, παραδεκτοί, ορισμένοι και λυσιτελείς πραγματικοί ισχυρισμοί των διαδίκων, που έχουν αυτοτελή ύπαρξη και τείνουν στη θεμελίωση, κατάλυση ή παρακώλυση του ουσιαστικού ή δικονομικού δικαιώματος που ασκήθηκε είτε ως επιθετικό είτε ως αμυντικό μέσο και, συνακόλουθα, στηρίζουν το αίτημα της αγωγής, ανταγωγής, ένστασης, αντένστασης ή λόγου έφεσης, όχι, όμως, και οι μη νόμιμοι, απαράδεκτοι, αόριστοι και αλυσιτελείς ισχυρισμοί, οι οποίοι δεν ασκούν επίδραση στην έκβαση της δίκης και στους οποίους το δικαστήριο δεν υποχρεούται να απαντήσει, ούτε οι αιτιολογημένες αρνήσεις και οι ισχυρισμοί που αποτελούν επιχειρήματα ή συμπεράσματα των διαδίκων ή του δικαστηρίου, τα οποία συνάγονται από την εκτίμηση των αποδείξεων, έστω και αν προτείνονται ως λόγοι έφεσης (ΑΠ Ολομ. 14/2004, ΑΠ 87/2013, ΑΠ 94/2008, Α.Π. 73/2020). Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την ένδικη από 19.6.2017 αγωγή, το δικόγραφο της οποίας, ως διαδικαστικό έγγραφο, εκτιμάται από τον Άρειο Πάγο (άρθρο 561 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δικ.) εκτίθενται σ' αυτήν τα ακόλουθα: Δυνάμει συμβάσεως μισθώσεως, η οποία καταρτίστηκε μεταξύ των διαδίκων με το από 13.7.2016 ιδιωτικό συμφωνητικό, οι εναγόμενες ήδη αναιρεσείουσες εκμίσθωσαν στον ενάγοντα ήδη αναιρεσίβλητο ένα ισόγειο, κατάστημα και δύο απoθήκες, προκειμένου τα μίσθια να χρησιμοποιηθούν ως εμπορικό κατάστημα για την πώληση και αποθήκευση εμπορευμάτων ειδών οικιακού εξοπλισμού, λευκών ειδών, επίπλων σπιτιού, ειδών δώρου, γραφικών ειδών υποδημάτων, αξεσουάρ και άλλων παρεμφερών ειδών. Ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε σε πέντε έτη και το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 4.500 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου, καταβαλλόμενο και αναπροσαρμοζόμενο όπως αναφέρεται στην αγωγή. Ότι την ίδια ημέρα υπογραφής του παραπάνω συμφωνητικού ο αναιρεσίβλητος κατέβαλε στις αναιρεσείουσες, ως εγγύηση, το ποσό των 21.000 ευρώ, για το οποίο του χορήγησαν ξεχωριστή απόδειξη είσπραξής του. Ότι σκοπός της καταβολής του ανωτέρω ποσού ήταν η εκ μέρους του μισθωτή πιστή τήρηση των όρων της μίσθωσης που αφορούν στο χρονικό διάστημα από την έναρξη της μίσθωσης έως την λήξη της. Κατά την συμφωνία το ποσό αυτό θα επιστρεφόταν στον αναιρεσίβλητο άτοκα με την λήξη της μίσθωσης κατά την απόδοση του μισθίου και υπό τον όρο εκπλήρωσης των όρων της από 13-7-2016 σύμβασης μίσθωσης, που αφορούν στη μίσθωση και την εξόφληση των τυχόν ανεξόφλητων λογαριασμών κοινής ωφελείας (Δ.Ε.Η., Ε.Υ.Δ.Α.Π. κ.λ.π.). Στην συνέχεια, ο αναιρεσίβλητος -ενάγων κατά λέξη εκθέτει, ότι: λόγω της κρίσης, που μαστίζει την αγορά και της ζημιογόνου λειτουργίας της επιχείρησής μου, αφού παρουσιάζει παθητικό, με την από 12-1-2017 εξώδικη δήλωσή μου, η οποία κοινοποιήθηκε στις εναγόμενες νομίμως, όπως προκύπτει από τις υπ' αρ..../16-1-2017, .../16-1-2017 και .../16-1-2017 εκθέσεις επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας της περιφέρειας του Εφετείου Λάρισας Ε. Γ., κατήγγειλα την υφιστάμενη μεταξύ μας σύμβαση μίσθωσης και τους ανήγγειλα, ότι θα παραδώσω το μίσθιο μετά την πάροδο τριών μηνών από την κοινοποίηση της καταγγελίας μου και τις κάλεσα, με την παράδοση του μισθίου, να μου επιστρέψουν την εγγύηση που είχα καταβάλει, ήτοι το ποσό των 21.000 ευρώ. Επειδή μολονότι στις 29-4-2017 τους παρέδωσα το μίσθιο και έχω εξοφλήσει όλα τα μισθώματα των προηγουμένων μηνών, καθώς και τους λογαριασμούς της Δ.Ε.Η. και της Ε.Υ.Δ.Α.Π. και γενικώς δεν έχω αφήσει καμία εκκρεμότητα ανεξόφλητη, που να σχετίζεται με το επίδικο μίσθιο, μέχρι και σήμερα, παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις μου, αρνούνται να μου επιστρέψουν το ποσό των 21.000 ευρώ”. Με βάση το ιστορικό αυτό ζήτησε να υποχρεωθούν οι εναγόμενες, αλληλεγγύως και εις ολόκληρο η κάθε μία, να του καταβάλουν το ποσό των 21.000 ευρώ.
Το Μονομελές Εφετείο Λάρισας, με την προσβαλλόμενη παραπάνω 232/2020 απόφασή του δέχθηκε, κατά το μέρος που ενδιαφέρει στην προκειμένη περίπτωση, κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη, ως προς τα πραγματικά γεγονότα, κρίση του (άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ), τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά:
"Δυνάμει του από 13.7.2016 ιδιωτικού συμφωνητικού εμπορικής μίσθωσης οι εναγόμενες εκμίσθωσαν στον ενάγοντα ένα ισόγειο κατάστημα, επιφάνειας 890 τ.μ. και δύο υπόγειες αποθήκες, εμβαδού 82 και 500 τ.μ. αντίστοιχα, που βρίσκονται στη …, σε κτίριο επί της οδού ..., προκειμένου τα μίσθια να χρησιμοποιηθούν ως εμπορικό κατάστημα και συγκεκριμένα για την άσκηση εμπορικής δραστηριότητας του τελευταίου, συνιστάμενης στην πώληση οικιακού εξοπλισμού, λευκών ειδών, επίπλων σπιτιού, ειδών δώρου, γραφικών ειδών, ενδυμάτων, υποδημάτων, αξεσουάρ και άλλων παρεμφερών ειδών κ.λ.π. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε πενταετής, αρχομένη από 1-9-2016 και το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 4.500 ευρώ. Στον με αριθμό 3.5 όρο του εν λόγω συμφωνητικού ρητά ορίστηκε ότι "ο μισθωτής έχει επίσης το δικαίωμα καταγγελίας της παρούσας λόγω μεταμέλειας, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, ως αυτές ισχύουν εκάστοτε για την άσκηση του συγκεκριμένου δικαιώματος εκ μέρους του μισθωτή”. Η επίδικη σύμβαση μισθώσεως καταρτίστηκε μετά την 28η.2.2014, ήτοι υπό την ισχύ του ν. 4.242/2014, με αποτέλεσμα να μην εφαρμόζεται, σύμφωνα με όσα διαλαμβάνονται στην προηγηθείσα μείζονα σκέψη, η ρύθμιση του άρθρου 43 π.δ. 34/1995 περί καταγγελίας της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης λόγω μεταμέλειας του μισθωτή. Ωστόσο η ρητή συμπερίληψη ενός τέτοιου δικαιώματος στην επίδικη σύμβαση καταδεικνύει ότι, εν προκειμένω, τα συμβαλλόμενα μέρη ρητώς συνομολόγησαν το δικαίωμα του μισθωτή να καταγγείλει λόγω μεταμέλειας τη μίσθωση, με την άσκηση του εν λόγω δικαιώματος να διέπεται από τις ουσιαστικές και διαδικαστικές προϋποθέσεις που προσδιορίζει το άρθρο 43 π.δ. 34/1995, όπως ίσχυε μετά την τελευταία τροποποίησή του με το άρθρο 17 του ν. 3853/2010, το οποίο εξακολουθεί να εφαρμόζεται σε παλαιές μισθώσεις που έχουν καταρτιστεί πριν την 28η.2.2014. .... Οποιαδήποτε άλλη ερμηνεία θα ήταν αντίθετη στη ρητή βούληση των συμβαλλόμενων μερών καθώς, με βάση τους στοιχειώδεις κανόνες της λογικής, η ρητή αναφορά στο ως άνω μη ισχύον πλέον για τις νέες μισθώσεις άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 στην επίδικη σύμβαση μόνο ως ενάσκηση της δυνατότητας, που είχαν τα μέρη, να προβλέψουν συμβατικά τη δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει λόγω μεταμέλειας τη μίσθωση, μπορεί να εκληφθεί. Ακολούθως, δυνάμει της από 12.1.2017 εξωδίκου δηλώσεώς του, η οποία επιδόθηκε σε έκαστη των εναγομένων στις 16.1.2017 (βλ. τις με αριθμούς ..., ... και .../16.1.2017 εκθέσεις επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας στο Εφετείου Λάρισας Ε. Γ.), ο ενάγων-εφεσίβλητος δήλωσε στις εναγόμενες-εκκαλούσες ότι προβαίνει σε καταγγελία της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, αναφέροντας ότι θα τους παραδώσει τα μίσθια εντός χρονικού διαστήματος τριών μηνών από την κοινοποίηση της ως άνω εξωδίκου, οπότε, κατά τα αναφερόμενα σε αυτήν, "επέρχονται τα αποτελέσματα της καταγγελίας”. Ωστόσο, η εν λόγω καταγγελία από μέρους του ενάγοντα ουδέποτε ανέπτυξε έννομες συνέπειες καθώς, αν ήθελε θεωρηθεί ότι αποτέλεσε άσκηση του, συμβατικά προβλεπόμενου, δικαιώματος του για καταγγελία της σύμβασης λόγω μεταμέλειας, ασκήθηκε πριν την πάροδο ενός έτους από την έναρξη της σύμβασης, με αποτέλεσμα να μην πληροί ούτε τις προϋποθέσεις που προβλέπει για την άσκηση ενός τέτοιου δικαιώματος το άρθρο 43 π.δ. 34/1995. Η εν λόγω καταγγελία δεν δύναται να θεμελιωθεί ούτε στις διατάξεις του ν. 4242/2014, ο οποίος καταλαμβάνει την επίδικη μίσθωση ως συναφθείσα μετά την 281-2-2014, διότι δεν παρέχεται στο μισθωτή δυνατότητα καταγγελίας οποτεδήποτε κατά παράβαση των συμφωνηθέντων αλλά και της νόμιμης τριετούς διάρκειας της μίσθωσης (η οποία δεσμεύει και τους δύο συμβαλλομένους) ούτε και είναι δυνατή η παραίτηση των εκμισθωτών από τη δέσμευση της τριετούς διάρκειας της μισθώσεως σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 45 του π.δ. 34/1995 το οποίο εφαρμόζεται και στις νέες εμπορικές μισθώσεις όπως η επίδικη ... Επισημαίνεται δε ότι κατά τον ως άνω με αριθμό 3.5 όρο οι αντισυμβαλλόμενοι αναφέρονται μεν σε "μεταμέλεια" πλην όμως αναφέρονται και στις διατάξεις του π.δ. 34/1995 ως αυτές ισχύουν "εκάστοτε" Επίσης η επικαλούμενη εκ μέρους του ενάγοντος καταγγελία ούτε ως καταγγελία για σπουδαίο λόγο μπορεί να εκληφθεί διότι δεν, προσδιορίζεται ως τέτοια αλλά ούτε κι επικαλείται ο ενάγων στην έγγραφη καταγγελία του που επέδωσε με την ανωτέρω εξώδικη δήλωση κάποιο σπουδαίο λόγο, ήτοι περιστατικά όπως αυτά που περιγράφονται στην ως άνω μείζονα σκέψη ότι αποτελούν σπουδαίο λόγο, ενώ δεν αρκεί η αναφορά τέτοιων περιστατικών στις προτάσεις που κατατέθηκαν για την ένδικη υπόθεση, αφενός μεν διότι τα συγκροτούντα το σπουδαίο λόγο περιστατικά πρέπει να περιλαμβάνονται στην έγγραφη επιδοθείσα καταγγελία, αφετέρου δε διότι δεν πρόκειται για προτάσεις επί αγωγής με την οποία ασκείται το δικαίωμα καταγγελίας οπότε θα υπήρχε και η δυνατότητα ειδικότερου προσδιορισμού με τις προτάσεις. Παρόλα αυτά αποδείχθηκε ότι ο ενάγων- εφεσίβλητος μισθωτής απέδωσε τα μίσθια στις εναγόμενες-εκκαλούσες εκμισθώτριες στις 29.4.2017, οπότε και οι τελευταίες τα παρέλαβαν και συγκεκριμένα παρέλαβαν τα κλειδιά αυτών μέσω του νομίμου εκπροσώπου της πρώτης εξ αυτών ΟΕ Α. Μ., ο οποίος ενεργούσε για λογαριασμό όλων. Με τον τρόπο αυτό καταρτίστηκε μεταξύ των διαδίκων αντισυμβαλλομένων μία άτυπη σιωπηρή συμφωνία (άρθρ. 361 του ΑΚ) για τη λύση της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, χωρίς να απαιτείται προς τούτο η κατάρτιση εγγράφου βέβαιης χρονολογίας σύμφωνα με όσα διαλαμβάνονται στην ανωτέρω μείζονα σκέψη. Τα βασικά σημεία της εν λόγω συμφωνίας tα επικαλείται ο μισθωτής που αναφέρει περί παραδόσεως των επιδίκων μισθίων και παραλαβής τους και είναι περαιτέρω ζήτημα εκτίμησης του Δικαστηρίου και υπαγωγής αυτών στο ορθό νομικό πλαίσιο. Στο σημείο αυτό πρέπει να επισημανθεί ότι πριν την αποστολή εκ μέρους του ενάγοντος της ως άνω εξώδικης δηλώσεώς του είχε προηγηθεί η επίδοση σε αυτόν, στις 22.12.2016, της από 19.12.2016 εξώδικης δηλώσεώς των εναγομένων (βλ. τη με αριθμό …/22.12.2016 έκθεσης επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Εφετείου Αθηνών Θ. Ρ.), με την οποία αυτές διαμαρτύρονταν για την καθυστέρηση στην καταβολή του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου για τους μήνες Σεπτέμβριο, Οκτώβριο και Νοέμβριο 2016, καθώς και του μισθώματος για το μήνα Δεκέμβριο 2016, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου. Με αυτήν τους την εξώδικη δήλωση οι εναγόμενες, αν και δήλωσαν τη ρητή τους επιφύλαξη να ασκήσουν τα νόμιμα δικαιώματα τους σε περίπτωση που ο ενάγων δεν εκπλήρωνε τις παραπάνω συμβατικές του υποχρεώσεις εντός προθεσμίας 15 ημερών, εν τούτοις ουδόλως προέβησαν και σε καταγγελία της επίδικης μίσθωσης, όπως αβασίμως ισχυρίζονται. Ο εν λόγω όμως (έστω και αβάσιμος κατά τα ανωτέρω) ισχυρισμός τους, τον οποίο επανέλαβαν και με τον 5° λόγο της ένδικης εφέσεως, αναφέροντας ότι προηγήθηκε δική τους καταγγελία και ως εκ τούτου δεν ήταν ενεργός η επίδικη μίσθωση όταν ο μισθωτής προχώρησε σε δική του καταγγελία, καταδεικνύει σε κάθε περίπτωση και την δική τους βούληση περί λύσεως της εν λόγω συμβάσεως μισθώσεως και ενισχύει την ως άνω θέση περί νέας σιωπηρής και άτυπης μεταγενέστερης συμφωνίας λύσεως της μισθώσεως κατά τα ως άνω αναφερόμενα με την οικειοθελή απόδοση των μισθίων ακινήτων και την παράδοση των κλειδιών από το μισθωτή να συνιστά πρόταση προς τις εκμισθώτριες για κατάρτιση σύμβασης λύσης της μίσθωσης και την παραλαβή τους από αυτές να συνιστά αποδοχή της πρότασης αυτής.
Συνεπώς η επίδικη μίσθωση λύθηκε με την ως άνω νεότερη συμφωνία μεταξύ των αντισυμβαλλομένων στις 29-4-2017, οπότε, όπως προαναφέρθηκε, ο διαχειριστής της εκκαλούσας ΟΕ και εξετασθείς χωρίς όρκο στο ακροατήριο Α. Μ.ς παρέλαβε τα κλειδιά των επιδίκων μισθίων ακινήτων για λογαριασμό των εκμισθωτριών. Από τότε κατέστη δυνατή και η επιδίωξη της ένδικης αξιώσεως του ενάγοντος περί αποδόσεως της καταβληθείσας κατά τη σύναψη της μισθώσεως Εγγυοδοσίας, η οποία προϋποθέτει για την άσκησή της λήξη της μίσθωσης με οποιονδήποτε τρόπο. Περαιτέρω στην επίδικη σύμβαση με τον με αριθμό 12 όρο του εν λόγω συμφωνητικού, ο οποίος φέρει τον παράτιτλο "Εγγυοδοσία”, συνομολογήθηκαν τα εξής:"12.1. Για την εκ μέρους του μισθωτή πιστή τήρηση των όρων της παρούσας που αφορούν το χρονικό διάστημα από την έναρξη της μίσθωσης έως και τη λήξη της ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στις εκμισθώτριες ως Εγγυοδοσία το ποσό των 21.000 ευρώ. 12.2. Το ποσό της Εγγυοδοσίας θα επιστραφεί άτοκα στο μισθωτή με τη λήξη της μίσθωσης κατά την απόδοση του μισθίου από το μισθωτή στις εκμισθώτριες, υπό τον όρο της εκ μέρους του μισθωτή εκπλήρωσης των όρων της παρούσας που αφορούν στη μίσθωση και την εξόφληση των τυχόν ανεξόφλητων λογαριασμών επιχειρήσεων κοινής ωφελείας του μισθίου (όπως ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ κ.α.)”. Με βάση τα αναγραφόμενα στον όρο αυτό και τη ρητή βούληση των συμβαλλομένων μερών θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι η καταβολή του ως άνω χρηματικού ποσού από τον ενάγοντα, η οποία συνομολογείται από τις εναγόμενες ότι πράγματι έλαβε χώρα, είχε το χαρακτήρα Εγγυοδοσίας και, ειδικότερα, αποτέλεσε προκαταβολή (άρθρο 416 ΑΚ) του ενάγοντα μισθωτή έναντι μελλοντικού χρέους του, που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, προκειμένου να καταλογιστεί σε αυτό το ποσό της Εγγυοδοσίας... Εξάλλου αποδείχθηκε ότι κατά την αποχώρηση του από τα μίσθια ο ενάγων είχε εξοφλήσει το σύνολο των οφειλόμενων μέχρι τότε μισθωμάτων, γεγονός που συνομολογήθηκε και από τον ως άνω εξετασθέντα στο ακροατήριο νόμιμο εκπρόσωπο της εναγόμενης ΟΕ, αλλά και το σύνολο των λογαριασμών κοινής ωφελείας που αφορούσαν τα μίσθια (βλ. τον εξοφλημένο "τελικό" λογαριασμό της ΔΕΗ, που καλύπτει περίοδο κατανάλωσης από 1.4.2017 μέχρι 2.5.2017, αλλά και το με αριθμό .../28.4.2017 παραστατικό της ΔΕΥΑΛ περί επιστροφής της καταβληθείσας εγγυήσεως έπειτα από τη διακοπή της υδροδότησης και τη πληρωμή κάθε οφειλής για την υδροδότηση των μισθίων, τα οποία προσκόμισε ο ενάγων...
Συνεπώς δεδομένου ότι η επίδικη σύμβαση λύθηκε με νεότερη κοινή συμφωνία των διαδίκων, όπως ανωτέρω περιγράφεται, στις 29-4-2017, καθώς και ότι δεν υφίστανται οφειλές του μισθωτή ενάγοντα - εφεσιβλήτου από μισθώματα ή προς οργανισμούς κοινής ωφελείας για την περίοδο παραμονής του στο μίσθιο, υφίσταται έκτοτε υποχρέωση των εναγομένων - εκκαλούντων εκμισθωτριών να αποδώσουν στον μισθωτή - εφεσίβλητο το ως άνω ποσό των 21.000 ευρώ ...”. Με βάση τα παραπάνω το Εφετείο απέρριψε την έφεση κατά της πρωτόδικης απόφασης, με την οποία είχε γίνει δεκτή η αγωγή κατά την κύρια βάση της.
Δηλαδή, η προσβαλλόμενη απόφαση δέχτηκε, ότι με την απόδοση την 29-4-2017 από τον ενάγοντα-μισθωτή των μισθίων στις εναγόμενες-εκμισθώτριες, οι οποίες τα παρέλαβαν και συγκεκριμένα παρέλαβαν τα κλειδιά αυτών μέσω του εκπροσώπου της πρώτης εξ αυτών, που ενεργούσε για λογαριασμό και των λοιπών, μεταξύ των διαδίκων, καταρτίστηκε μία άτυπη σιωπηρή συμφωνία, κατ' άρθρο 361 Α.Κ., για την λύση της σύμβασης, η οποία, λύση, εξ αυτού του λόγου επήλθε. Επομένως, λυθείσης της μισθώσεως και μη υπαρχουσών οφειλών του μισθωτή από μισθώματα ή προς οργανισμούς κοινής ωφελείας για το χρονικό διάστημα παραμονής του στο μίσθιο, υφίσταται υποχρέωση των εναγομένων προς απόδοση σε αυτόν του ποσού της Εγγυοδοσίας των 21.000 ευρώ. Με το να δεχθεί τα παραπάνω και συγκεκριμένα, ότι επήλθε λύση της ένδικης μίσθωσης με άτυπη, σιωπηρή συμφωνία των μερών, το δικαστήριο υπέπεσε στην πλημμέλεια από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., όπως βάσιμα ισχυρίζονται οι αναιρεσείουσες με τον δεύτερο λόγο της ένδικης αίτησης αναίρεσης, κατά το οικείο μέρος του, λαμβάνοντας υπόψη, παρά τον νόμο, πράγματα που δεν προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, αφού όπως προκύπτει από το προεκτεθέν περιεχόμενο της ένδικης αγωγής, ουδόλως διαλαμβάνεται σ' αυτήν, έστω και υπό σπερματική μορφή, ισχυρισμός περί άτυπης συμφωνίας λύσεως της μισθωτικής συμβάσεως. Επομένως, τα υποστηριζόμενα με τον δεύτερο, κατά το οικείο μέρος του, από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ λόγο αναίρεσης πρέπει να γίνουν δεκτά, καθώς και ο αντίστοιχος δεύτερος λόγος αναίρεσης, ενώ παρέλκει πλέον η έρευνα των λοιπών από τον αριθμό 1,10,17,19 και 20 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ, λόγων, αφού καθίσταται αλυσιτελής η εξέτασή τους, εξαιτίας της αναιρετικής εμβέλειας του πιο πάνω αναιρετικού λόγου, που έγινε δεκτός και αφορά την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση στο σύνολό της, που πλήττεται με τον λόγο αυτό. Κατόπιν τούτου πρέπει, κατά παραδοχή του λόγου αυτού της αναίρεσης, να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση στο σύνολο της, να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, το οποίο εξέδωσε την αναιρούμενη απόφαση, το οποίο θα συγκροτηθεί από άλλο Δικαστή εκτός εκείνου, που δίκασε (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ) και να καταδικασθεί ο αναιρεσίβλητος στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των αναιρεσειουσών, που κατέθεσαν και προτάσεις (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ), όπως ορίζεται, ειδικότερα, στο διατακτικό. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η απόδοση του παραβόλου στις καταθέσασες τούτο αναιρεσείουσες (άρθρο 495 παρ.4εδ.ε.ΚΠολΔ).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Αναιρεί την 232/2020 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Λάρισας.
Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, συντιθέμενο από άλλο Δικαστή, εκτός από εκείνον, που δίκασε προηγουμένως.
Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των αναιρεσειουσών, τα οποία ορίζει στο ποσόν των δύο χιλιάδων τριακοσίων (2.300) ευρώ. Και Διατάσσει την απόδοση του παραβόλου στις καταθέσασες τούτο αναιρεσείουσες.
ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 5 Μαΐου 2022.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΤΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του, στις 3 Ιουνίου 2022.
Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ